Как добиться восстановления системы отопления, которую демонтировали сотрудники УК?

Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

• ситуация сложилась не по её вине;
• сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

На заметку управляющим организациям

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:

1. При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
2. При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.

Определение Верховного суда Республики Карелия от 19.10.2010 по делу N 33-3113/2010 Решение городского суда о восстановлении системы центрального отопления в муниципальном жилом помещении оставлено без изменения, так как переустройство жилого помещения проведено нанимателем без согласования с органом местного самоуправления.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

от 19 октября 2010 г. по делу N 33-3113/2010

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Стракатовой З.Е.

судей Михиляйнен И.И., Тарасовой Р.П.

при секретаре С.О.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчика К.А.А. на решение Кемского городского суда Республики Карелия от 27 августа 2010 года по делу по иску Администрации к К.А.А. о восстановлении системы центрального отопления в муниципальном жилом помещении.

Заслушав доклад судьи Тарасовой Р.П., объяснения ответчика К.А.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия,

Администрация предъявила иск к К.А.А. о восстановлении системы центрального отопления в муниципальном жилом помещении по тем основаниям, что

На основании изложенного просили обязать К.А.А. за собственный счет в срок до 15 сентября 2010 года восстановить систему центрального отопления в муниципальном жилом помещении — .

В судебном заседании представитель истца Г.Н.Б., действующая по доверенности, иск поддержала по изложенным в заявлении обстоятельствам, просила обязать ответчиков восстановить систему отопления в срок до 15 сентября 2010 года, поскольку отнесен к районам Крайнего Севера и отопительный сезон начинается с 15 сентября, а в силу погодных условий может быть начат и раньше.

Ответчик К.А.А. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что года он писал заявление в об отключении квартиры от системы центрального отопления в связи с ненадлежащим предоставлением данной услуги, но ответа не получил. года он отключил квартиру от центрального топления и написал заявление о том, что отключил систему, так как радиаторы в квартире в году были вообще холодные. года написал заявление в администрацию о согласовании вопроса о переустройстве и демонтаже центрального отопления в квартире, но ему отказали. Отключив квартиру от центрального отопления, отрезал радиаторы, поставил заглушки на трубы, то есть общую систему дома не нарушил, подача и “обратка“ функционирует. Все радиаторы выбросил. Также ответчик пояснил, что ему приходило письмо из администрации , в котором было указано, что он как наниматель муниципального жилья, производить переустройство не вправе. Сейчас в его квартире имеются два обогревателя: один обогреватель масляный установлен в маленькой комнате на стене, второй обогреватель масляный переносной находится в большой комнате. Этих обогревателей ему хватает. Он не хочет платить за отопление, которого нет, .

Соответчик К.Т.В. в судебное

заседание не явилась, в представленном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с тем, что с ответчиком К.А.А. брак расторгнут в года, по месту жительства ответчика снята с регистрации года.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика К.Т.В.

Представитель третьего лица ООО по доверенности А.А.В. поддержала иск, заявленный Администрацией Пояснила, что в соответствии с актом от ответчикам предлагали восстановить систему центрального отопления в квартире в срок до года, согласно акту от года — в срок до года, однако система центрального отопления так и не была восстановлена. ООО , как теплоснабжающая организация, предоставляющая услугу отопления до стены жилого дома, считает действия, произведенные ответчиками по демонтажу радиаторных блоков в , самовольной реконструкцией, поскольку в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 6 Раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491) система теплоснабжения здания, а также обогревающие элементы данной системы являются неделимой частью общего имущества дома. Соответственно, квартиросъемщик не имеет права самостоятельно уменьшать размер общего имущества жильцов дома.

Решением Кемского городского суда Республики Карелия от 27 августа 2010 года иск удовлетворен. На К.А.А. возложена обязанность восстановить систему отопления в в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. С К.А.А. взыскана государственная пошлина в доход бюджета муниципального района руб. В удовлетворении иска к К.Т.В. отказано.

С таким решением не согласен К.А.А. В кассационной жалобе просит решение суда отменить. Указывает, что

он произвел демонтаж радиаторов отопления. Стояк центрального отопления, проходящий в квартире, не тронул. Считает, что демонтаж радиаторов отопления не является переустройством.

В возражениях на кассационную жалобу третье лицо ООО просит решение суда оставить без изменения. Указывает, что квартира, в которой проживает ответчик, находится в муниципальной собственности. Ответчику предоставлено только право пользования данным жилым помещением. Разрешения на переустройство К.А.А. не получал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что находится в муниципальной собственности городского поселения. В настоящее время в квартире зарегистрирован и проживает ответчик К.А.А. Из технического паспорта на дом за инвентарным номером (зарегистрирован по реестру ) усматривается, что система отопления дома является центральной — от котельной. На копии типового проекта системы отопления дома указано количество радиаторов отопления в квартире ответчика, цифрами — необходимое количество секций.

Также установлено, подтверждается материалами дела, представленными актами обследования, что ответчиком К.А.А. в указанной квартире произведен демонтаж радиаторных блоков, стояков центрального отопления, установлено электрооборудование. До настоящего времени система центрального отопления в квартире ответчиком не восстановлена, несмотря на неоднократные требования компетентных органов (в том числе Администрации ) в адрес ответчика о восстановлении системы центрального отопления ввиду отсутствия разрешительной документации на демонтаж приборов отопления и установления электроприборов.

В силу положений ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно — технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ основанием для проведения переустройства

является решение о согласовании, выдаваемое органом местного самоуправления. Согласно ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольным признается переустройство жилого помещения, произведенное при отсутствии указанного решения о согласовании.

Из материалов дела усматривается, что заявлений о переустройстве системы отопления в квартире от К.А.А. в адрес не поступало. В адрес ООО подобных заявлений от К.А.А. за период с 01 сентября 2009 года по 25 августа 2010 года также не поступало. ООО осуществляет свою деятельность с 01 сентября 2009 года.

Согласно п. 2 ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года N 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам“ потребителю запрещается самовольно вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого помещения.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, не допускается. Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Согласно п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, п. 10 Правил пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства от 21.01.2006 N 25), собственник жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, соблюдать права и законные интересы соседей. Пунктом 1.7.1 Правил определено, что переоборудование (переустройство) помещений в жилых домах допускается производить после получения

соответствующих разрешений в установленном (гл. 4 ЖК РФ) порядке.

В соответствии с п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, потребителю запрещается вносить изменения во внутридомовую систему отопления без внесения в установленном порядке (гл. 4 ЖК РФ) изменений в техническую документацию на многоквартирный дом, либо в технический паспорт жилого помещения.

В силу п. 6 Раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) система теплоснабжения здания, а также обогревающие элементы данной системы являются неделимой частью общего имущества дома.

Установив данные обстоятельства, с учетом указанных выше законоположений, принимая во внимание отсутствие разрешительной документации на переустройство жилого помещения (в виде демонтажа радиаторных блоков, стояков центрального отопления), а также отсутствие согласия собственника жилого помещения ( городское поселении в лице Администрации) на такое переустройство, в том числе отсутствие решения о согласовании переустройства с органом местного самоуправления, суд обоснованно пришел к выводу, что переустройство квартиры осуществлено ответчиком самовольно, с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем К.А.А. обязан в силу положений ст. 29 Жилищного кодекса РФ привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Судом правильно указано, что демонтаж радиаторов центрального отопления в жилом помещении является его переоборудованием (переустройством), которое возможно только с согласия собственника и наличия соответствующего решения органа местного самоуправления.

Довод кассационной жалобы о том, что демонтаж радиаторов отопления не является переустройством жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку выполнение указанных работ по демонтажу обогревающих элементов, установка иного оборудования, компенсирующего тепловые потери здания, и как следствие изменение вида отопления, требует внесения изменений в технический

паспорт жилого помещения (с учетом формы и содержания технического паспорта жилого помещения, предусмотренных “Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации“, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37), следовательно, является переустройством по смыслу статей 25, 26 Жилищного кодекса РФ. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Однако необходимое согласование ответчиком не получено.

С учетом установленных обстоятельств суд правомерно постановил решение об обязании К.А.А. в месячный срок восстановить систему отопления в .

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Кемского городского суда Республики Карелия от 27 августа 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу К.А.А. — без удовлетворения.

Демонтаж и замена аварийного радиатора. За чей счёт?

ОТВЕТ:
Если радиатор отопления исправен, то его замена по Вашей инициативе будет производиться за Ваш счёт.

Если же радиатор находится в аварийном состоянии (о чём надо обязательно сообщить управляющей организации) и требуется его замена — то Вам должны его заменить без дополнительной оплаты, т.к. это общее имущество многоквартирного дома. Данный вид работ оплачивается всеми собственниками помещений и нанимателями жилья ежемесячно по статье «содержание и ремонт».

Если же речь идёт о снятии радиатора «насовсем», то принимать решение о данной процедуре должна управляющая организация, т.к. во-первых, это общее имущество, а во-вторых, подобное вмешательство в общедомовую систему отопления может повлиять на её функционирование, а конкретно, на температурный режим.

То, что радиаторы отопления — общее имущество МКД, подтверждается пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:

(Можете также ознакомиться подробнее с темой об общем имуществе дома.)

Обязанность всех собственников помещений и нанимателей жилья ежемесячно платить за содержание и ремонт общего имущества дома прописана в ст. 154 ЖК РФ, а обязанность управляющей организации производить данные работы — в ст. 161 ЖК РФ.

Множество споров по данному вопросу — кто же должен менять радиаторы отопления — возникло после принятия Верховным судом РФ в 2009 г. неоднозначного решения «Об отказе в удовлетворении заявления граждан о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Смотрите сами, что там написано:

Но ведь при возникновении аварийной ситуации речь не идёт о «переустройстве жилого помещения» и о «демонтаже» радиаторов отопления. Поэтому получать «разрешение» собственнику не обязательно.

В таких ситуациях, как течь или порыв, речь идёт об устранении неисправности, связанном с ними ремонте и, в отдельных случаях, замене элементов.

Такие работы прописаны ещё в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (постановление №170). Да это, собственно, один из важнейших элементов технического обслуживания многоквартирного дома, когда сложные работы делаются централизованно — управляющей организацией, с надлежащей организацией работ и контролем, а не кем попало и как вздумается.

Аварийная ситуация — Срок устранения (выдержка из Приложения №2 к Правилам и нормам):

Обязательность данных Правил для исполнения управляющими организациями подтверждена, в частности, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10.

В итоге, в настоящее время при рассмотрении судом дела по вопросу о замене радиатора в квартире, суд может учесть такое обстоятельство, как наличие отключающих вентилей на радиаторе отопления, что, якобы, позволяет заменить его без участия управляющей организации. Управляющая организация может сослаться на наличие вентиля и отказать в замене, а суд может не поддержать позицию собственника в этом вопросе.

Точка в этих спорах ещё не поставлена.

Метки: авария, радиатор, общее имущество Читайте также:

• По вопросу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу — письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04
• Решение Верховного суда РФ по вопросу принадлежности радиаторов в квартире (2009)
• Замена отопительных приборов в квартирах: как не нарушить права соседей?
• Замена батарей в отопительный период (зимой)
• Мы затопили соседей (сломался вентиль на стояке), соседи угрожают судом. Что делать?
• Провайдеры телекоммуникационных услуг в доме — вопросы
• Аварийность теплосетей в России и Ижевске: динамика, комментарии
• Может ли собственник отказаться от замены стояков в своей квартире? Стояки частично уже заменены
• Об установке детских площадок на земельных участках МКД — разъяснение
• Кто имеет право пользоваться балконом между этажами?

• Содержание мкд
• Закрыть свободный доступ к общедомовому счетчику без Старшего по дому
• В ДУК не передали из УФМС информацию об увеличении числа прописанных. Правомерно ли доначисление платы?
• плата за воду и электроэнергию в квартире без проживания
• расчет тепла по ОДПУ по 1/12
• Электроснабжение

Управляющая организация не имеет права изменять состав общего имущества многоквартирного дома.

Всё-таки, надо изначально исходить из норм закона, а не из того, будем ли мы соглашаться с попытками УО «перетянуть одеяло на свою сторону», и считать, что нам «повезло», если таких попыток не было.

Обращаясь к жителям: внимательно изучайте вопросы, выносящиеся на голосование, проекты решений общего собрания и все приложения к ним, прежде, чем подписывать лист голосования. Доводите информацию о том, «как правильно», нормы закона, до остальных, возможно, менее осведомленных жителей города.

Отвечаю:
Радиатор отопления, в общем случае — общее имущество многоквартирного дома. Поэтому Вы имеете право и на его замену, и на возмещение ущерба.
Начать нужно с составления акта. В акте должно быть указано состояние имущества после инцидента. Затем — претензия в адрес УК с требованием произвести работы и возместить ущерб. Если это не принесёт результата — исковое заявление в суд.

1. Ремонт жилья. Плата за ремонт жилья тесно связана с перечнем работ по ремонту: раз есть плата — должен быть и перечень работ.
Советую внимательно изучить договор управления, приложения к нему с перечнем работ (если они есть). И дальше можно сделать выводы. Выполняет ли управляющая организация честно свою работу в строгом соответствии с утвержденным перечнем, за те деньги, что Вы платите?
Важно также знать, что работы по ремонту должны проводиться планово. Для этого формируется ремонтный фонд, и можно потребовать выполнения работ за счёт квартплаты, уплаченной ранее (в предыдущие годы). Если бы УК не менялись каждый год — это было бы проще. Ранее за текущий ремонт все платили одинаково, и ремонт общего имущества дома туда всегда включался. И это один из важных вопросов при «переходе» дома от одной УК к другой (дом, конечно, никуда не переходит, меняется лишь «надстройка»).

2. Аварийное обслуживание. Это часть работ по содержанию и ремонту дома. Как правило, указывается отдельной строкой в перечне работ. В договоре (приложениях) указываются сроки устранения аварийных ситуаций. Работы по устранению неисправности радиатора вполне могут быть произведены как «аварийное обслуживание». Это на случай, если УК такая честная, что не взимает плату за ремонт общего имущества, или плату берёт, но расходует её строго в рамках перечня, утверждённого собственниками, и ремонта радиаторов (ремонт общедомовых инженерных систем → ремонт общедомовых систем отопления) там нет.

Организация содержания и ремонта общего имущества дома и предоставления коммунальных услуг — это то, для чего вообще нужна УК. Если в доме, в котором собственники выбрали УК для содержания и ремонта общего имущества дома, будет течь радиатор — ответственность несёт УК.

Можно пойти дальше. почему радиатор потёк в июне? Не было ли это связано с проведением каких-то работ на системах отопления? Были ли соблюдены технические регламенты при проведении этих работ?

Думаю, этого пока достаточно. Что делать? Лично я не нахожу оснований соглашаться с вышеупомянутым мнением УК.

Отвечаю:
Обратитесь в управляющую компанию с письменным заявлением.
Также Вы можете выложить текст Вашего заявления на сайт, в виде комментария к организации. И последующие материалы, если они будут, тоже.

Если батарея находится в аварийном состоянии, то за последствия её протечки, за отказ в замене батареи, отвечает управляющая компания.

Возможно, батареи у соседей тоже надо менять. Тогда целесообразно обращаться к должностным лицам коллективно, либо поднимать этот вопрос на общем собрание собственников (либо на общем собрании членов ЖСК), принимая решение о ремонте системы отопления и поручая ЖСК исполнить это решение.

Не исключено, что периодические технические работы на системе отопления дома (особенно, если он старый), или на внешних тепловых сетях, всё же проводятся, со сливом теплоносителя, тогда можно совместить эти работы и замену радиаторов, выбрав благоприятный момент в течение года.

Как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании?

Часто в случае проблем с канализацией, замыкания электропроводки, утечки газа и т.д. мы вызываем специалистов для устранения неполадок и оплачиваем их услуги. Между тем, устранять неполадки в квартире в некоторых случаях должна управляющая компания, за счет ежемесячной оплаты собственником жилищно-коммунальных услуг. За что не стоит переплачивать?

Для справки:

Управляющая компания ответственна за организацию работы аварийно-диспетчерской службы. Данная служба должна круглосуточно принимать заявки от жильцов дома и в случае поломки какой-либо из систем снабжения дома, оперативно устранять поломку.

Для начала определимся, какие услуги и работы должна оказывать управляющая компания, чем регулируется перечень таких услуг.

Перечень услуг определяется договором управления МКД (многоквартирным домом). Обязательными элементами такого договора всегда являются:

• услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
• коммунальные услуги, а также иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор этот, согласно п.6 Постановления Правительства РФ № 354, является возмездным. То есть, какого-то перечня «бесплатных» услуг не существует.

Что в квартире должно быть отремонтировано силами УК, за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья?

Это общедомовое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений, или для обслуживания всего многоквартирного дома:

• Стояки отопления, а также холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;
• Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
• Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
• Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Т.е. аварийный ремонт всего перечисленного должен производиться за счет средств, которые вы, как собственник, ежемесячно вносите, оплачивая жилищно-коммунальные услуги.

• Должно быть бесплатным восстановление в квартире лепных деталей и розеток, если здание, в котором расположена данная квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры (согласно документу «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004 (утв. приказом Госстроя СССР в 2004 г.), а именно Приложению 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья» (текущий ремонт).

Гражданин должен самостоятельно оплачивать ремонт того, что является его частной собственностью. Для собственников квартир это:

• Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
• Газовые и электрические плиты;
• Батареи центрального отопления;
• Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
• Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
• Домофоны;
• Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, которые находятся в квартире.

Важно. Эти перечни распространяются как на собственников приватизированного жилья, так и на нанимателей муниципального.

Из каждого правила существуют исключения. Представьте, что в сети произошел скачок напряжения. Свет замигал, вы вызвали электрика, а после устранения неисправности обнаружили, что какая-то бытовая техника, которая была подключена к сети, перестала работать, перегорела. Вы вправе требовать от управляющей компании заплатить за пришедшие в негодность электроприборы.
Или от заискривших приборов загорелись другие вещи, оказались повреждены обои, полы и т.д. УК обязана не просто починить розетку, но и компенсировать все сгоревшее.
То же и в случае прорыва воды из батареи, залившей квартиру.

Обратитесь в управляющую компанию, для составления акта осмотра поврежденного имущества. Требуйте компенсировать ущерб, затраты на ремонт.

Внимание! Зачастую в подобной ситуации коммунальные службы уходят от ответственности, говоря, что авария произошла по вине владельца квартиры, который сделал, например, перепланировку, или поменял проводку, радиатор и т.д. Либо упирают на то, что сеть не выдержала перегрузок, что у жильцов оказалось одновременно включено слишком много электроприборов. Либо грешат на ремонтные работы теплосети, говорят, что виновны изношенные трубы отопления. Не верьте. Именно недоработки УК, неготовность систем к повышению давления, приводят к срыву радиаторов и кипяток льется из труб отопления во все стороны.

Прямая задача УК — обеспечить качественное функционирование систем.

• Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
• Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ №354 вправе требовать ремонта или возмещения понесенных расходов от управляющей организации.
• На вашей стороне и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 491, где указано, что управляющая компания является энергоснабжающей. (Имеется в виду не только электричество. Горячая вода, отопление, газ — это тоже вид энергии.)
• В соответствии со ст. 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
• В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Итак, возмещать ваши убытки должна именно управляющая компания вашего дома.

Важно. Если УК требует с вас дополнительную плату за устранение аварийной ситуации или за ремонт оборудования, которое находится в вашей квартире, но относится к общедомовому, вводит вас в заблуждение, отказывается оказывать необходимые услуги — то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Соберите доказательства

• В любом случае у вас должны быть доказательства, что произошел сбой в электросети, или повышение давления в трубах и т.д. Если причиной аварии стали некомпетентные действия вызыванного вами специалиста (сантехника, электрика) — вам потребуется справка из УК, что он был направлен к вам в такое-то время по вашему вызову.
• Для начала надо пригласить из управляющей компании специалиста (инженера или техника), который должен описать повреждения и выдать акт. После этого потребовать у УК компенсации повреждений.
• Если УК отказывается признавать свою вину, оплачивать ремонт, компенсировать испорченные вещи — необходимо заключение независимых экспертов о том, что именно явилось причиной аварии.
• Также необходимо составить опись имущества пострадавшего от сбоев электричества или затопления. Нелишним будет пригласить свидетелей-соседей.

Напишите претензию

• Напишите претензию, перечислите все ваши требования приложите доказательства и отправьте на имя руководства вашей УК заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно можно подать жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию.
• Если в течение 10 рабочих дней вами получен отказ, либо ответа вы вовсе не дождались, подавайте иск в суд. Приложите доказательства (заключение независимого оценщика, акт залива от техника из управляющей компании). В этом случае вы вправе требовать еще и компенсацию морального вреда, неустойку и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Сомневаетесь, что сможете правильно оформить претензию, составить исковое заявление — обратитесь к юристам.

Оценка статьи:

Загрузка...

Сохранить себе в: