Можно ли изменить доли в квартире после расторжения ренты?
Expertrating.ru

Юридический портал

Можно ли изменить доли в квартире после расторжения ренты?

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием.

Здравствуйте! Имеется договор ренты с пожизненным содержанием. Обе стороны хотят расторгнуть данный договор, не ожидая никаких выплат друг от друга. Нужно это для дальнейших манипуляций с недвижимостью. Подскажите, как правильно расторгнуть такой договор обоюдно?

Здравствуйте. Не надо расторгать договор ренты для дальнейших манипуляций с недвижимостью. Для продажи такой квартиры можно использовать трёхсторонний договор купли-продажи с одновременным выкупом ренты. За разъяснениями Вам лучше обратиться к тому нотариусу, который удостоверял договор ренты. Правда юристы банков могут “сойти с ума” от такой ситуации если у Вас будет ипотечный покупатель. И покупатели могут сойти. Такая ситуация встречается крайне редко. Можно расторгнуть договор ренты, но во-первых, будет много вопросов у покупателя )хотя они и так будут), а во-вторых, при продаже придётся уплатить налог, в размере 13 процентов от суммы, равной цене продажи квартиры минус 1 миллион рублей.

Александр, при таком трехстороннем договоре у кого именно возникает обязательство по уплате ндфл?

При трёхстороннем договоре не возникает ни у кого с учётом срока владения. Если же Вы расторгнете договор, то получатель ренты снова станет собственником квартиры и срок владения будет отсчитываться заново.

Александр, выкуп ренты означает, что рентные обязательства, которые были ранее перейдут покупателю?

Нет. Это значит, что покупатель получит квартиру без каких-либо обременений и дополнительных обязательств со своей стороны, равно как плательщик и получатель ренты не будут иметь каких-либо претензий друг к другу. Обычно это достигается единовременной выплатой получателю ренты существенной денежной суммы от продажи квартиры. Эта сумма должна быть значительной и весомой.

И с этой единовременной суммы получателю надо будет уплатить налог, верно?

На этот вопрос я не могу ответить точно. Такая ситуация является единичным случаем, по которому имеет смысл получить официальный ответ от налоговой. Насколько я помню, получатель ренты должен уплачивать налог с рентных платежей. Логично, что и с этой суммы налог надо уплачивать, но в любом случае это будет меньше, чем налог при продаже квартиры после расторжения ренты. Напишите запрос в налоговую.

Александр, спасибо за ответы.
Подскажите, могу ли я Вам в личные сообщения написать подробно нашу ситуацию и посоветоваться с Вами?

Юлия, добрый день. Пишите конечно. Попробуем разобраться.

Александр, спасибо. Написала Вам.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

По обоюдному согласию договор ренты можно расторгнуть составив соглашение о расторжении договора. Подобное соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом, в идеале тем же у которого Вы заключали договор ренты.

В соглашении о расторжении договора указываються все условия, на которых договор ренты прекращается, например:
– возвращается ли имущество, переданное под выплату ренты, получателю ренты;
– возвращаются ли рентные платежи плательщику ренты при возврате имущества;
– будут ли иные компенсации сторонам договора;
– какая сторона несет расходы по удостоверению договора, регистрации перехода права собственности (в случае возврата получателю ренты недвижимого имущества).

Но следует помнить, что при дальнейших манипуляциях может возникнуть налогооблогаемая база, т.к. пожилой человек вновь станет собственником с момента регистрации соглашения о расторжения договора ренты в регистрационной палате (т.е. с 2020 года, если расторжение договора ренты будет в этом году).

Читать еще:  Повторное обращение в суд

С уважением,
Алексеева Марина

Марина, спасибо за ответ.
Подскажите, возможно ли обоюдно составить соглашение таким образом, что рентоплательщик останется собственником (т.е. право собственности обратно не переходит рентопллучателю), никакие платежи не возвращаются, компенсаций не будет? Вот просто взять и расторгнуть договор ренты. То, что уплачивалось рентополучателю останется ему, а Недвижимость останется рентоплательщику. Так можно?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

К сожалению оставить квартиру рентоплательщику при составлении расторжения договора ренты не возможно. Так как собственность при таком расскладе всегда переходит назад пожилому человеку (все возвращается на круги своя).

Если в Ваши планы входит продажа квартиры, то действительно это нужно делать через трехсторонний договор ренты. В трехстороннем договоре учавствует: и рентополучатель и рентодатель и Покупатель. Такая сделка оформляется у нотариуса. Обычно при подобной сделке просят еще медицинское освидетельствование пожилого человека. Технически сделка возможна, но далеко не каждому потенциальному покупателю понятна, как результат потеря в деньгах(дисконт на стоимость квартиры при ее продаже) и более длительное время для поиска потенциального Покупателя.
Если же целью не является продажа квартиры, и планируется нечто другое (например дарение сыну или дочери), то необходимо думать и подбирать оптимальные решения Вашей ситуации исходя из поставленной задачи. А этот вопрос можно согласовать со грамотным специалистом в сфере недвижемости.

Например: если Вы рассторгнете договор ренты, зарегистрируйте его в рег. палате(собственность вновь перейдет на пожилого человека), а потом сделает дарение человеку входящему в “круг близких родственников” (это понятие законодательное, в него входят определенные члены семьи (жена, муж, дети в том числе и приемные, братья и сестры), тогда налога 13% при этом возникать не будет. А вот если пожилой человек например подарит квартиру третьему лицу или человеку не входящему в круг “близких родственников” (например внуку или двоюродному брату итд), то тогда одаряемый должен будет заплатить 13% налог от кадастровой стоимости квартиры.

Тонкостей всяких много. Чтобы не наломать дров, необходимо точно понимать, что именно Вы планируете в дальнейшем сделать с квартирой.

На сколько мне известно, внуки тоже относятся к категории «близкие родственники» как вы выразились. И тогда налог не возникает.

Как расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием

Рента с пожизненным содержанием представляет собой договоренность двух сторон, согласно которой ее получатель обязан передать объект собственности рентодателю. Последнему придется регулярно переводить определенную денежную сумму. Возможность расторгнуть договор пожизненной ренты допустима при соблюдении требований ст. 599 ГК РФ.

Основные определения

Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.

Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.

В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.

Читать еще:  Возможно ли вынесение приговора по уголовному делу без адвоката

Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.

Обычно выделяют 2 вида соглашений:

  • рента пожизненного содержания с иждивением – выплата установленной денежной суммы и полное содержание собственника имущества, погашение всех имеющихся у него задолженностей;
  • пожизненное содержание – регулярные выплаты до момента смерти рентополучателя. Договор может быть заключен в отношении движимого и недвижимого имущества.

При ренте с иждивением в качестве предмета договора рассматриваются исключительно недвижимые объекты. Рентодатель обязан обеспечить собственника имущества всем необходимым — продуктами, одеждой, медикаментами и прочим.

Что служит основанием для расторжения договора?

Получатель может инициировать процесс в следующих случаях:

  • вторая сторона существенно нарушает пункты соглашения. Помимо прекращения действия договора получатель может рассчитывать на возмещение убытков или возврат его имущества;
  • плательщик игнорирует свои обязательства, зафиксированные в договоре, утратил обеспечение и отказался от страхования рисков.

Иными причинами могут быть признаны:

  • сделка недействительна — была заключена под угрозой физического воздействия, не была зарегистрирована в соответствии с нормами закона, в тексте договора найдены грубые нарушения и несоответствия, одна из сторон не имела права заключать соглашение подобного характера;
  • обязательные платежи не выплачивались более 1 года;
  • рентодатель был признан несостоятельным по решению суда;
  • злоупотребление своими правами относительно имущества со стороны плательщика ренты.

Обычно вышеупомянутые причины отражены в документе. Если они не зафиксированы, то обоснованность представленных оснований определяет суд.

Возможность выкупа ренты

Прекратить действие соглашения пожизненной ренты можно по факту выкупа ренты. Инициировать расторжение на основании выкупа могут оба участника соглашения. Выкуп подразумевает перевод рентополучателю конкретной суммы денег, право собственности на недвижимость остается за плательщиком. Ежемесячные обязательные выплаты больше не вносятся.

Условия для выкупа ренты прописывают в первичном договоре пожизненного содержания. Если подобного пункта в тексте нет, то стоимость и порядок выкупа рассчитывается в соответствии с положениями ГК РФ.

Если недвижимый объект предоставлялся при наличии определенной платы, то выкуп будет соответствовать общей сумме выплат ренты за год. Если квартира была передана в пользование бесплатно, то к выкупной цене (годовой сумме платежей по договору ренты) прибавляют среднерыночную цену на данный недвижимый объект.

У получателя пожизненной ренты есть право потребовать ее выкуп. Это право оговаривается в ст. 594 и 599 ГК РФ. Добиваться выкупа в ходе судебного разбирательства можно при значительном нарушении договора со стороны плательщика.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Последовательность действий для прекращения договора

При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:

  • установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
  • поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
  • если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
  • если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
  • зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Читать еще:  Положена ли надбавка к пенсии за государствееные награды?

Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.

Как выглядит процедура расторжения ренты?

Согласие обеих сторон позволяет урегулировать все возможные споры без суда. Стороны подписывают мировое соглашение, на основании которого собственность возвращается к исходному владельцу, а рентополучателю выплачиваются ранее потраченные финансовые средства. В соглашении содержится такая информация:

  • реквизиты и контактные данные обоих участников соглашения;
  • данные о договоре ренты с пожизненным содержанием;
  • можно прописать причины досрочного прекращения договора;
  • порядок передачи собственности, определение сроков необходимых выплат и прочие аспекты касательно имущества;
  • количество копий документа, дата его составления, подписи сторон.

Обязательно заверить документ нотариально. Нотариус проверяет подлинность всех представляемых документов.

Рента с иждивением подлежит расторжению по факту невыполнения плательщиком своих прямых обязанностей. Рентополучатель имеет право потребовать вернуть принадлежащий ему объект недвижимости, который был передан в качестве обеспечения содержания, либо требовать передачи ему выкупной стоимости в денежном формате. Подробности прописаны в ст. 594 ГК РФ. Второй участник сделки не может рассчитывать на возмещение ему понесенных расходов.

Если единого мнения мирным путем достигнуть не удается, то необходимо обратиться в судебную инстанцию. Вначале инициатор ставит в известность второю сторону. В случае получения письменного отказа или отсутствия ответа обращаются в суд. На получение ответа от второго участника сделки законом предусмотрено 30 дней. Отправлять предупреждение лучше заказным письмом, которое подтвердит факт передачи послания.

Для обращения в суд необходимо собрать следующие бумаги:

  • удостоверение личности заявителя;
  • бланк договора о пожизненной ренте;
  • документ о том, что была оплачена государственная пошлина. Реквизиты для оплаты можно получить в судебной канцелярии;
  • установить сумму, которую планируют взыскать с ответчика;
  • доказательства того, что пункты соглашения были нарушены ответчиком;
  • документы, устанавливающие право собственности на передаваемое на основании договора имущество.

Пошлинный сбор и стоимость иска рассчитываются на основании ст. 333.19 НК РФ. В заявлении указывают:

  • наименование судебного органа;
  • полная информация об участниках сделки;
  • стоимость подаваемого иска;
  • краткое описание первичного договора;
  • перечисление причин, по которым действие договора желают прекратить, доказательства, что некоторые пункты соглашений были нарушены;
  • прописывается требование о прекращении действия ренты, фиксируется величина денежных взысканий;
  • указывают перечень документов в приложении;
  • время подачи иска и подпись истца.

Точный алгоритм написания иска можно узнать в канцелярии суда. Дело попадает под юрисдикцию мирового суда, если стоимость иска не больше 50 000 рублей. Если сумма больше, то рассмотрением будет заниматься районный суд.

Судебное решение считается вступившим в силу, если прошел срок на подачу апелляции (1 месяц). Если по судебному решению была установлена необходимость взимания с ответчика финансовых средств, то потребуется получить в суде исполнительный лист и передать его судебному приставу по месту жительства ответчика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector