Возможен ли выкуп ипотеки другим банком?
Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?
– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.
При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.
В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.
Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.
Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:
В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.
Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).
Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:
В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.
Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.
Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.
Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:
В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.
Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.
Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.
Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:
Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:
- другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
- передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
- Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
- срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.
Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Почему банк продает закладные по ипотечным кредитам
Многие наши соотечественники воспользовались возможностью получить ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия. Кто-то наконец приобрёл заветные метры, кто-то создал новую семью, кто-то улучшил свои жилищные условия. Вместе с этим все эти люди стали клиентами банков, выдавших ипотечные кредиты. В дополнение счастливые обладатели «метров» получили и некое беспокойство: мало того, что ты ежемесячно гасишь ипотечный кредит, так ещё и ситуация в экономике непонятная, плюс ко всему – подогреваемый в СМИ ажиотаж вокруг возможных проблем ипотеки. А тут ещё и приходит письмо от банка, что ипотечная закладная (ценная бумага, удостоверяющая факт залога Вашей собственной квартиры) банком продана. Вся эта информация в голове в чёткую структуру не укладывается, поэтому мы додумываем всё сами, а уж додумывать мы умеем.
Что же происходит на самом деле? Почему банк продаёт закладные? Имеет ли он право продать именно Вашу закладную без согласования с Вами? Что делать Вам в этом случае? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у заёмщика? Почему? И вообще, что делать? Попытаемся разобраться во всём поподробнее.
1. Почему банк продает закладные?
Выдавая ипотечный кредит, банк составляет ценную бумагу (называемую закладной), которую подписывает заёмщик. Данная ценная бумага с одной стороны, удостоверяет, что данная квартира находится в залоге у держателя закладной, с другой стороны, может быть продана другому (новому) владельцу, которые с момента продажи начинает получать доход от данного кредита.
Согласно ст. 13 п.2 Федеральному Закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. От 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой».
Это значит, кто владеет закладной, тот и имеет право на получение ежемесячных платежей заемщика по кредиту и право залога на квартиру. Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты посредством продажи закладных, на вторичном рынке — финансовые компании, фонды, скупающие закладные ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие другие ценные бумаги (облигации). Таким образом, с позиции банков более разумно после выдачи долгосрочного ипотечного кредита продать свои права кредитора на рынке посредством продажи закладных и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов.
2. Имеет ли право Банк продать закладную, не согласовывая данный вопрос с клиентом?
В соответствии с Гражданским кодексом согласия должника на передачу/уступку права требования долга не требуется. Банк просто уведомляет заемщика о факте продажи закладной. Кстати говоря, ничего страшного здесь нет. Если Вы – добросовестный плательщик и рассчитываетесь по кредиту вовремя – Вам совершенно всё равно, кто является владельцем закладной по Вашей квартире.
3. Как передача прав по закладной повлияет на условия кредитования?
Для заемщика, закладная которого была продана, ничего не меняется. Все условия Кредитного договора и закладной (сумма кредита, процентная ставка, сроки и т.п.), порядок погашения кредита остаются прежними. Изменился только сам Кредитор и реквизиты уплаты долга (это указывается в письме-уведомлении). Все вопросы по кредиту, как, например, досрочное гашение кредита, с настоящего времени необходимо решать с новым кредитором.
4. Действия заемщика в случае продажи закладной по его кредиту.
После получения из Банка письма-уведомления о передаче прав по закладной другому кредитору необходимо осуществлять оплату по кредиту кредитору (его реквизиты указаны в уведомлении). Это можно делать либо открыв счёт в банке, указанном в уведомлении, и перечислять деньги уже через новый банк, либо воспользоваться имеющимся счётом в Плюс Банке и делать переводы со своего прежнего счёта. ОАО «Плюс Банк», в свою очередь, будет перечислять платежи в пользу нового кредитора. В этом случае будет взиматься комиссия за перевод – банк компенсирует свои расходы по переводу Ваших платежей получателю (новому владельцу закладной).
5. Какие дополнительные расходы несет клиент в случае необходимости перечисления платежей по кредиту другому кредитору? Почему они возникают? Как их минимизировать?
Допустим, в уведомлении о продаже закладной указаны реквизиты для перечисления платежей по кредиту, отличные от прежних. И новый кредитор — небанковская организация (например, ОАО «АИЖК»), т.е. она имеет счет в другом банке. И теперь именно на этот счет должны поступать платежи по кредиту. Задача заемщика доставить средства на этот счет любым максимально удобным или дешевым для него способом. Комиссия за перечисление платежей по кредиту предусмотрена не в качестве дополнительной оплаты за кредит, а в качестве оплаты за любые перечисления на счет в другом банке согласно тарифам банка. Размер комиссии устанавливается тем банком, который перечисляет платеж новому кредитору, то есть заемщик может выбрать любой банк с наименьшим тарифом за перечисление. Также возможен такой вариант: заемщику можно написать заявление в бухгалтерии по месту работы о ежемесячном перечислении части заработной платы в качестве платежа по кредиту в пользу нового кредитора.
6. Как решается вопрос со страховкой?
Страхование жизни и недвижимости и в случае передачи прав по закладной остается обязательным условием Кредитного договора. Страховая компания уведомлена о смене выгодоприобретателя и внесет необходимые изменения в договор, если они потребуются.
По любым вопросам, касающимся передачи прав по закладной, Вас готовы проконсультировать специалисты сектора сопровождения закладных, телефон (3812) 39-30-31, 39-30-70.
Выкуп ипотеки — кому и зачем он нужен
При сроке в 15, а то и в 30 лет вероятность наступления подобных событий многократно возрастает.
Случается, что у заемщика возникают временные финансовые трудности, но есть желание продолжить платить по счетам. Тогда банки предлагают варианты смягчения кредитного бремени:
- кредитные каникулы;
- увеличение срока кредита;
- пересмотр графика платежей.
Особенно лояльно относятся банки к семьям, где родился ребенок. К тому же субсидия от государства во многих регионах позволяет списать 5% от стоимости жилья при рождении малыша. Другой случай, когда может потребоваться пересмотр ипотечного договора, — соблазн рефинансирования ипотеки под более выгодный процент.
Ключевая ставка ЦБ падает, банки предлагают все более низкие проценты по кредитам. При этом кредиторы не всегда готовы пересматривать ставку для тех, кто взял кредит раньше и дороже. Из-за этого некоторые клиенты уходят к конкурентам, хоть процедура рефинансирования в другом банке и связана с расходами.
Иногда необходимость выплатить кредит и продать ипотечную квартиру возникает в связи с другими событиями. Причины для продажи могут быть разные:
- нет денег платить кредит — потеря работы, проблемы со здоровьем, семейные обстоятельства;
- возникла необходимость переехать в жилье большей площади;
- планируется переезд в другой город;
- развод и раздел имущества;
- инвестор собирается получить выгоду от продажи своей недвижимости.
Если принято решение закрыть ипотеку путем продажи жилья, нужно обратиться в банк с заявлением об одностороннем расторжении договора ипотеки. Кредитор должен знать об изменениях в ваших планах. Не стоит копить задолженность и ждать приставов у дверей — реализация ипотечного жилья с молотка наименее выигрышна для заемщика.
Берите инициативу в свои руки и начинайте искать покупателя на залоговую квартиру.
Для покупателя выкупать ипотеку выгодно, но долго. Придется разобраться во многих формальностях. Зато дисконт с такой покупки может быть 10-15%, в зависимости от срочности и спроса на рынке.
Есть фирмы, которые в считанные дни готовы купить у заемщика его долю в ипотечном жилье или отдельную недвижимость. Но при обращении в такую организацию следует учитывать, что потери будут в несколько сотен тысяч рублей.
Окончательный расчет заемщиков с банком
Почему после окончательного расчета с банком заемщик может остаться без жилья и с долгами? Чаще всего такие ситуации происходят при выкупе ипотеки после 1-3 лет выплат и при небольшом первоначальном взносе (10-15%).
Денег от продажи квартиры может не хватить на расчет с банком по нескольким причинам. При срочной продаже залоговой недвижимости цена на квартиру занижается, потому что сделка подразумевает ряд нюансов. К тому же всегда есть риск, что цены на недвижимость перестанут расти.
Падение рынка недвижимости на 1-2% ощутимо увеличит задолженность заемщика перед банком. Отдавать деньги за жилье ему придется по фиксированной стоимости из ипотечного договора.
При подписании ипотечного договора обращайте внимание на условия одностороннего расторжения договора и за штрафные санкции при досрочном погашении. Оптимальный вариант — возможность досрочной выплаты долга без комиссии, но такие условия встречаются редко.
В 2018 году многие банки предлагают заемщикам вариант с досрочным погашением без переплат после определенного срока выплат — через 5-10 лет. В случае форс-мажора придется выплатить кредитору неустойку согласно ипотечному договору.
Третий момент, который влияет на размер остатка основного долга, — тип платежей. Российские банки чаще предлагают клиентам стандартный аннуитет. Другой вариант — дифференцированные платежи. Принципиальная разница между этими типами расчетов состоит в следующем:
- ежемесячные платежи при аннуитете одинаковы весь срок кредита. Дифференцированные платежи уменьшаются с годами. В первые годы ипотеки человек платит больше;
- при аннуитете структура платежа первый год на 60-70% состоит из процентов. На основную часть долга идет меньшая доля отчислений. Со временем процентная часть уменьшается, а доля основной части увеличивается. Дифференцированная система подразумевает очень высокий процент в начале и низкий в конце. При этом сумма на погашение основного долга остается неизменной весь срок ипотеки;
- при аннуитете проще определить платежеспособность потенциального заемщика, ведь платеж всегда одинаковый. При дифференцированном исчислении самые большие суммы ипотечник выплачивает в первый год. При определении платежеспособности по дифференцированной системе банк не берет усредненную цифру, а считает исходя из высоких платежей первого года. Поэтому российские банки менее охотно дают кредиты по дифференцированной ставке;
- переплата за проценты по аннуитету и при дифференцированном расчете не одинакова. Если срок ипотеки больше 5 лет, а сумма выше миллиона рублей, аннуитет стоит дороже. Чем дольше срок кредита, тем очевиднее разница;
- с дифференцированным платежом при продаже ипотечной квартиры сумма основного долга к выплате скорее всего будет ниже, чем при аннуитете. Но в каждом случае необходим расчет — многое зависит от сроков и процентной ставки.
Пример: молодая семья внесла 500 тысяч рублей накоплений в качестве первоначального взноса. Срок кредита был выбран 15 лет, сумма — 2 млн рублей, ставка для молодой семьи — 9%, тип расчетов — аннуитет.
Купили однокомнатную квартиру в новом доме, въехали, прожили 5 лет. Один из супругов потерял работу, семья больше не может платить по 26 000 ежемесячно. За пятилетку супруги выплатили около 750 000 рублей основного долга и остались должны банку 1 250 000 рублей. Супруги продают залоговое жилье с разрешения банка агентству-посреднику за 2,2 млн рублей.
Скидку приходится делать из-за срочности сделки (банк не хочет ждать) и особенностей оформления. После погашения основного долга и выплаты комиссии за досрочное погашение по инициативе заемщика супруги получают на руки сумму не меньше, чем первоначальный взнос.
Аренда вместо собственности
Есть вариант передать квартиру в собственность банку по договору отступного и продолжить использовать жилплощадь по соглашению аренды. Стоимость аренды для заемщика составляет в среднем 4% от суммы долга.
Когда квартира переходит в собственность банка, она дешевеет на 10-20%. Важное преимущество такого подхода — человек не теряет возможность постоянной регистрации по адресу арендуемой жилплощади.
Выкуп доли у супруга при разводе
По закону выкуп доли по ипотеке невозможен. Но есть исключение, когда долю выкупает собственник остальной части жилья. В результате выкупа собственник должен стать владельцем отдельного помещения. Тогда банк выдаст ипотеку на приобретение доли или отдельной комнаты в коммунальной квартире.
Не редкость — обращение супругов в банк с заявлением об изменении кредитного договора. Накануне развода муж и жена могут прийти к совместному решению о том, что один из них готов уступить другому долю в общей квартире вместе с ежемесячными платежами. Важно, чтобы после окончания срока кредита отказавшийся супруг не мог претендовать на часть квартиры.
Кредитные организации без особого энтузиазма относятся к таким намерениям заемщиков. Причина в том, что зарплаты одного из супругов может не хватить на погашение аннуитета. Если это так, то банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Такая ситуация наверняка приведет к продаже квартиры в ущерб интересов собственников.
Но поскольку сама недвижимость находится в залоге у банка, стоит обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий договора. Вполне возможно, что банк согласится изменить соглашение и переписать ипотеку на одного супруга. Если при подписании ипотеки был составлен брачный договор, его также придется изменить.
Как происходит продажа квартиры с обременением
Среди особенностей купли-продажи ипотечного жилья можно выделить следующие моменты:
- недвижимость находится под обременением, и для перехода права собственности к покупателю требуется согласие банка;
- процедура оформления занимает больше времени, чем обычная купля-продажа;
- в период с момента передачи денег продавцу и до регистрации перехода права собственности после погашения ипотеки покупатель находится не в самом выигрышном положении.
Если принято решение продать залоговую недвижимость, обратитесь в службу по работе с просроченной задолженностью вашего банка. При встрече с банковским представителем заемщик пишет заявление о необходимости продажи и получает согласие кредитора. Только после этого можно начинать сделку.
Теоретически найти покупателя можно до обращения в банк, чтобы сразу с его согласия начать проведение сделки. В некоторых кредитных организациях есть свои базы реализации залогового имущества. Этим можно воспользоваться, чтобы быстрее продать квартиру. Но неизвестно, насколько выгодна будет цена, которую в итоге предложат заемщику.
Схема выкупа ипотечной квартиры:
- заключение договора купли-продажи;
- покупатель оплачивает долг по ипотеке;
- продавец получает в банке закладную и справку об отсутствии задолженности для снятия обременения;
- происходит переход права собственности от продавца к покупателю через Росреестр.
Выкуп ипотеки с выгодой для всех
Купля-продажа ипотечной недвижимости под обременением — непростая операция и для продавца, и для покупателя. Для одного заемщика это шанс сэкономить, для другого — последняя надежда найти выход из сложной ситуации. Если вы хотите, чтобы наболевший ипотечный вопрос решился быстро и безболезненно, обратитесь в «Ипотекарь». Специалисты компании не берут предоплату за услуги, при этом отлично знают свое дело. Преимущества «Ипотекаря»:
- личные связи с ведущими банками;
- проценты по ипотеке ниже, чем вы думаете;
- своя база данных по новостройкам и вторичному жилью;
- работа со всеми видами сертификатов;
- работа с выкупом долей;
- сбор документов;
- помощь при оформлении договоров по недвижимости.
Личный менеджер поможет вам найти правильное решение и сэкономить значительные средства при общении с банком. Все подробности узнайте в удобное для вас время на консультации в «Ипотекаре».
Выкуп ипотечных квартир
Выплата жилищного кредита является весомой нагрузкой на семейный бюджет, осилить которую получается далеко у всех.
В этом случае на помощь приходит выкуп ипотечных квартир, особая процедура, выгодная как для продавца, так и для покупателя.
Первому она позволяет избавиться от долговых обстоятельств, а второму – сэкономить очень неплохую сумму.
Зачем продается такое жилье?
Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:
- Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
- Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
- Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.
Особенности процесса
Выкуп ипотечного жилья имеет несколько характерных особенностей, среди которых можно выделить как положительные, так и отрицательные. Чтобы принять правильное решение, нужно ознакомиться с ними поближе.
Плюсы:
- Сниженная стоимость – на покупке такой недвижимости можно сэкономить немалую сумму (порой она достигает 500 тыс. руб.);
- Быстрая регистрация прав собственности – объясняется заинтересованностью государства в регулировании спорных вопросов;
- Возможность получить дисконтную скидку в размере 15% от общей стоимости жилья (действует при покупке квартиры на торгах).
Минусы:
- Проблемы с бывшими заемщиками – должник может отказаться выезжать из квартиры, а так как жилье уже перешло в собственность нового владельца, ему придется самостоятельно заниматься решением данного вопроса;
- Попытки прежних владельцев оспорить решение банка о взыскании ипотечной недвижимости – такие дела выигрываются крайне редко, но если так происходит, квартиру нужно вернуть. Деньги, потраченные «пострадавшим» на текущие расходы и регистрацию в ЕГРН, возврату не подлежат;
- Имущество, купленное в кредит, может быть заложено сразу в нескольких кредитных учреждениях. При этом основной банк может об этом не знать. Подобная ситуация приведет к тому, что уже после продажи остальные кредиторы обратятся в суд с требованием выплатить им материальную компенсацию;
- Сложности с выселением из ипотечной квартиры прописанных в ней иждивенцев (несовершеннолетних и людей с ограниченными физическими возможностями);
- Претензии супруга (и) по поводу продажи общей собственности. Избежать такой ситуации поможет согласие мужа или жены на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса. Если продавец не может представить такой документ, лучше отказаться от сделки.
Чтобы исключить все риски, покупателю необходимо внимательно изучить предоставленные документы, посетить регистрирующий орган и выяснить список прописанных лиц, а также удостовериться в том, что квартиру у должника забрали по решению суда. Кроме того стоит узнать, не подавал ли бывший владелец ходатайства, призванного оспорить данное решение.
Как можно продать ипотечную квартиру?
Выкупить приобретенное в кредит жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.
Способ 1. Напрямую у собственника
В этом случае реализацией арестованной недвижимости занимается сам должник, однако все его действия согласуются с кредитной организацией.
Основным недостатком данного метода является высокая стоимость квартиры, ведь бывший заемщик наверняка захочет не только полностью рассчитаться с долгами, но и оставить себе определенную сумму.
Существенное снижение цены возможно только тогда, когда поджимают сроки (на продажу жилья дается всего 3 месяца), или же когда покупатель наотрез отказывается от предложенных условий (можно ссылаться на проблемы, связанные со снятием ипотечной квартиры с обременения).
Кроме того продавец может предложить покупателю купить ипотечное жилье вместе с долгом. Схема сделки такова: покупатель дает заемщику задаток, суммы которого достаточно для погашения долгов, тот оплачивает остаток кредита, снимает квартиру с обременения и продает свободное от банковских притязаний жилье обычным способом.
Для покупателя этот вариант является не только самым быстрым, но и самым рискованным. Дело в том, что в любое время после получения задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть из зоны видимости, попасть в больницу или даже умереть.
Конечно, благодаря нотариально оформленному договору закон будет на стороне пострадавшего, но решение вопроса может сильно затянуться.
Способ 2. Через аккредитованные риэлтерские агентства
Так как продажей квартиры занимается риелтор, а сам банк не получает никаких «левых» доходов, цена может быть любой – как высокой, так и низкой.
В этом случае процесс выглядит следующим образом:
- Заключение договора о переходе прав на жилье от должника к банку.
- Продажа квартиры.
- Погашение задолженностей.
- Возвращение бывшему владельцу недвижимости остатка денежных средств (если они есть).
Нередко банки продают залоговое жилье новым клиентам, обратившимся за получением ипотеки. Главным преимуществом подобных предложений является сниженная ставка по кредиту.
Способ 3. Открытый аукцион
Может ли банк выкупить ипотечную квартиру? Данный способ применяется при наличии серьезных просрочек по кредиту, невозможности производить дальнейшие выплаты или же отсутствии у заемщика времени и возможности самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья.
В этом случае банк выставляет квартиру на интернет-аукцион. Сделка проводится по решению суда и является безопасной как для продавца, так и для покупателя. Аукционы могут проводить только специализированные учреждения. Срок реализации составляет 2 месяца с даты с ареста.
Процедура проходит по следующей схеме:
- Заявку на участие (пишется в установленной форме);
- Квитанции, подтверждающие оплату задатка за квартиру (с отметками банка);
- Внутренний паспорт;
- Опись всех предоставленных бумаг (с указанием даты и времени поступления заявки на участие в аукционе);
- Лист бумаги, на котором указана предлагаемая сумма (не ниже стартовой стоимости) – кладется в конверт и запечатывается.
Любое нарушение правил или несоблюдение инструкции чревато тем, что торги будут признаны недействительными. Судебный иск по этому поводу может подать любое заинтересованное лицо.
Документы для покупки ипотечного жилья
Согласно законодательству, действующему на территории России в 2020 году, для выкупа ипотечной недвижимости необходимо собрать следующие документы:
Этапы процедуры
Выкуп ипотечных квартир у банка проходит в несколько этапов:
Как видите, российское законодательство предусматривает несколько возможностей для продажи ипотечного жилья. Остается только выбрать подходящий вариант и взвесить все «за» и «против».
С чувством выкупленного долга
Как банки переуступают права требования по потребительским кредитам самим потребителям
Выкупить долг у банка теперь предлагают даже в Instagram. Должникам обещают существенный дисконт, а покупателям обязательств — пассивный доход. Как устроен этот рынок, выгодна ли процедура клиентам?
«Мечтаешь распрощаться с долгами? Хочешь оставлять деньги не в банке, а тратить их на свои нужды? Приходи на бесплатный вебинар», — призывает в своем Instagram блогер Алена (имя героини изменено. — Прим. Банки.ру). Как утверждает девушка, она выкупает долги физлиц у российских банков за 20% от стоимости обязательств и может научить этому других. Процедуру переуступки прав требования (цессии) Алена также рекомендует превратить в источник дохода: покупать обязательства у банка с дисконтом, а потом получать деньги от должников. На счету Алены уже восемь успешных кейсов, если верить ее Instagram. Блогер не ответила на сообщения корреспондента Банки.ру, поэтому проверить правдивость ее слов невозможно. Впрочем, практика продажи долгов физлицам в России есть, хотя сами банки не любят о ней распространяться.
Цессия на индивидуальных условиях
В 2018 году объем закрытых сделок на рынке цессии составил 293 млрд рублей, подсчитали в Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА). Речь идет о продаже прав требований профессиональным взыскателям — коллекторским агентствам. Банки готовы продавать денежные требования и физлицам, но доля таких сделок на рынке цессии не превышает 1%, говорит президент СРО НАПКА Эльман Мехтиев.
«Продажа» долга регулируется Гражданским кодексом и законом «О потребительском кредите (займе)» (№ 353-ФЗ). Согласно ему, банк вправе уступить права по кредитному договору любому лицу. По общим правилам согласие должника на сделку не требуется, но он должен быть уведомлен о ней. Однако, когда речь идет о заемщиках-физлицах, есть особенности, говорит партнер юридической фирмы Law & Com Offer Антон Алексеев. «Условие о возможности переуступки прав третьим лицам должно быть согласовано непосредственно при заключении договора. Потребителю должен быть представлен выбор — согласиться или запретить уступку прав по договору третьим лицам», — поясняет юрист.
Сам должник не может выступить покупателем, поскольку является участником кредитного договора. Третьей стороной пока чаще всего выступают либо родственники, либо друзья заемщика, отмечает Эльман Мехтиев. Сделка может быть совершена в любой момент, как только у банка возникло право передачи требований по договору. Например, при выходе заемщика на просрочку. Вот только фактически банк продает не сам долг, а права на него, замечает партнер юридической фирмы «ЮСТ» Александр Боломатов: «Стороной кредитного договора может быть только организация с соответствующей лицензией, например банк. Когда возникает дефолт, идет уведомление клиента о расторжении договора. Тогда появляется возможность требовать возврат долга с процентами, пенями и штрафами. Все это превращается в денежные требования — оборотоспособный актив, который можно продавать». По его словам, практика передачи долгов граждан другим физлицам широко не распространена по одной причине — риска «дикого» коллекторства.
«Государство заинтересовано в том, чтобы такого рода требования не «расползались» по рынку. Чего боятся? Дикого, неорганизованного коллекторства. Предпочитают, чтобы это осталось требованием банка или других поднадзорных организаций, потому что понятно, куда на них жаловаться», — констатирует Боломатов.
Банкам такой способ продажи «плохих» долгов на руку. Это доходнее, чем переуступать портфель коллекторам, а также может снизить издержки на судебные разбирательства с должниками, говорит представитель кредитной организации из топ-30. Но рассказывать клиентам о подобной опции банки не готовы: возможность не платить, а потом через знакомых выкупить свой долг с дисконтом может привести к росту числа недобросовестных заемщиков.
Кто должен сделать первый шаг?
«Вы попробуйте сами предложить ВТБ выкупить долг. Услышите трехэтажный мат службы безопасности и более ничего», — писал на форуме Банки.ру пользователь с ником predator67. Его комментарий как нельзя лучше иллюстрирует главное сомнение должников: стоит ли самому предлагать банку уступить долг третьему лицу? Какие банки на это согласятся?
Инициатором может выступить как банк, так и должник, особенно когда обе стороны понимают, что долг невозвратный, считает старший инвестиционный консультант компании «БКС Брокер» Максим Ковязин. «Не каждый желающий сможет прийти в банк и сказать: «Хочу купить долг Ивана Ивановича». Для банка это слишком большие риски, прежде всего репутационные», — не соглашается Эльман Мехтиев.
Участники профильных форумов утверждают, что практика продажи долгов физлицам существует в Кредит Европа Банке, «Русском Стандарте» и ВТБ. Причем последний предлагает эту опцию заемщикам уже присоединенных к группе ВТБ 24 и Банка Москвы. В «Русском Стандарте» корреспонденту Банки.ру пояснили, что такой сервис есть в каждом крупном банке, но это исключительная опция, если «должник сам просит». В Кредит Европа Банке цессию с физлицами тоже назвали стандартным инструментом. «ВТБ при работе с кредитами использует весь спектр инструментов, разрешенных законом», — сообщили в пресс-службе кредитной организации. Из многочисленных сообщений на форумах можно сделать вывод, что банк сам инициирует продажу долга с дисконтом.
«Сегодня позвонили из ВТБ и предложили выкуп моего долга на третье лицо, это второй раз уже, в январе 2018 года тоже предлагали. От долга за 20%, это около 130К (тысяч рублей. — Прим. ред.), вот решила с вами посоветоваться, дали подумать три недели», — делилась своим опытом одна из участниц профильного форума в начале мая.
Банки.ру направил в системно значимые банки вопрос, заключают ли они договоры цессии с физическими лицами. Большинство игроков либо не ответили на запрос, либо отказались от комментариев. В Альфа-Банке сообщили, что осуществляют уступку прав требования по кредитным договорам в соответствии с Гражданским кодексом.
Инициатива третьих лиц подозрительна
Упомянутая выше блогер Алена — не единственная, кто предлагает выкупить долг у банка с дисконтом. В Интернете и социальных сетях можно найти множество аналогичных объявлений от граждан и «юридических фирм». Не все компании могут приобрести обязательства по потребительскому кредиту, обращает внимание Антон Алексеев. По закону «О потребительском кредите (займе)» это могут быть юрлица, у которых есть лицензия на выдачу потребительских займов (например, другие банки), коллекторские агентства или специализированные финансовые общества. «Главное управление Банка России по Саратовской области еще в 2014 году сообщало о мошеннических схемах по выкупу кредитов», — напоминает юрист.
Схема была такова: граждане вносили на счет «юрфирмы» комиссию за работу и 20—35% от суммы долга, мошенники сами платили по кредиту два-три раза, а потом бесследно исчезали. Риски повторения такого сценария сохраняются и сейчас, констатирует Антон Алексеев.
Не каждый долг пригоден к продаже
Как отмечают собеседники Банки.ру, банки обычно не готовы продавать права требования по залоговым ссудам — ипотеке или автокредитам. Реализовать имущество может и сам кредитор. Это косвенно подтверждают отзывы граждан на профильных форумах — клиенты, которым предлагали опцию цессии, имели долг по кредитным картам или потребительским кредитам. К слову, даже в стандартных сделках по передаче «плохих» долгов коллекторам банки не отступают от этого правила. По данным НАПКА, в 2018 году 73% всех кейсов сформировали кредиты наличными, еще 11% сделок пришлось на кредитные карты.
«Цессия может проводиться по любому типу кредита. Проведение цессии рассматривается индивидуально по каждому клиенту с учетом ряда факторов: платежная дисциплина, наличие залога по кредиту, жизненная ситуация клиента», — пояснили в пресс-службе Кредит Европа Банка. Там также добавили, что в момент принятия решения кредитор ориентируется на «минимизацию финансовых убытков в ходе сделки».
Цессию три года ждут
Ведение дела по задолженности требует привлечения юристов, это дополнительная нагрузка на сотрудников и дополнительные затраты, отмечает Максим Ковязин. Расходы можно начинать фиксировать с момента возникновения просрочки, когда есть условия для расторжения кредитного договора. В течение трех лет после дефолта клиента у банка есть право обратиться с иском в суд. Как следует из примеров на форумах, предложение провести «индивидуальную» цессию озвучивается банком через два-три года с момента просрочки по кредиту.
«Ну вот и мой роман с ВТБ подошел к концу. От даты последнего платежа до сего знаменательного события — ровно три года. Мне не приходило писем или СМС, все по звонку, так что кто ждет этого предложения — отвечайте на звонки», — рекомендовал один из пользователей.
Уступка прав требования третьему лицу возможна как до обращения в суд, так и после — во время разбирательства и даже исполнительного производства. Но цессия до суда — большая редкость. «Брал лям (1 млн рублей. — Прим. ред.) под 19%. Просрочка немного больше 600 дней. Решение гражданского суда — оспорено. Вот, наверно, и решили списать мой «трудный» долг», — делился опытом клиент ВТБ.
Форумчане также утверждают, что «индивидуальную цессию» предлагают тем, чей долг перед банком составляет от 600 тыс. рублей до 3 млн.
Цена вопроса
Главная рекомендация от тех, кто обсуждает с банком выкуп собственного долга, — торг уместен. Изначально банк предлагает клиенту передать права требования третьему лицу за 20—30% от суммы задолженности, но размер «отступных» можно снизить до 10%.
«Это варьируется. По долгам до 1 миллиона будет 20%, свыше 1 миллиона — 10%», — рассказывает корреспонденту Банки.ру форумчанин, знающий условия таких сделок. Собеседник в банке из топ-30 утверждает, что настолько существенный дисконт кредитор предлагать не будет. В лучшем случае банк согласится на сделку за возврат 50—70% от суммы долга. Обычно выкупить долг можно за 20—40% от суммы долга, все зависит от переговорных позиций сторон сделки, считает Максим Ковязин.
Хотя разброс цифр значителен, из них видно, что переуступка прав требования третьему лицу — исключительно выгодное дело для кредиторов. «Ошибочно полагать, что долг приобретается по той же цене, что и в случае продажи портфеля коллекторскому агентству. В рамках «индивидуальной» цессии ценник выше в разы и на порядки», — говорит Эльман Мехтиев из НАПКА.
Выкуп с последствиями
10—20% от суммы долга — не единственная цена, которую придется заплатить заемщику. Любая сделка по кредиту отражается на кредитной истории клиента, замечают в Кредит Европа Банке.
В процессе переуступки прав требования кредитный договор расторгается, банк выдает клиенту справку об отсутствии задолженности по этому соглашению. Для будущего кредитора не важно, кому и как был выплачен долг — важен сам факт погашения и отсутствия действующей просроченной задолженности, говорит Эльман Мехтиев.
«В кредитной истории заемщика договор будет отмечен как закрытый со статусом «Переуступка прав», а также должна появиться информация о том, кому были переуступлены права. Влияние на качество кредитной истории зависит от политики каждого конкретного банка и тех факторов, которые являются для него значимыми при оценке рискового профиля потенциального заемщика», — пояснили в Объединенном кредитном бюро.
Однако сама по себе передача долга по договору цессии чаще всего касается безнадежных кредитов — тех, по которым клиент не платил годами. Это исчерпывающе характеризует платежную дисциплину и добросовестность клиента, вряд ли такой заемщик станет желанным для других банков.
Загрузка...
