Продажа квартиры в которой собственник доли инвалид
Expertrating.ru

Юридический портал

Продажа квартиры в которой собственник доли инвалид

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

– От родителей нам с братом досталась квартира. Квартира в долевой собственности. Моя доля немного больше, чем у брата. Текущее содержание квартиры я осуществляю за свои деньги (коммунальные расходы, налоги и т. д.). Брат недееспособный и живет в специнтернате. Могу ли я продать эту квартиру на законных основаниях, так как очень дорого обходится содержание, и она мне не нужна как собственность? Какие есть варианты? Все права брата необходимо соблюсти.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

  1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
  2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
  3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
  4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки. При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы. Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

  • на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
  • квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
  • квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
  • недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

  • чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
  • истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
  • после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения. Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания. Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам. В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица. В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона. Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

  • получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
  • в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
  • обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке. В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации. Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный. Свободная продажа все равно останется практически невозможной. Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится. Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти. Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом. Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве. Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки. Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении. То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна. Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой). Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Читать еще:  Подлежат ли бады обмену и возврату

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами). Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире. Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства. В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст. 250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным. Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир.
Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:

– жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;

– квартиры, доставшиеся по праву наследования;

– квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;

– жилье несовершеннолетних собственников;

– квартиры инвалидов или пенсионеров ;

– квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами. Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район. Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж. В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным. Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру. Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована. Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.
Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете. Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполнен доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи.
Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, – одна из самых простых, так как по – закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.
Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет – не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом. Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде.
Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан.
Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры. Как ни странно, здесь может помочь просто здравый смысл и визит к вашим потенциальным соседям. «Вы не знаете, давно ли Татьяна продает эту квартиру?» «Какая Татьяна, эта квартира в собственности Ивана Ивановича…».
Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риэлторы знают, как обезопасить сделку такого рода. Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

Продажа квартиры где собственник инвалид

Мария

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Мария, никто не переходит на личности и никто никого не унижает/оскорбляет. Уберем эмоции, отставим морально-этические стороны и обратимся к реалиям на рынке недвижимости в сухом остатке.
Вы поставьте себя на место покупателя. Когда надо отдать большую сумму денег за товар, но вам говорят, — есть большая вероятность в том что, сделку оспорят, а вы можете остаться и без денег и без квартиры. Будете покупать или все же станете подбирать другой вариант без юридического порока? Родственники повально. между собой судятся, а вы хотите быть уверены в поступках и мотивах посторонних людей?
Почитайте судебную практику, изучите Ст.177 ГК РФ — сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Читать еще:  Возможен ли условный срок наказания за кражу чужого имущества?

В дальнейшем заинтересованные лица могут оспорить эти сделки, это частое явление и суд будет на стороне инвалида.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Любая ситуация решаема! В вашем случает надо организовать грамотный подход к покупателям, это вам сможет обеспечить профессионал.

Елена, я все понимаю, но за человека обидно!

Если надо -значит продавайте. Что делать и как купить такую квартиру -это будет решать покупатель. Специалиста нанимайте на продажу и он объяснит, как такое купить -покупателю. если он не будет знать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Инвалид может распоряжаться своим имуществом если он посуду не признан недееспособным/ограниченно дееспособным. Этот факт пугает потому что, сделку в дальнейшем легко оспорить. Ничего не делать, продавать если это необходимо. На каждый товар есть свой покупатель, например — рискованные покупатели. Если попадутся грамотные, будут жестко торговаться за риск и возможные финансовые потери со стороны покупателя. В случае отчуждения долевой собственности, сделка будет нотариальной.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Может. Делать надо освидетельствование на сделке. Ненужно этого скрывать от покупателя, говорите как есть. Если есть возможность, то стоящий на учете должен присутствовать на показах, чтобы сразу видели, что он вполне вменяемый и адекватный. Более эффективно организовать процесс поможет риэлтор.

” стоит на учете у психиатра, очень даже вменяемый человек”. Если факт приведенный Вами правда то Вам надо обращаться в Прокуратуру , поскольку вменяемых людей на учет к психиатру не ставят. Далее по тексту: “Он ведь не признан не дееспособным. Специально изучала этот вопрос, как он может повлиять на продажу.”Если Вы изучали этот вопрос то какие вопросы к нам. -должны знать сами как он повлияет на продажу. Тем более что Вы не указали характер заболевания.
Что делать? Обращаться или к нотариусу для оформления сделки или искать специалиста для продажи

Спасибо. Получается какая то несправедливость, если человек не в адеквате, но наблюдается у врача, то навешали ярлыков, что он псих! Освидетельствование нормального человека, для чего. *будут торговаться*. я читала на вашем форуме эти пугалами для покупателя, но не все же бегут в суд, зачем всех под одну гребенку причесывать? Все это унизительно, простите!

Только что заметила описку *в адеквате*, извините.

Судя по вопросу Марии ее реакция была вполне ожидаема. Я не случайно обратил внимание на несоответствия в вопросе

Ну вот, и вы туда же

Какое дичайшее невежество считать, что “вменяемых людей на учет к психиатру не ставят. “! Просто стыдно на коллег! Существуют неврозы, депрессии разной степени выраженности, в т.ч реактивные депрессии (например, девушка ногу потеряла, ее от депрессии, бессонницы лечили в ПНД – у кого повернется язык назвать ее невменяемой?), пограничные состояния, заболевания, протекающие в стадии обострения и стадии ремиссии. Многие клиенты ПНД работают и прекрасно социализированы в обществе.
Мария, продать можно, хотя не без сложностей. Важно, чтобы в результате продажи человек с инвалидностью не ухудшил свои жилищные условия, т.е. взамен приобреталось другое жилье.

Вопрос стоит продать и задан вопрос о продаже. Т.е. вы как и коллега, только что в своём ответе признали инвалида невменяемым, если думаете, что он не в состоянии оценить своё положение и может его каким то образом ухудшить в ущерб себе и рекомендуете купить ему другое жильё. Рассмешили) Спасибо Наталья за заботу, купить или не купить и вообще куда потратить средства вопрос не стоит.

Мария, я никого не хотела обидеть – рекомендацию дала общую: с позиции потенциального покупателя (которому необходимо минимизировать свои риски). Такое же видение будет и у юридических отделов банков при выдаче ипотеки покупателю, а покупатели сейчас все сплошь ипотечные.‌‌‌

Иногда вменяемые и не стоящие в ПНД, ведут себя так, что без психиатора и не подойти. а тем более что то продать.

Уважаемая Наталья Якушина! Ну ведь прекрасно понимаете о чем идет речь! Тем более уж если Ваши познания в области психиатрии столь велики что Вы позволяете себе говорить о чужом невежестве, то Вы наверняка должны знать что понятие вменяемости ограничено воздействием широкого ряда факторов. Именно для этого и вводится процедура медицинского освидетельствования при подписании договора. Человек может не состоять на учете у психиатра, но из-за нарушения мозгового кровообращения, стресса, либо из-за приема определенных препаратов может находиться в конкретный момент времени в неадеквате. А уж если говорить о тех кто наблюдается с детства… Как правило чем человек старше, тем изменения больше. Относительная «вменяемость» такого гражданина есть ничто иное как компромисс, достигнутый между различными психиатрическими и психологическими школами и юристами. Причем разные группы психиатров имеют разные мнения на этот счет. Иными словами вопрос о вменяемости (невменяемости) всегда решается в отношении конкретного деяния. Никто не может быть признан невменяемым вообще, безотносительно к содеянному.

Та же депрессия(на которую Вы почему то сослались) развиваясь может привести к разрушению личности, слабоумию и неадекватному(невменяемому) поведению. А уж сколько невротичных , истеричных дамочек я повидал….Причем в определенный момент времени они могли вести себя адекватно, но при появлении определенного провоцирующего фактора (будь то пешеход переходящий на зеленый перед их автомобилем, неправильно понятое сказанное в их адрес слово и т.д.)-переставали контролировать себя и последствия были весьма плачевны..
Мое невежество , согласен, в неправильной формулировке, Ваше в сути изложенного

Всех благодарю за ответы и внимание. Понятно, что специалист необходим, буду искать. Тема закрыта.

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным. Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир.
Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:

– жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;

– квартиры, доставшиеся по праву наследования;

– квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;

– жилье несовершеннолетних собственников;

– квартиры инвалидов или пенсионеров ;

– квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами. Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район. Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж. В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным. Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру. Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Читать еще:  Образец уведомления сотрудникам об изменении даты выплаты заработной платы

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована. Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.
Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете. Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполнен доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи.
Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, – одна из самых простых, так как по – закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.
Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет – не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом. Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде.
Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан.
Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры. Как ни странно, здесь может помочь просто здравый смысл и визит к вашим потенциальным соседям. «Вы не знаете, давно ли Татьяна продает эту квартиру?» «Какая Татьяна, эта квартира в собственности Ивана Ивановича…».
Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риэлторы знают, как обезопасить сделку такого рода. Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

Долевая собственность на квартиру: один из сособственников в доме-интернате

Добрый день!
Есть квартира: два собственника (мать и дочь), дочь-инвалид с детства (ей уже за тридцать лет) находится в доме-интернате для умственно отсталых на полном гос.обеспечении). Мать задумала надлежащим образом оформить документы на приватизированную квартиру (в договоре приватизации было записано 2 члена семьи, а в рег.удостоверении только мать). По решению суда признано право общей долевой собственности за матерью и дочерью.
Проблема в том, как можно совершить сделку с квартирой (продать, обменять), если второй собственник такой вот «проблемный».
Посоветуйте, как быть.

Алексей, в описанном случае необходимо согласие органа опеки.

Дополню Сергея. Органы опеки дадут разрешение на продажу доли квартиры, принадлежащей недееспособному лицу при условии приобретения на его(в данном случае ее) имя доли собственности в другом объекте недвижимости без . ухудшения условий. То есть, приобретаемая доля должна быть равнозначной (или большей) по площади, наличию удобств и т.д.

Для того, чтобы что-то сделать, мать должна быть официальным опекуном дочери. Без удостоверения опекуна ничего не сделаете. Когда найдете вариант сделки, нужно будет получить постановление главы муниципального района о разрешении сделки, где будет указана точная доля дочери в кв.м и %%. Для этого подается заявление в органы опеки и попечительства.

Цена: 5 000 руб.

п. 4 ст. 35 ГК РФ – Недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.
То есть отчуждение имущества недееспособного, находящегося в интернате, возможно с согласия (одобрения, разрешения – как хотите называйте) – главврача этого интерната.

Как итог, необходимо согласие/одобрение главврача интерната с указанием доли дочери во вновь приобретаемом жилье? А есть способ оформить вновь приобретаемое жилье только на мать? может долю дочери в имеющейся квартире как то компенсировать деньгами?

а главврач подпишет такое??

Хотите нарушить права дочери-инвалида?

Вы можете приобрести на имя матери жилплощадь, равноценную доле дочери, а потом произвести обмен, так чтобы вся квартира осталась в собственности матери.Если дочь по решению суда признана недееспособной, то для совершения данной сделки требуется получение предварительного разрешения органа отдела опеки и попечительства. Подписывать договор мены от имени дочери должен будет представитель учреждения, в котором она находится.

Цена: 1 000 руб.

Алексей, а судом вообще выносилось решение о признании дочери-инвалида недееспособной? Если она признана таковой, то как указала выше Ирина обязанности опекуна в данном случае выполняет интернат. Но , интернат в лице главного врача, должен не давать согласие на сделку, а выступать ее стороной вместо недееспособного лица.
2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

ст. 29, “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) <КонсультантПлюс>
И вообще в отношении недвижимого имущества:

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

ст. 20, Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 05.05.2014) “Об опеке и попечительстве”

Давать согласие на совершение сделки недееспособного должен отдел опеки, а не гл. врач интерната.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного .

ст. 21, Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 05.05.2014) “Об опеке и попечительстве”

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector