Отказ в постановке на кадастровый учёт изолированных жилых комнат
Причины отказа в постановке на кадастровый учёт
И. Н. Иванеженкова, редактор газеты “Земельная газета”, г. Брянск Постановка недвижимости на государственный кадастровый учёт — важный этап, без которого невозможно осуществить дальнейшие операции с земельным участком, домом или прочими, в том числе незавершёнными, постройками. Законодательством предусмотрены определённые требования к заявителю, невыполнение которых может повлечь за собой отказ регистрирующего органа. Рассмотрим все случаи подробно.
ЗАЧЕМ ВАМ ЭТО НАДО
Для начала напомним, что кадастровый учёт — это не что иное, как описание и индивидуализация земельных участков в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Проще говоря, для того чтобы оформить землю под домом и произвести в дальнейшем любую сделку, ей должен быть присвоен уникальный кадастровый номер — как сформированному объекту недвижимости. Присвоение номера предваряется определением границ и выявлением индивидуальных характеристик данного участка, которые отличают его от других и позволяют определить его кадастровую стоимость. В результате постановки на кадастровый учёт собственнику выдаётся кадастровый паспорт участка, что даёт вам право провести государственную регистрацию, после чего вы обретаете возможность купить, продать, обменять, подарить либо сдать данную землю в аренду — словом, распорядиться ею по своему усмотрению. Кроме того, значимость этой процедуры трудно переоценить в том случае, когда возникают недоразумения с соседями. Предположим, при постановке на учёт соседнего участка кадастровый инженер неверно указал границы, в результате чего возникло наложение границ и, как следствие, захват части вашей территории. И если о вашем участке сведения в ГКН уже есть, вам не грозят судебные тяжбы по отвоёвыванию собственности: кадастровый орган выявит это сразу и не позволит допустить ошибку. Таким образом, постановка на кадастровый учёт — верный способ защитить свою недвижимость от нечаянных и тем более намеренных посягательств со стороны.
ЧТО СТАВИМ
Вопросы, связанные с постановкой объектов на кадастровый учёт любой недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства), регулирует Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Именно этот документ предписывает необходимость обратиться в кадастровый орган с заявлением о постановке на учёт любого вновь образованного объекта недвижимости. В том случае, если в силу перестройки, перепланировки уникальные характеристики вашего дома или участка меняются, вы обязаны известить об этом кадастровый орган и внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Когда же объект недвижимости прекращает своё существование, за вами остаётся обязанность снова явиться в кадастровую палату и снять объект с учёта. Состав необходимых для кадастрового учета документов и требования к их оформлению описаны в статье 22 данного федерального закона. Однако недавно Минэкономразвития издало приказ, позволяющий упростить сбор бумаг в некоторых случаях. Так, при уточнении границ земельного участка теперь не понадобится предоставлять межевые планы соседних участков: вся информация может быть указана в рамках вашего межевого плана. Упрощается подготовка документов для формирования земель, находящихся под линейными объектами. Прежде всего, это касается участков под линиями электропередач. Большинство таких территорий либо вообще не сформировано, либо описано схематично, без указания координат. Новые правила позволяют избежать главной трудности прежнего порядка, предписывающего практически «проводить дорогу к каждому столбу» — сейчас можно просто считать, что доступ к линейному объекту есть.
ПРИЧИНЫ ОТКАЗА
Все поданные вами документы тщательно проверяются специалистами на предмет наличия, соответствия действительности и правильного оформления. И если обнаружены недочёты, что является нарушением требований закона, процедура постановки на государственный кадастровый учёт может быть приостановлена до устранения выявленных несоответствий, на что закон отводит не более трёх месяцев. В каких же случаях кадастровый орган может вынести решение об отказе в постановке объекта недвижимости на учёт? Рассмотрим основные причины отказа: 1. Если имущество, о кадастровом учёте которого представлено заявление, не является объектом недвижимости. 2. Заявление о кадастровом учёте или необходимые документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям вышеуказанного закона. Форму заявления (утверждена Министерством юстиции РФ) обычно можно найти на стендах в каждом органе кадастрового учёта. Обратите на неё внимание и учите все нюансы при заполнении. Также необходимо, чтобы в заявлении была проставлена личная подпись заявителя или его уполномоченного представителя. 3. Объект недвижимости, о кадастровом учёте которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. 4. Если данный объект недвижимости образован из объекта недвижимости, внесённые в ГКН сведения о котором носят временный характер. 5. Когда с заявлением о кадастровом учёте обратилось ненадлежащее лицо. Например, с заявлением об учёте частей объекта недвижимости вправе обратиться собственники или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Также, в соответствии со статьей 47 закона о кадастре, до 1 января 2013 года при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершённого строительства допускается внесение в ГКН сведений о местоположении указанных объектов на соответствующем земельном участке на основании заявления о кадастровом учёте, поданного собственником либо его представителем, и межевого плана. При этом оформляется заявление об учёте изменений объекта недвижимости. 6. Если не устранены в срок выявленные в прилагаемых документах несоответствия закону, повлекшие за собой приостановку процесса. 7. Межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица.
ВАЖНЫЕ ОСОБЕННОСТИ
Орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в постановке на учёт земельного участка также в следующих случаях: 1. Если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам участков. В соответствии со статьёй 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 2. Если к образуемому или изменённому земельному участку не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путём установления сервитута. Под землями общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. При решении этой проблемы в ряде случаев возможно установление частного сервитута, а если сервитут затрагивает интересы целой группы населения, то устанавливаются публичные сервитуты. 3. Одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населённого пункта; 4. Участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель (за исключением установленных федеральным законом случаев).
ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ ИЛИ ГРАНИЦ
При кадастровом учёте в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ вам могут отказать, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ. В случае уточнения границ земельного участка орган кадастрового учёта принимает решение об отказе, когда: 1) в результате кадастрового учёта площадь этого земельного участка, определённая в соответствии с установленными законом требованиями, окажется больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; 2) при уточнении указанных границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с законом о кадастре не считается согласованным. Исключением являются случаи признания границ уточнёнными в порядке разрешения земельного спора.
СНЯТИЕ С УЧЁТА
Вам могут отказать даже в снятии с учёта земельного участка, если такой участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта (согласно статье 24 вышеозначенного закона).
ВНЕСЕНИЕ СВЕДЕНИЙ
Основаниями для принятия решения об отказе во внесении сведений (при выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтённых объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия) являются:
- отсутствие у органа государственной власти или органа местного самоуправления правомочий на принятие и направление в орган кадастрового учёта документов, поступающих в порядке информационного взаимодействия (например, принятие решения о переводе земельного участка из одной категории в другую не уполномоченным органом);
- противоречие сведений об объектах недвижимости в документах, поступающих в порядке информационного взаимодействия, и сведений, содержащихся о таких объектах в ГКН (за исключением случаев поступления документов для учёта изменений объектов недвижимости);
- отсутствие в представленных (поступивших) документах оснований для внесения в ГКН сведений об объекте недвижимости как о ранее учтённом.
ИСПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ОШИБКИ
Отказать в исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях вам могут, ссылаясь на отсутствие противоречий между сведениями Реестра и сведениями, содержащимися в документах кадастрового дела (документах, на основании которых такие сведения вносились в Реестр).
ЧТО ДАЛЬШЕ
Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта, которое вы получите на руки, должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 27 закона о кадастре, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. В случае неверного составления межевого плана вам вернут его на доработку с указанием рекомендаций об устранении выявленных несоответствий. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта может быть обжаловано в судебном порядке.
Верховный суд РФ: для постановки на кадастровый учет объект должен являться недвижимостью
Асфальтобетонное покрытие, навес для ожидания транспорта, расположенные на остановке, объект незавершенного строительства на стадии, которая не позволяет идентифицировать его как самостоятельную недвижимую вещь, — все эти объекты не подлежат кадастровому учету. Отказ в постановке на кадастровый учет будет правомерным, а результат оспаривания такого отказа — не в пользу заявителя. Такие разъяснения содержатся в обширном обзоре судебной практики, утвержденном Верховным судом РФ 30 ноября.
Законодательное регулирование кадастрового учета в декабре и январе претерпит серьезные изменения — вступают в силу поправки, внесенные федеральными законами от 30.12.2015 № 452-ФЗ (с 01.12.2016) и от 13.07.2015 № 218-ФЗ (с 01.01.2017). Первым законом предусмотрена обязательная процедура досудебного обжалования решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. Второй закон вносит масштабные поправки в законодательное регулирование, в частности, объединяет Единый государственный реестр прав на недвижимость и Государственный кадастр недвижимости (см. подробнее «ЭЖ», 2015, № 27, с. 05). Этим и другим изменениям посвящена «преамбула» Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 30.11.2016 (далее — Обзор). Основную же часть составляют эталонные правовые позиции, которыми предлагается руководствоваться судам при разрешении споров.
Объекты, которые не подпадают под понятие недвижимости, не поставят на учет
Кадастровому учету подлежат только объекты недвижимости, отвечающие определенным критериям. На практике нередки случаи отказов в постановке различных объектов на кадастровый учет в связи с тем, что необходимыми признаками они не обладают. Несколько судебных споров, включенных в Обзор, иллюстрируют примеры правомерных отказов в постановке на кадастровый учет объектов, которые не соответствуют признакам объектов недвижимого имущества.
Например, правомерным будет отказ в постановке на учет объекта, который не имеет прочной связи с землей, то есть не является недвижимостью по своей сути. В пункте 1 Обзора упоминается навес для ожидания транспорта (проще говоря — остановка), который изготовлен заводским методом в виде готового каркаса. Предприниматель, который пытался поставить этот объект на кадастровый учет, обосновывал неправомерность отказа тем, что навес неразрывно связан с землей и его демонтаж без ущерба назначению невозможен. Но этих аргументов все же оказалось мало — отказ признали законным.
Постановка на кадастровый учет дороги (участка асфальтобетонного покрытия) также не представляется возможной (п. 2 Обзора).
Немного сложнее оценить готовность к постановке на кадастровый учет объекта, который находится в стадии строительства. Одно из подобных дел приведено в п. 3 Обзора. В данном случае собственник явно поспешил, обратившись с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта, который представлял собой три железобетонные сваи, вбитые в землю. Как указали суды, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). А происходит это не ранее, чем будут завершены все работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. При этом отказ в постановке на учет объекта на этапе строительства не мешает обратиться с аналогичным заявлением повторно, когда объект уже будет отвечать признакам объекта недвижимости.
Для постановки на кадастровый учет отдельных помещений ключевыми критериями являются обособленность и изолированность. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета. Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. А изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 Обзора).
Например, часть коридора поставить на кадастровый учет не удастся, поскольку обладает признаком изолированности, будучи функционально связанным с другими частями помещения. В то же время признаку обособленности такой объект отвечает.
В том же п. 4 Обзора упоминается дело, в котором суд согласился с невозможностью поставить на учет часть подвала жилого дома. Такой объект не являлся ни изолированным, ни обособленным: не был ограничен строительными конструкциями (стенами), а сформировать нежилое помещение из части подвала, чтобы оно отвечало признакам изолированного объекта недвижимости, было также невозможно, поскольку это привело бы к перекрытию доступа в часть подвала, используемую другим лицом.
Две комнаты и часть дома могут стать в кадастре единым целым
Для того чтобы объект был поставлен на кадастровый учет, он не обязательно должен представлять собой единое помещение. В Обзоре приводятся случаи, когда отказ в постановке на учет нескольких комнат в квартире или доме признавался незаконным.
Часть жилого дома, состоящая из нескольких помещений и обладающая признаками обособленности и изолированности, в целях кадастрового учета может быть представлена как один объект. Важно только, чтобы помещения, относящиеся к разным частям дома, не имели вспомогательных помещений общего пользования (п. 5 Обзора).
Отдельные комнаты в квартире также могут выступать единым объектом учета, если они являются смежными и изолированы от других помещений (п. 6 Обзора). А вот если такие комнаты разделены местами общего пользования (например, коридором), то постановке на кадастровый учет как единый объект они не подлежат. В то же время на кадастровый учет может быть поставлена каждая из данных комнат отдельно.
Кадастровый учет части объекта недвижимости (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), которая не является самостоятельным объектом гражданских прав, закон допускает только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав (п. 9 Обзора).
Помехи в межведомственном взаимодействии — не основание для отказа в постановке на учет
Основанием для отказа в постановке объекта на кадастровый учет могут стать не только его характеристики. Например, правомерным будет такой отказ в отношении изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания в целом, если при этом не вносятся изменения и в сведения о таком здании (п. 10 Обзора).
Отсутствие у органа кадастрового учета документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения, тоже повлечет за собой вполне законный отказ в осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости (п. 11 Обзора).
А вот если какие-либо документы или информация должны были поступить в уполномоченный орган по его запросу в порядке межведомственного взаимодействия, но не поступили, то их отсутствие достаточным основанием для отказа в осуществлении учета не является (п. 12 Обзора).
Кадастровый учет таких объектов, как земельные участки, имеет свои особенности. Закон предъявляет требования к площади, назначению и другим характеристикам таких объектов. В частности, подлежащий учету земельный участок должен соответствовать требованиям к предельному минимальному размеру земельных участков в зависимости от вида целевого использования земли (п. 15 Обзора). Такие требования устанавливаются градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки, а в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, — Земельным кодексом РФ или другими федеральными законами. Несоответствие земельного участка, образованного в результате раздела другого земельного участка, указанным требованиям также препятствует постановке его на кадастровый учет (п. 18 Обзора).
Отказ в постановке на кадастровый учет
Поставить недвижимость на государственный кадастровый учет — важный этап при операциях с земельным участком, домом или незавершенными постройками. При этом заявитель должен выполнить ряд требований законодательства, чтобы не получить отказ в осуществлении кадастрового учета.
Кадастровый учет — это описание земельных участков в ГКН (государственном кадастре недвижимости). Каждому участку земли присваивается кадастровый номер, как отдельному объекту недвижимости — уникальный, не изменяемый и не повторяющийся во времени и на всей территории России. Только после этого участок можно продавать, покупать и производить другие сделки. Перед тем, как присвоить номер, нужно точно обозначить границы участка, выявить его особенности и отличия от других участков. Это позволяет определить его кадастровую стоимость.
Постановка объекта на учет и снятие с учета, учет изменений и другие мероприятия по кадастровому учету земельного участка выполняются в течение десяти рабочих дней после получения органом кадастрового учета вашего заявления.
После того, как объект поставлен на кадастровый учет, собственник получает кадастровый паспорт участка. Что, в свою очередь, дает право произвести государственную регистрацию и дальше распоряжаться землей по своему усмотрению — продавать, покупать, сдавать в аренду.
Особенно важно произвести кадастровый учет, чтобы не возникали споры с соседями. Бывает, что границы земли указаны неверно и два участка (по документам) пересекаются. Но если о вашем участке сведения в ГКН уже есть, отвоевывать собственность вам не придется. Вот почему постановка на кадастровый учет — это защита от любых посягательств на вашу собственность, как случайных, так и намеренных.
Специалисты тщательно проверяют документы. И если обнаруживаются недочеты, постановка на кадастровый учет приостанавливается до тех пор, пока они не будут устранены. На это закон отводит не больше трех месяцев.
Основания для отказа в кадастровом учете
Вы можете получить отказ в постановке на кадастровый учет в следующих случаях:
- Если имущество, которое вы собираетесь ставить на кад. учет, не является объектом недвижимости. Если помещение не обособлено или не изолировано от других помещений здания.
- Если документы и заявление о кадастровом учете составлены неверно или представлен неполный комплект документов. Форму заявления всегда можно найти в органе кад. учета. Заполняйте ее тщательно и учтите все нюансы. В заявлении должна быть ваша подпись или подпись вашего уполномоченного представителя.
- Если объект недвижимости образуется из объекта(ов), в отношении которых законодательство не допускает раздел или выдел доли.
- Если объект недвижимости образуется из объекта недвижимости, сведения о котором в кадастре носят временный характер.
- Когда с заявлением о постановке на кад. учет обращается не собственник или его законный представитель.
- Если обнаруженные в документах несоответствия не устранили в срок.
- Если технический план, межевой план или акт обследования заверен подписью лица, у которого нет соответствующих прав.
Основания для приостановления кадастрового учета
Рассмотрение вашего заявления может быть приостановлено в следующих случаях.
-
Если размер земельного участка превышает максимально допустимый.
При этом закон устанавливает предельные размеры участков для садоводства, фермерского хозяйства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, огородничества и индивидуального строительства.
Если к земельному участку не обеспечивается доступ (проезд или проход с участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута.
Земли общего пользования — это открытые для общего доступа земельные участки, где любой человек может свободно находиться и использовать имеющиеся на них природные объекты. В некоторых случаях для решения этой проблемы устанавливаются частные сервитуты. А если затрагиваются интересы большой группы населения, то публичные сервитуты.
Если граница земельного участка (любая) пересекает границу населенного пункта или муниципального образования.
Или если местоположение помещения, которое ставится на кадастровый учет, частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения.
Если вы получили отказ в осуществлении кадастрового учета или столкнулись с незаконными действиями органов кадастрового учета, то можете обжаловать решение кадастровой палаты. На это отводится три месяца. Ключевым доказательством кадастровой ошибки является межевой план участка.
Ошибки случаются. Дело в том, что до середины 2001 г. пользователи получали земельные участки без обязательного точного определения их координат. Поэтому часто возникают спорные вопросы, связанные с пересечением границ соседних земельных участков. Ошибка может быть исправлена по решению суда.
Многие кадастровые инженеры после получения неправомерного отказа в кадастровом учете, пытаются отстаивать свои права в суде. Однако сталкиваясь с запутанной и непонятной судебной машиной, не доводят это намерение до конца.
Положение часто осложняется тем, что и граждане и многие судьи относятся к представителям органов кадастрового учета, как к стороне, занимающей особое положение в процессе рассмотрения дела в суде.
Между тем, на них распространяются все процессуальные обязанности, установленные законодательством. Если суд принимает решение не в их пользу, они возмещают судебные расходы: оплачивают государственную пошлину, транспортные расходы, услуги представителя, экспертов и даже убытки кадастрового инженера, которые он понес в результате неправомерных действий кадастровой палаты.
ООО «Инженерная геодезия» представляет законные интересы своих клиентов в суде при рассмотрении споров, связанных с отказами в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости.
Направляйте в наш адрес копии решений об отказе либо приостановлении осуществления кадастрового учета, а также сканы образцов документов, на основании которых приняты эти решения.
Знайте, что защитить свои права вполне реально. Главное — это грамотный и взвешенный подход к делу.
- Контакты
- Цены
- О нас
- Наши услуги
- Обратная связь
- Наши работы по регионам
- Отзывы о нас на Я ндексе
- Все скидочные АКЦИИ
ООО » Инженерная Геодезия «, 2010 — 2019 г.г.
+7(495)150-27-00
Мы работаем: с 9:00 до 20:00
E-mail:Geo@eng-geo.ru
Лучшие кадастровые инженеры у нас!
Изображение
|
|
|
|
|
Загрузка...
