Правомерно ли изменение целевого назначения земли?
Expertrating.ru

Юридический портал

Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

5 мифов от чиновников об изменении назначения земельного участка

Каждый собственник земельного участка вправе поменять целевое назначение земельного участка. Кто-то это делает, чтобы заняться предпринимательскими видами деятельности, а кто-то – чтобы привести осуществляемую им деятельность на земельном участке в соответствие с законом.

Знайте важные вещи. Изменить целевое назначение земли – это ваше право, если, конечно, вы не занимаетесь нецелевым использованием земли. Тогда вы обязаны поменять целевое назначение земли и привести осуществляемую вами деятельность в соответствие с требованием Земельного кодекса. Если же вы ничего не нарушали и используете землю в соответствии с ее назначением, то никто вас обязать поменять назначение не может. Это ваше право. Вместе с тем изменение целевого назначения вашего участка не есть обязанность государства. Если потенциальная смена назначения вашего земельного участка соответствует градостроительной документации (генплану и ПДП), не нарушает экологических, санитарно-эпидемиологических, строительных требований, то вам поменяют.

Итак, я собрал для вас пять распространенных причин устных отказов при изменении гражданином целевого назначении своего земельного участка. Зачастую на районном уровне граждане довольствуются устным ответом чиновника. После этого либо разворачиваются, либо идут на подкуп чиновника. А если покопаться, то зачастую устные ответы оказываются ошибочными или вообще надуманными, с целью ввести человека в заблуждение. Могут воспользоваться вашим незнанием законов и недоступностью тонких деталей градостроительной документации. Будьте начеку. В любом случае правовую оценку дает суд.

Генплан и ПДП не позволяют! Тогда запросите выкопировку из ПДП, изучите регламент и проверьте

Зачастую чиновники не утруждаются разъяснением людям истинных причин отказа, и от них всегда мы слышим коротко и емко: генплан не позволяет. Зато на подхвате в любом акимате есть свои “помогайки”, “решалы”, “ходоки”, для которых суровый устный отказ чиновника не более чем способ обогащения.

Не покупайтесь на недостоверную информацию, даже если она исходит от чиновников. Если вам устно довели, что генпланом и проектом детальной планировки района невозможно поменять назначение земли, запросите выкопировку из ПДП, с приложением регламента и указанием в нем всех функциональных зон. При этом согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 49-1 Земельного кодекса не устные слова чиновника подтверждают возможность или невозможность изменения назначения земли, а соответствующие заключения территориальных уполномоченных органов и согласующих государственных органов, на основе изучения градостроительной документации. При этом в порядке пункта 5 статьи 49-1 Земельного кодекса к материалам изменения целевого назначения прилагаются заключения органов земельных отношений и архитектуры по определению возможности использования земельного участка по заявленному целевому назначению.

Земля изымается. Тогда требуйте вынесения постановления

Если вам устно говорят о бесполезности попыток изменить целевое назначение земельного участка, потому что ваша земля изымается для государственных нужд, запросите информацию об этом. Согласно статьям 9 и 12 Закона РК “О доступе к информации” и Закону “Об обращении граждан” вы можете запросить любую интересующуюся информацию, в том числе сведения, изымается ли ваш земельный участок и смежные участки вашего района для государственных нужд, для каких целей, есть ли постановление об изъятии земельного участка для госнужд, что проектируется для целей изъятия земельного участка (социальный объект, жилой комплекс, дорога), заложен ли в генплане и ПДП проектируемый для строительства объект, какая площадь вашего земельного участка подпадает под потенциальное изъятие для госнужд и другие сведения. В конце концов, если у вас будут изымать землю для государственных нужд, то вы, как собственник, об этом узнаете сразу, так как вам в порядке статьи 64 Закона РК “О государственном имуществе” по почте должно прийти сообщение с уведомлением об изъятии земельного участка для государственных нужд. Если действительно у государства есть планы по изъятию земельного участка для государственных нужд, то поинтересуйтесь, есть ли вообще постановление. Если у государства есть планы, а денег нет и постановления нет, то запросите выкопировку из ПДП и извлечение из генплана с указанием, что земельные участки будут изъяты для проектирования и строительства какого-либо объекта. Если же в генплане и ПДП нет упоминания об изъятии, нет указания на зоны планируемого изъятия и сноса, то акимат не вправе вам отказывать в изменении целевого назначения земельного участка. Всякие доводы чиновников с формулировкой “на будущее, на всякий случай” без реального подтверждения и отражения планов изъятия в утвержденной градостроительной документации населенного пункта – неуместны.

К сожалению, мораторий. Это бред, никакого моратория не существует

Зачастую среди людей бытует мнение, что целевое назначение земельного участка поменять нельзя, есть мораторий. Что интересно, источники этих слухов сами чиновники акиматов. Видимо, чиновникам сложно объяснить тот факт, что изменение целевого назначения земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, и если отсутствует возможность изменения целевого назначения земельного участка, то это связано с генеральным планом, проектом детальной планировки и иной градостроительной документацией.

Никакого моратория на изменение целевого назначения земельного участка не существует, и эти разговоры не более чем слухи. Если и будет наложен мораторий, так это будет отражено в действующей редакции статьи 49-1 Земельного кодекса Республики Казахстан. Если чиновник ссылается на мораторий, то потребуйте от него комиссионного отказа с формулировкой, которая указывает на наличие какого-либо моратория на изменение целевого назначения, и передайте эти материалы нам. Я, как член СМГ АДГСПК по земельным вопросам, займусь, и если факты подтвердятся, то передадим их в АДГСПК и Нацбюро.

Это вам выйдет дорого. Ничего подобного, есть четко установленные нормы и условия

Всякие “помогайки” при акимате могут отпугнуть вас и таким аргументом, что изменение целевого назначения выйдет вам очень дорого. Мол, только всевластные “помогайки” могут помочь снизить официальную сумму, которую он обязан уплатить в бюджет. Это ложь, не верьте.

Согласно пункту 5 статьи 9 Земельного кодекса при изменении целевого назначения земельного участка, безвозмездно предоставленного для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС и дачного строительства, под иные цели, по которым предусмотрено платное предоставление земельных участков, собственник земельного участка обязан выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

В других случаях собственник выплачивает в бюджет сумму, равную разнице между кадастровой стоимостью, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения, и ценой, по которой этот участок ранее был приобретен у государства. То есть никто ничего сверху накинуть не сможет. Никто из филиалов Департамента земельного кадастра НАО самовольно устанавливать и завышать стоимость платежа (которую собственник, заинтересованный в изменении целевого назначении земли, обязан оплатить в бюджет) не может. Согласно пункту 2 статьи 10 и статье 12 Земельного кодекса кадастровая стоимость определяется на основе базовых ставок платы за земельные участки, периодически уточняемых согласно официальной статистической информации об общем уровне инфляции и поправочным коэффициентам к ним.

Без денег, взяток никто не поменяет целевое назначение земли

Мы часто слышим, что изменить целевое назначение можно только путем взяток. Вот с этим мы совместно с АДГСПК и работаем.

Вы должны понимать: опасно и рискованно менять назначение земли за вознаграждение. Если согласно генерального плану, ПДП изменение назначения земли допустимо, не нарушает СНиПы, санитарные, экологические и иные требования, не ущемляет права третьих смежных лиц, то вы без риска и подкупа поменяете назначение земли. Если при наличии вышеуказанных соответствий по непонятным причинам вам отказали, направьте нам материалы, и мы займемся их изучением на предмет наличия коррупционных рисков.

Целевое назначение земельного участка изменилось

Кадастровая стоимость участка при переводе из одной категории в другую изменяется. Земельный налог, рассчитанный исходя из новой стоимости, начинает выплачиваться со следующего налогового периода ( письмо Минфина России от 10 октября 2012 г. № 03-05-05-02/104).

Кадастровая оценка влияет на сумму налога

Сумма земельного налога зависит от ставки и кадастровой оценки участка (ст. 391 и 394 Налогового кодекса РФ).

В свою очередь кадастровая оценка и ставка налога зависят от категории, к которой отнесен участок, и разрешенного вида его использования.

Первая составляющая при расчете земельного налога – ставка – устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не должна превышать следующие значения:

– 0,3 процента в отношении участков сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

– 1,5 процента в отношении прочих земельных участков (ст. 394 Налогового кодекса РФ).

Второй составляющей при расчете налога является кадастровая стоимость. Она определяется в результате государственной кадастровой оценки по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, оценщиками или лицами, имеющими право на заключение договоров об оценке. В настоящее время действует ряд общих и специальных методических указаний по определению кадастровой стоимости, дифференцированных в зависимости от категорий земли. К примеру, земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. № 145.

Читать еще:  Должностная инструкция специалиста по внутреннему контролю

На основании оценки органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Определяется кадастровая стоимость оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Иногда земельный участок по правоустанавливающим документам имеет больше одного вида разрешенного использования. В этом случае кадастровая стоимость для каждого из видов разрешенного использования рассчитывается по отдельности. Затем для оценки принимается наибольшая из рассчитанных (п. 2.7.1 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Общий порядок перевода земель из одной категории в другую определяется статьей 8 Земельного кодекса РФ. При изменении категории земельного участка или вида разрешенного использования неизбежно пересчитывается и его кадастровая стоимость.

Изменение может происходить в течение налогового периода, при этом сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, не изменяется. Это происходит независимо от того, уменьшилась или увеличилась в результате кадастровая стоимость участка.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Эта норма действует и при переводе в течение года земельного участка из одной категории в другую и изменении вида разрешенного использования. Если земельный участок не менял владельца и свои границы, то все изменения его кадастровой стоимости и прочих параметров будут учитываться при исчислении земельного налога только с 1 января следующего года (следующего налогового периода). Такого же мнения придерживается и Минфин России в письме от 10 октября 2012 г. № 03-05-05-02/104.

Поскольку пункт 3 статьи 391 Налогового кодекса РФ обязывает сельхозпредприятия самостоятельно исчислять земельный налог, то им нужно знать кадастровую стоимость принадлежащих им земельных участков.

Как указано в пункте 14 статьи 396 Налогового кодекса РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются в порядке, установленном Правительством РФ в постановлении от 7 февраля 2008 г. № 52. В частности, такие сведения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети интернет.

Однако, как показывает практика, этот источник недостаточно надежен. Поэтому предприятия могут воспользоваться правом бесплатного получения в территориальном органе Роскадастра сведений о кадастровом номере и кадастровой стоимости принадлежащего им земельного участка в виде кадастровой справки, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 530.

Изменение целевого назначения земельного участка – судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 4066/10 по делу № А51-14233/2008

Суть спора

Участник застройщика (ООО), индивидуальный предприниматель приобрели в автосервисном центре нежилые помещения. После этого застройщик, который впоследствии был ликвидирован, а также все его участники, включая и вышеуказанного предпринимателя, произвели перепланировку и переустройство всех помещений, которые им принадлежали. Вследствие этого было изменено функциональное назначение автосервисного центра – здание стало выступать в статусе гостиничного комплекса. Этот факт был известен Управлению по учету и распределению жилой площади администрации города, поскольку ООО согласовывало с ним данные изменения.

Индивидуальный предприниматель, в свою очередь, обратился в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации изменений в ЕГРП, что предполагало также и выдачу свидетельства о государственной регистрации права лица на указанные помещения по тому же адресу, которые уже располагались в здании гостиничного комплекса.

Однако Управление отказало предпринимателю в государственной регистрации изменений, так как земельный участок изначально выделялся не для строительства гостиничного комплекса, а для организации автосервиса на указанной территории. К тому же, перед самым строительством гостиницы Управлению не было предоставлено разрешение от предпринимателя на возведение и ввод в эксплуатацию этого объекта.

Индивидуальный предприниматель посчитал данный отказ незаконным, вследствие чего, обратился в суд с исковым заявлением. В процессе рассмотрения дела суды должны были выяснить, имеет и право собственник здания и помещений внутри него осуществлять перепланировку и переустройство объекта, если это приводит к изменению назначения здания, причем оно не соответствует видам разрешенной эксплуатации земельного участка, на котором осуществляется строительство? При этом также возник вопрос, требуется ли повторная регистрация объекта недвижимости в ЕГРП, либо в соответствующую запись можно только внести все изменения? Как при этом производится регистрация недвижимости и изменений в плане постройки?

Правовые последствия изменения функционального назначения постройки, в том числе на назначение, которое не соответствует видам разрешенного использования земельного участка

Согласно положениям пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право на возведение на нем сооружений и зданий, осуществление их сноса или перестройки, выдачу разрешений на строительные работы в пределах данного участка другим гражданам. Данные права собственник получает только при соблюдении им строительных и градостроительных норм и требований касательно целевого назначения конкретной территории.

Положения, закрепленные в ГК РФ, развивает также Земельный кодекс РФ. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право на возведение на принадлежащей ему территории объектов в соответствии с целевым назначением земли и с соблюдением требований строительных, градостроительных, экологических, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих требований и правил. В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ, аналогичным правом обладает и арендатор земельного участка.

После рассмотрения вышеизложенных положений и норм суды пришли к выводу, что собственник земельного участка в процессе строительства объекта недвижимости должен в обязательном порядке осуществить изменение целевого назначения земельного участка, если без этого возведение здания невозможно. Если указанные действия не будут предприняты, правовым последствием неисполнения данных условий регистрация объектов недвижимости не будет произведена, так как постройка приобретет статус самовольной. В данном случае также имеет место возможность принятия решения об изменении вида разрешенного использования территории со стороны главы местной администрации до момента принятия правил застройки и землепользования.

По поводу подобной ситуации существует правовая позиция Президиума ВАС РФ, которая была сформулирована в Постановлении от 16.02.2010 № 1443/09 по делу № А55-19811/2008. В соответствии с ней, арендатор земельного участка, который находится в муниципальной или частной собственности имеет право на строительство на нем зданий и сооружений, если при этом постройки соответствуют видам разрешенного использования данной территории. Это утверждение справедливо даже в том случае, если строительство проводят на земельном участке, который был предоставлен тому же лицу как собственнику аналогичных объектов, построенных ранее.

Однако в данном случае строительство нового объекта не было проведено, реконструкция здания не осуществлялась, так как, согласно обстоятельствам дела, перепланировка и переустройство помещений постройки не затронула несущие и конструктивные ее элементы. Так что, можно говорить, что в этой ситуации отсутствует «возведение зданий, сооружений, строений» в том смысле, который несет в себе статья 40 ЗК РФ. В связи с этим, возникает вопрос: необходимо ли арендатору либо собственнику земельного участка изменить вид его разрешенного пользования, если после перепланировки или переустройства здания (но не реконструкции) его назначение изменилось и перестало соответствовать видам разрешенного использования территории?

При рассмотрении аналогичных дел судебная практика учитывает, что перепланировка здания, которая не затрагивает его несущие или конструктивные элементы, не приводит к созданию нового объекта недвижимости, а потому повторная регистрация его не требуется.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции требование индивидуального предпринимателя было удовлетворено. Эта позиция была поддержана в судах кассационной и апелляционной инстанции. В процессе изучения материалов дела суды пришли к выводу, что у Управления Росреестра не было оснований для требования документов об изменении вида разрешенного использования территории у индивидуального предпринимателя. Дело в том, что он не выступал в качестве участника договора по аренде земельного участка с целью осуществления на нем строительства. Помимо этого, указанный договор прекратил свое действие после ликвидации застройщика, являвшегося одновременно и арендатором. Как известно, в полномочия Управления по учету и распределению жилой площади администрации города входит перевод назначения помещений. Суды посчитали, что этот факт позволяет признать Управление компетентным органом, который мог согласовывать переустройство автосервисного центра в гостиничный комплекс, так как к комнатам, которые предполагается использовать для размещения постояльцев, будут предъявлены такие же требования, как и к жилым помещениям.

Читать еще:  1с группы северной надбавки

На основании статей 51 и 55 ГрК РФ, суды решили, что в получении разрешений на строительство гостиничного комплекса с последующим его вводом в эксплуатацию нет необходимости. Это объясняется тем, что преобразование здания автосервисного центра в гостиничный комплекс осуществлялось без изменения основных технических характеристик постройки.

Можно считать, что данное переустройство не является существенным изменением объекта, а потому нет необходимости удостоверять этот факт внесением в ЕГРП сведений касательно изменений объекта. Естественно, повторная государственная регистрация объекта недвижимости в ЕГРП в этом случае также не требуется.

В рамках данного дела можно применить положения Определения ВАС РФ от 18.05.2010 № ВАС-4066/10, в котором дается разрешение указанных проблем.

1. При толковании статьи 30, пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, статьи 4 Закона о введении ГрК РФ, ВАС РФ пришел к выводу, что если индивидуальный предприниматель является собственником помещений в здании гостиничного комплекса, то он обязан изменить вид разрешенного целевого использования земли. Дело в том, что существующее разрешенное использование территории не предполагает размещения на ней именно гостиничного комплекса.

Правда, вид разрешенного использования участка изменен не был, поскольку, в соответствии со статьей 4 Закона о введении ГрК, принятие решения об изменении разрешенного использования участка до принятия правил застройки и землепользования осуществляется по общему правилу и со стороны главы местной администрации. Этого предприниматель не сделал.

2. Помимо этого, Президиум ВАС РФ указал на тот факт, что изменение целевого назначения земельного участка, который выходит за рамки разрешенного использования участка, на котором он размещается, относится к правовым основам эксплуатации и возведения зданий, но не считается его технической характеристикой. Данные изменения предполагают применение в отношении данной ситуации других правоустанавливающих документов на объект и земельный участок в целом. Именно поэтому возникает необходимость в повторной регистрации.

ВАС РФ посчитал, что если изменения характеристик конкретного объекта изменили его общее назначение, то данные характеристики не могут быть зарегистрированы в Государственном кадастре недвижимости или в ЕГРП в качестве сведений, уточняющих информацию о зарегистрированном объекте. Данное положение регулируется пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если бы Президиум ВАС РФ пришел к данному выводу, то применение этого пункта могло бы измениться в отношении дальнейшего рассмотрения таких дел.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил предыдущие судебные акты, принятые нижестоящими инстанциями, а также обязал Управление Росреестра произвести аннулирование записей, внесенных в реестр на основании вышеуказанных актов.

Однако стало известно, что ВАС РФ не рассмотрел дело по существу, так как до этого момента индивидуальный предприниматель подал в суд заявление об отказе от предъявленных им претензий и заявленных требований. В результате, данное ходатайство было удовлетворено, и производство по делу прекратили.

Это видео недоступно.

Очередь просмотра

Очередь

  • Удалить все
  • Отключить

YouTube Premium

Как изменить целевое назначение земли?

Хотите сохраните это видео?

  • Пожаловаться

Пожаловаться на видео?

Выполните вход, чтобы сообщить о неприемлемом контенте.

Понравилось видео?

Не понравилось?

Текст видео

В видео-инструкции “Как изменить целевое назначение земли”, Райков Игорь – руководитель компании “Ингер-Град”, рассказывает о том, какие шаги нужно предпринять, чтобы изменить целевое назначение земельного участка, зачем нужен генеральный план, как сделать детальный план территории, а также на что нужно обратить внимание при смене целевого назначения земельного участка.

Необходимые документы для начала работ по смене целевого назначения земли:
• копия госакта (или свидетельства) на землю;
• выкопировка из генерального или детального плана населенного пункта, или схемы планирования территории района, или схемы садового/дачного товарищества;
• паспорт и идентификационный номер или регистрационные документы юридического лица.

ВАЖНО! Первым этапом в работах по смене целевого назначения земли является проверка возможности изменения целевого назначения выбранного участка. Для этого необходимо получить выкопировку из генерального или детального плана населенного пункта, или схемы планирования территории района.

После нанесения участка на генеральный план населенного пункта становится понятно, возможна ли вообще смена назначения с существующего на желаемое, или возможно ли изменение целевого назначения части земельного участка. (В случае изменения для части участка предварительно потребуется сделать раздел земли и выделить ту часть, целевое назначение которой, согласно генплану, возможно изменить.) Другими словами, генеральный план устанавливает ограничения и режим использования земельных участков.

При смене целевого назначения земли в Киеве необходимо получить выкопировку из генерального плана города (“Витяг з містобудівного кадастру”) в Департаменте архитектуры и градостроительства КГГА, где будут указаны все существующие ограничения и возможные виды функционального использования земельного участка.

Но бывают случаи когда смена целевого назначения земли невозможна вообще, или же возможна, но только для части участка.

Допустим, у Вас есть земельный участок, имеющий в данный момент целевое назначение “для ведения личного сельского (крестьянского) хозяйства (ОСГ)”, а Вы хотите изменить целевое назначение на участок “под застройку”. К примеру, в соответствии с генеральным планом, территория, на которой расположен Ваш земельный участок, может быть отнесена к перспективным землям промышленности или общественного использования. В таком случае изменение целевого назначение возможно только под те виды использования, которые указаны в генеральном плане.

Другой пример: Ваш участок находится в санитарной зоне кладбища, завода, железнодорожных путей, или же в охранной зоне водоёма либо природного заповедника, – в таком случае смена назначения тоже невозможна.

Кроме того, если вдоль Вашего участка проходит сельская дорога, расширение которой заложено в генеральном плане, и это расширение или часть санитарной зоны какого-либо объекта попадает на территорию Вашего участка, – тогда необходимо будет разделить участок на два и изменять назначение только на ту часть, которую не затрагивают указанные ограничения.

Если есть возможность сменить целевое назначение земли, то мы переходим ко второму этапу – разработке проекта землеустройства и его согласование в территориальном управлении Госземагентства и у районного архитектора. Одновременно с согласованием проекта землеустройства Госземагентство производит перерегистрацию земельного участка и выдает Вам новую выписку из Государственного земельного кадастра (т.н. “витяг з ДЗК”), в которой указывается новое целевое назначение Вашей земли.

Больше интересной информации Вы получите из видео-инструкции.

– Киев: +38 044 227 5 227, +38 067 910 77 33
ул. Маршала Тимошенко , 29-Б, офис 216 (станция метро Минская)

– Одесса: +38 048 798 61 77, +38 067 326 06 44
ул.Люстдорфская дорога, 140а, Бизнес-центр “Вузовский”, офис 26

– Львов: +38 032 253 20 77, +38 067 326 06 43
ул. Пасечная, 160, офис 311

Понятие и нюансы изменения назначения земельного участка

Достаточно часто встречаются случаи, когда приобретённая на выгодных условиях земля оказалась непригодной. Но не из-за того, что она подверглась порче или иным образом утратила способность к плодородию, а по той причине, что её целевое назначение не совпадает с планами землевладельца. Каждый в такой ситуации может начать сомневаться в том, что он сделал правильный выбор. Но если продолжать двигаться к поставленной цели – вполне реально её достичь.

Назначение земельного участка принципиально важная составляющая, его основных характеристик. Но её, тем не менее, можно поменять по желанию землевладельца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Целевое назначение земельного участка определяется категорией, к которой относится общий земельный массив, включающий в себя и ваш участок. Данные об этом включены в систему кадастровых записей наряду с такими важнейшими характеристиками, как место нахождения участка на территории, его площадь и другие специфические его черты. В итоге, всему комплексу свойств, составляющему понятие конкретного участка, присваивается уникальный адрес, его поисковый индекс – кадастровый номер.

Перечисленные качества неотъемлемы, они учитываются при оценке участка, а также инспектируют проведение земельных и строительных работ, применимо к его возможностям и данным ему, разрешениям. Разрешение использования зависит от категории. Оно напоминает разрешение картинки: может быть крупным по диагонали или совсем небольшим.

Читать еще:  Можно ли вернуть машину

Для того чтобы основное (небольшое) разрешение заменить на условно-разрешённое (которое даёт немного больше полномочий), происходит его замена. Но замена разрешения оставляет ограничение по категориальной принадлежности земель и может осуществляться только внутри их назначения. Для последующего расширения разрешения, необходимо изменить качество категории или назначения.

Допустим, землевладелец имеет в собственности несколько гектар сельскохозяйственных угодий. По основному разрешению он может посадить огород, оставить пастбища. При замене разрешения пользования – он может добиться того, что ему разрешат разбить сад, поставить летние домики или надворные постройки для разведения скота. Но для него недопустимо выйти за пределы целевого назначения земель, которое определено сельскохозяйственным использованием.

Если он запланирует возведение капитальных строений – ему необходимо менять не разрешение, а категорию. При условии, что он сможет этого добиться, он окажется в прибыли – построив целый коттеджный посёлок, или сдав земли в аренду для строительства. Но эти земли уже должны иметь другое назначение – под ИЖС.

Для того чтобы сохранить на них право, он обязан осуществлять только те работы (капитальное строительство), которые допускаются целевым назначением. Чтобы предотвратить потерю земель из-за их неиспользования или использования не по назначению, что в такой ситуации вполне вероятно – он может изменить их категорию и назначение, рассмотрев более экономичный вариант их использования.

Основные нюансы

Чтобы изменить назначение участка, придётся провести достаточно насыщенную деятельность. Но если вы видите очевидность получаемых выгод – ваши труды окупятся. Если вас мотивировала сложная жизненная ситуация или иные причины, нет нужды сомневаться, нужно добиваться своей цели.

Изменить назначение земельного участка можно. От вас зависит только желание, энтузиазм и кропотливость в оформлении документов. Остальное – в ведении федерального, муниципального или местного органа самообразования, в зависимости от того, кто является хозяйствующим субъектом на этой территории.

Ваш вопрос будет решаться путём публичных слушаний, которые должны быть назначены после того, как вы подадите документы и заявление с просьбой об изменении назначения. Вопрос, естественно, может решиться как положительно, так и отрицательно. Дело в том, что хозяйствующий субъект имеет право принимать соответствующие решения, но его никто не может обязать принять решение в вашу пользу. Имейте в виду, что на слушаниях представленная вами ситуация будет рассматриваться с разных точек зрения и, предельно объективно.

Могут ли отказать?

Отказать могут на основании объективных причин, которые препятствуют изменению категории земель, в их число могут входить следующие:

  1. Вы недостаточно аргументировали свой запрос.
  2. Не проведены необходимые согласования.
  3. Запрещение основано на положениях Федерального или регионального законодательства.
  4. Земли уникальны исключительно в существующем назначении.
  5. Другие причины, в том числе – неправильное оформление документов и т.п.

Замечания по последнему пункту позволено устранить и продолжать действовать. Это затянет время, но процесс можно довести до логического завершения.

Скачать законодательную базу о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую можно здесь.

Пошаговая инструкция

Первым делом необходимо создать концепцию изменения назначения. Она будет центральной идеей, к которой будут приложены подкрепляющие её, документы. После того, как вы полностью определились в том, что вам это действительно необходимо, с пониманием причин и целей, начинайте действовать.

Порядок действий при изменении категории земельного участка, в целом, следующий:

  1. Соберите необходимые документы.
  2. Получите выписку из ЕГРП (при необходимости), приложите её к документам.
  3. Напишите заявление на имя главы администрации.
  4. Подайте документы и заявление, для назначения слушаний по вашему вопросу.
  5. Ожидайте решения о назначении публичных слушаний в течение 5 дней.
  6. Постарайтесь добиться разрешения на присутствие при публичных слушаниях.
  7. По окончании их проведения опубликуйте в местных СМИ результаты слушаний (при необходимости).
  8. При положительном раскладе, займитесь дальнейшим оформлением изменения назначения.

Как видно, от собственника зависит лишь техническая сторона вопроса, но если вы сможете добиться присутствия на слушаниях – у вас будет дополнительная возможность координировать происходящий процесс. Не удивляйтесь, если на вас возложат ответственность за публикацию результатов, это законное требование в адрес заинтересованного лица.

Документы необходимы следующие:

  • паспорт;
  • кадастровый паспорт вашего участка;
  • свидетельство о собственности;
  • выписка из ЕГРП (см. выписка из похозяйственной книги на земельный участок);
  • заявление.

Так как речь идёт об изменении важнейшей характеристики вашего земельного участка, все представленные сведения должны быть предельно актуальными. По существу, они должны составлять адекватную картину, сложившуюся на период не позднее предшествующего года. Чтобы все представленные сведения имели правомочие при их рассмотрении на слушаниях, кадастровый паспорт должен быть получен не позднее, чем за 5 лет.

Кроме этого, может потребоваться выписка из Единого государственного реестра правообладателей. В некоторых региональных системах она представляется для рассмотрения вопроса об изменении назначения только для предпринимателей и организаций, а где-то она требуется и при рассмотрении частных вопросов.

Составление заявления

Написать заявление, как было рассмотрено ранее, необходимо, на имя главы администрации вашего города или области, если вы проживаете в сельской местности. Его нужно принести лично, вместе с пакетом документов, но при необходимости, можно переслать Почтой России. При пересылке письмо должно быть заказным, непременно с вложенной в него описью документов, и с уведомлением о получении.

В заявлении указываются следующие сведения:

  1. На чьё имя подаётся заявление, с указанием должности, фамилии и инициалов.
  2. От кого подано заявление, с указанием фамилии, инициалов и домашнего адреса.
  3. Наименование документа.
  4. Подробно опишите, что вы имеете в собственности соответствующий участок, с указанием всех его характеристик и места нахождения.
  5. Сделайте акцент на том, к какой категории земель он относится в соответствии с его целевым назначением.
  6. Выразите, заявленную просьбу, о разрешении перевода из одной категории земель в другую, с непосредственным определением её настоящего статуса и планируемого (с какой, настоящей, меняется – на какую).
  7. Перечислите все причины производимых изменений, постарайтесь довести их до сведения, как можно, более подробно и убедительно. Излагайте фразы юридически корректным языком, в деловом стиле и без лишней воды. Эта часть заявления особенно важна, на неё будет обращено основное внимание.
  8. Дайте перечень прилагаемых документов.
  9. Поставьте дату и подпись с расшифровкой фамилии.

Если вы уже подавали документы, но вам их вернули с обоснованием технических причин в части делопроизводства и вы подаёте документы повторно, здесь есть небольшой нюанс. При отказе вам был выдан документ: мотивированный отказ. Новое заявление, после указания наименования документа, нужно начинать с того, что оно подано повторно, при исправлении указанных недочётов.

Возможно, что ваше заявление прошло через процесс слушаний, но в результате вы получили отказ. Пересмотрев причины отказа, вы нашли компромиссный вариант или подкорректировали, восполнили недостающие элементы. В этом случае также уместно в начале заявления обозначить, что оно подаётся повторно, по соответствующей причине отказа, и определить, каким образом, вы её устранили.

После того, как вы добились поставленной цели и получили долгожданное разрешение, которое может приниматься до 45 дней, вам нужно будет его зарегистрировать. Выданное постановление без его регистрации, не сможет приобрести юридическую силу.

Регистрация проводится в местном отделении кадастра и картографии.

При обращении для проведения регистрации, вам нужно будет представить тот пакет документов, который вы представляли в администрацию при подаче заявления. К нему приложите решение административного органа о результатах слушаний, в соответствии с которыми, вы вправе сменить категорию и целевое назначение своего земельного участка. При подаче документов, нужно будет составить новое заявление, в котором вы определите просьбу о внесении изменений в записи кадастрового учёта.

Есть ли какие-то пошлины?

Госпошлина оплачивается за услугу внесения изменений в записи кадастрового учёта и составляет 350 рублей.

После того, как вы изменили категорию земель на вашем участке, имейте в виду, что её налоговая ставка может существенно измениться в сторону уменьшения или увеличения.

Заключение

Производство документов на земельный участок – процедура достаточно сложная, в принципе. Если дело касается вопроса об изменении значимых характеристик и сведений, внесённых в кадастровые записи, то оно может приобрести дополнительные сложности и затруднения.

Важно правильно оформить документы, сформулировать заявленные положения, провести вопрос через публичные слушания и в итоге – зарегистрировать изменения в записях кадастрового учёта. будьте предельно внимательны, потому что земли СНТ, ДНТ и ДНП имеют свои ньюансы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector