Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки
Expertrating.ru

Юридический портал

Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки

Часто случается, что при переезде в многоквартирный дом, новый владелец замечает некоторые недостатки в своей квартире, либо подъезде.

Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК).

Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-15 . Это быстро и бесплатно !

Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.

Покупка квартиры по договору ЖСК

На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.

Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.

Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.

В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.

Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.

Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.

Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.

Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:

  1. Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
  2. Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
  3. Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.

  • Застройщики или инвесторы не несут никаких гарантий перед собственниками жилья.
  • Ежегодный контроль над финансовой и технической работой ЖСК осуществляет только избирательная ревизионная комиссия, которую избирают члены компании. Официальный государственный орган в случае с кооперативами отсутствует.
  • Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.

    Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.

    Ипотека и ЖСК

    Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

    1. Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
    2. Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
    3. На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

    Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция

    Для того, что бы упорядочить знания о жилищно-строительных кооперативах, нужно конкретно ответить на вопрос: «Как же осуществить процесс покупки квартиры через ЖСК?». Для ответа потребуется составить инструкцию.

    Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.

    Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:

    1. Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
    2. Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
    3. Разрешение на выбор недвижимости.
    4. Покупка квартиры.
    5. Прописка в квартире.
    6. Уплата оставшейся суммы долга.

    Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.

    Перечень необходимых документов

    При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

    1. Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
    2. Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
    3. Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
    4. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
    5. Кадастровый и технический паспорта.

    Сроки и стоимость

    Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

    Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

    Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

    При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

    1. Домоуправление.
    2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
    3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Органы опеки и попечительства.
  • Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
  • Органы внутренних дел.
  • Управление Федеральной регистрационной службы.
  • Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

    Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.

    Полезное видео

    Договор участия в долевом строительстве или договор вступления в жилищно-строительный кооператив? Сравнение на видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    > +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Квартиры в жилищных кооперативах

    Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

    Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по Откроется в новой вкладке.”>ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

    Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

    Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом – в конце статьи).

    Особенности покупки квартиры через кооператив

    Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.”>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.”>п.2, § 6 ГК РФ.

    Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

    • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
    • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
    • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

    Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

    Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

    Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

    ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

    Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

    Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той Откроется в новой вкладке.”>защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

    Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

    Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а Откроется в новой вкладке.”>генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

    Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

    Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

    Читать еще:  Какие нужны документы для переоформления доли квартиры умершей мамы?

    А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

    Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

    В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят Откроется в новой вкладке.”>государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

    И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

    ЖНК, по сути, это альтернатива Откроется в новой вкладке.”>приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

    Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

    Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем Откроется в новой вкладке.”>ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

    А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

    Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

    Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

    Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

    ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

    Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

    Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

    При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее Откроется в новой вкладке.”>права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от Откроется в новой вкладке.”>покупки квартиры в ипотеку).

    Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

    А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

    Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – Откроется в новой вкладке.”>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

    Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на Откроется в новой вкладке.”>соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

    Покупка квартиры в ЖСК

    На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Покупка квартиры в ЖСК. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Покупка квартиры в ЖСК, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
    8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
    В данный момент онлайн находятся 68 юристов и адвокатов.

    • Разрешает ли опека покупку квартиру в жск?
    • Документы при покупке квартиры жск С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТИРИНСКОГО КАПИТАЛА.
    • На что надо обратить внимание в договоре Паенакопления при покупке квартиры жск.
    • Можно ли доверять жск, при покупки квартиры в строящемся доме?
    • Жск. Риски при покупке квартиры у пайщика.
    • Покупка квартиры
    • Договор на покупку квартиры
    • Покупка и продажа квартиры
    • Покупка квартиры в собственность
    • После покупки квартиры

    Советы юристов:

    1.1. Наличие зарегистрированного брака на тот момент. Проверить всех зарегистрирован ных по месту жительства тогда и сейчас. Когда выдана справка о полной выплате пая, кем. Когда регистрация права имела место.

    1.2. Если квартира принадлежит на праве собственности и данное право зарегистрировано в Росреестре, то специфических рисков никаких. Для того чтобы в целом обезопасить сделку, лучше заказать юридическое сопровождение сделки.

    С Уважением, Адвокат по г. Москва и Московской области– Степанов Вадим Игоревич.

    2. Разрешает ли опека покупку квартиру в жск?

    2.1. А причем тут опека? Покупайте квартиру, где хотите, опека к этому никакого отношения не имеет.

    Либо поясните свой вопрос, о чем он (?)

    3. Документы при покупке квартиры жск С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТИРИНСКОГО КАПИТАЛА.

    3.1. – письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
    – сертификат на материнский капитал или его дубликат;
    – страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
    – подлинники или нотариально заверенные копии паспорта лица, получившего сертификат;
    – копию договора купли-продажи жилого помещения, прощедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
    – копию свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица) , осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;
    – выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения;
    – в случае необходимости представляются копия договора участия в долевом строительстве и копия договора строительного подряда либо иные документы, подтверждающие расходы на строительство или
    приобретения жилья.

    4. На что надо обратить внимание в договоре Паенакопления при покупке квартиры жск.

    4.1. Лучше показать договор юристу.. на Ваш вопрос ответить невозможно. в договоре может быть все, что угодно

    4.2. Указанный способ приобретения недвижимости является опасным способом, так как в случае невыполнения условий кооперативом, вам имеют право возвратить только денежные средства (паевые взносы), а не недвижимость. Обратите внимание, что договор называется “Договор паенакопления”, а не “Договор купли-продажи” и т.д.

    5. Можно ли доверять жск, при покупки квартиры в строящемся доме?

    5.1. Лучше вступать по 214-ФЗ о долевом участии. ЖСК таит под собой возможность серьезного увеличения цены объекта. Но все зависит от застройщика – нужно его проверять на благонадежность. Мы занимаемся такими вопросами по адресу объекта, пробиваем их через госорганы.

    6. Жск. Риски при покупке квартиры у пайщика.

    6.1. Если договор зарегистрирован в рег палате, то рисков нет

    Читать еще:  Как проходит допрос после предоставления улик?

    7. Какие документы необходимо спросить у жск при покупке квартиры у застройщика?

    7.1. Свидетельство о разрешении на строительство. Договор аренды на землю. Выписку с ЕГРП. Есть риски, если не верно проверить на верность материального права.

    7.2. Вот если вы намерены купить квартиру у застройщика – ЖСК, то вам, прежде всего, необходимо обратиться в Управление по надзору в области долевого строительства по Краснодарскому краю, чтобы получить полную информацию об этом ЖСК.
    350038, город Краснодар,
    ул. Короленко, дом 2/1, 4 этаж
    Телефон: (861) 254-29-98 (факс)
    Контактный e-mail: unds@krasnodar.ru

    Подавляющее большинство строительства ЖСК – незаконное.

    8. Имеет ли ЖСК приоритетное право покупки квартиры в своем доме?

    8.1. Вопрос задан без наличия информации о собственнике квартиры. Если квартира в ЖСК приватизирована, т.е. оформлено право собственности на квартиру в зачет выплаченного пая, то квартира к ЖСК, как вид собственности не имеет никакого отношения и следовательно преимущественного права на выкуп.

    9.1. Такое заявление можно подать в рамках банкротного дела. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

    10.1. На размен могут подать собственники жилого помещения. Вы явлетесь таковым или квартира находится в социальном найме. Определитесь с правовым статусом жилья.

    11.1. Судя по тексту – еще не являетесь. Право собственности – возникает в Вашем случае с момента регистрации права собственности. Это для налоговых правоотношений оговорено, что для строящихся и подлежащих приемке объектов – для налогового вычета принимается и такой акт, являющийся основанием для регистрации право собственности.

    12.1. Внимательно изучайте документы которые предоставит Вам продавец при совершении сделки, самостоятельно запросите в Росреестре выписку на объект недвижимости, проверяйте нет ли обременений и запретов на регистрационные действия, состоит ли в браке продавце, кто в квартире зарегистрирован, не стоит ли продавец на учете в ПНД и прочее;

    12.2. Вам следует заключить с застройщиком договор. Который подлежит госрегистрации: ДДУ или договор купли-продажи. Внимательно изучите документы застройщика, в частности выписку из ЕГРЮЛ, узнайте, в чьей собственности земельный участок, не находится ли в залоге.

    13.1. Дмитрий!
    Подобные случаи встречались. Внести пункт в ДКП возможно, но это может не помочь Вам, так как квартиру или долю в праве собственности на нее сестра все равно сможет истребовать (Вы не будете добросовестным приобретателем, что сами и подтвердите дополнительно указанным пунктом договора), а деньги Вам могут быть возвращены продавцом только при их наличии. Не будет денег и имущества у него – не будет денег и у Вас. Вряд ли Вам нужен такой риск. Если Вы заинтересованы в приобретении именно этой квартиры, можно пойти иным путем, с привлечением сестры. Либо рекомендую отказаться от такого рискованного варианта.

    14.1. Да, именно так в данном случае – сначала надо заключить предварительный договор
    Всего доброго, желаю удачи!

    14.2. Безусловно, в данном случае сначала нужно заключить предварительный договор. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

    15.1. Все верно сказали, возврат НДФЛ осуществляется в пределах предшествующих 3 лет. Суть вопроса мне не понятна, извините.

    16.1. Ориентируйтесь предусмотрительно на выписку из ЕГРН. К сожалению в Вашем случае возможны определенные коллизии в связи с разными данными различных првоустанавдивающих документов, поэтому в Вашей ситуации делайте ставка на последний првоустанавливающий документ. Сделайте выписку првоустанавливающего документа от 2008 года. Может там допущена ошибка. Желаю удачи уважаемый клиент! С уважением Николай Борисович.

    17.1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изменениями и дополнениями)

    Выписку получили с ЕГРП?

    17.2. Вы можете обратиться к любому юристу на сайте, для полного ответа на Ваш вопрос необходим больший объем информации. С уважением и готовностью помочь, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

    18.1. Да можно, вложить эти деньги главное, что бы это было сделано и были выделены доли детям, в противном случае то, что они сделали может быть расценено как обналичка мат. капитала, что влечет за собой уголовную ответственность.

    19.1. Можно ли по суду обязать ЖСК оплатить разницу в 24 00
    Можно обязать Продавца выплачивать разницу. Все зависит от того, указан ли размер задолженности в договоре купли-продажи квартиры.

    20.1. Вопрос одобрения кредита это внутреннее дело банка, у всех разные условия предоставления кредитов, требования к заемщикам и разные внутренние установки которые могут меняться в течении года о которых мы не узнаем

    20.2. Нужно позвонить в выбранный банк и задать этот вопрос.

    21.1. Можете, но лучше дождаться, когда оформите квартиру в собственность, по возможности. Тем более, что дом уже сдан

    21.2. Да можете продать.

    22.1. у них будет право пользования пока не выпишут
    но с детьми.

    22.2. Прописав своих друзей, вы будете платить за них коммунальные услуги, но если имеются счетчики на горячую и холодную воду и газ, то – эта оплата необременительна.
    Прописанные друзья ОБЯЗАНЫ ЖИТЬ НА ВАШЕЙ ПЛОЩАДИ, а не только иметь регистрацию, в противном случае. вы будете оштрафованы от 3000 до 5000 руб.
    В любой момент, когда вы захотите, вы можете обратиться к мировому судье с иском о прекращении права проживания и снятия с регистрационного учета и суд такой иск удовлетворит несмотря на наличие несовершеннолетних детей, если они будут у ваших друзей.

    23.1. ДА. вполне возможна.

    23.2. Если вы купили квартиру с участием маткапитала, то детей не только нужно прописать, но и долями наделить. Продать такую квартиру можно только с условием выделения долей в покупаемой квартире детям и только с разрешения органов опеки и попечительства.

    25.1. Требуйте от ЖСК вернуть договор и чеки, копий им достаточно. По первому вопросу Вам нужно обратиться в Роспотребнадзор и Администрацию.

    26.1. Сделку не сможет аннулировать. А вот с бывшей супруги потребовать компенсацию может. Если при разводе не делили имущество.

    26.2. муж имеет право подать иск о признании сделки недействительной через суд.

    С уважением Дмитрий Юрьевич

    26.3. Да, к сожалению, он имеет право на долю.

    27.1. Татьяна, к сожалению, вступая в ЖСК, Вы несете определенные риски, например срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре. Читайте внимательно что подписываете.

    28.1. Нужно план смотреть

    30.1. Для ответа на Ваш вопрос нужно знать точную формулировку договора, которая обязывает пайщиков оплатить приборы учета (когда, в каком порядке).

    Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

    Деятельность регулируется параграфом 6 главы 4 Гражданского кодекса РФ, а также разделом V Жилищного кодекса РФ.

    Использование маткапитала в качестве первоначального взноса или досрочного погашения

    Нужны только заявление и паспорт, гражданство не имеет значения

    Независимость от кредитной истории

    Предоставление финансовых каникул 4 раза, в течении 10 лет, на срок до 3-х месяцев

    Допустима передача пая

    Возможность наследования

    Заселение до выплаты полной стоимости

    Ответы на часто задаваемые вопросы:

    На основании какого закона существует Кооператив?

    Если у меня уже накоплено 35% от стоимости квартиры, как скоро вы приобретете для меня квартиру?

    Если я захочу выйти из вашего кооператива, вернут ли мне мои деньги?

    Возможно ли в качестве первого взноса использовать материнский капитал?

    ЖК Бест Вей – “пирамида“ или нет?

    Официальный ответ прокуратуры России (г.Санкт-Петербург) после проверки деятельности ЖК Бест Вей.

    Цитата: “Отсутствие в деянии состава уголовного правонарушения»

    Сам документ можно увидеть в разделе “Документы”

    Я покупаю только то, что Вы построили?

    Мы не являемся Жилищным Строительным Кооперативом. Недвижимость пайщик выбирает сам. Это может быть квартира в любом городе России, вторичное жилье или сданный в эксплуатацию объект новостройки. Для члена кооператива приобретается квартира, часть денег на которую вносит пайщик (в размере 35 или 50 % от стоимости объекта) а остальную сумму, в размере 65% или 50% стоимости, добавляет кооператив.

    Могу ли я купить дом?

    С сентября 2018 года, покупка домов приостановлена.

    Как член кооператива, я могу купить недвижимость в новостройке или на вторичном рынке?

    Вы можете выбрать для покупки квартиру в новостройке, если объект сдан в эксплуатацию, либо квартиру на вторичном рынке.

    Могу я приобрести коммерческую недвижимость?

    Жилищный кооператив может приобретать только жилую недвижимость. Коммерческую недвижимость жилищный кооператив приобретать не может согласно Уставу.

    Кто будет подыскивать для меня квартиру – вы или я сам(а)?

    Вы можете сами подобрать себе квартиру. По желанию мы можем помочь Вам в этом. Все сделки с недвижимостью в нашем кооперативе имеют юридическое сопровождение.

    Какие гарантии, что ваш кооператив не закроется?

    По Уставу кооператив может закрыться, только в одном случае – если ВСЕ члены кооператива напишут заявление о выходе из кооператива. Если хотя бы один член кооператива (например Вы) будет против, то Жилищный Кооператив не может быть закрыт или реорганизован. Если хотя бы один человек не пожелает выйти, кооператив не может быть ликвидирован. Так как кооператив не использует заемных средств, он не может обанкротиться.

    Могу ли я приобрести несколько объектов недвижимости?

    Да. Вы можете приобрести через нас несколько объектов недвижимости. Количество приобретаемых объектов не ограничено.

    Что такое резервный фонд кооператива?

    Резервный фонд кооператива — это фонд, средства которого используются для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива. Именно в этот резервный фонд поступают деньги:
    – вступительный взнос (единоразовый, за каждый объект)
    – членский ежемесячный взнос (с члена кооператива, а не с количества объектов)

    Может ли стать членом кооператива несовершеннолетний?

    В соответствии с действующим законодательством, членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

    Чем ваш Кооператив отличается от других?

    • Не строим
    • Не вкладываем деньги в рискованные и иные проекты
    • Все деньги пайщиков вложены и обеспечены квадратными метрами квартир, купленных для пайщиков
    • Прозрачные условия работы кооператива
    • Вся статистика по покупке квартир и документы кооператива, доступны членам кооператива
    • Для работы с клиентами мы используем только счета в Российских банках.
    • Широкий выбор возможностей, для решения ваших задач, связанных с приобретением вами недвижимости.
    • Предоставляем услуги финансового консультанта, юриста
    • Имеем поддержку правительства и награды, за то, что улучшаем экономическую ситуацию и помогаем решить жилищный вопрос гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия

    Возможно ли застраховать свои паевые взносы? Если да, то каким образом?

    Согласно пункту 4, статьи 4 Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 28.12.2013) «Об организации страхового дела в Российской Федерации» объектами страхования могут быть:

    • Объектами страхования имущества могут быть имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества (страхование имущества).
    • Объектами страхования финансовых рисков в имущественном страховании могут быть имущественные интересы страхователя (застрахованного лица), связанные с риском неполучения доходов, возникновения непредвиденных расходов физических лиц, юридических лиц (страхование финансовых рисков).
    • Согласно Жилищного кодекса РФ Паевой взнос — имущественный взнос пайщика в паевой фонд кооператива.
    Читать еще:  Платить ли за услуги вывоза мусора если умер отец

    В связи с вышеизложенным нельзя исключать теоретическую возможность осуществления страхования рисков связанных с невозвратом паевых взносов. Вместе с тем сложность в практической реализации данного вопроса может осуществиться при наличии конкретных программ у страховых компаний.

    Если пайщик приобретает недвижимость в другом городе, а не там где проживает, то каким образом происходит оформление недвижимости?

    Юрист, работающий в Жилищном Кооперативе, выезжает на сделку в любой город, где приобретается недвижимость и проводит сделку. Стоимость услуг фиксированная и составляет 60 000 рублей, не зависимо от региона.

    Возможно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или досрочного погашения в Жилищный кооператив «Бест Вей»?

    Если второму (третьему) ребенку уже исполнилось три года, то заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала может быть подано в любое время.

    Как в качестве первоначального взноса или части первоначального взноса, так и в качестве досрочного погашения за объект.

    Если второму (третьему) ребенку менее трех лет, то заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала может быть подано после приобретения недвижимости, в качестве досрочного погашения.

    Что нужно сделать, чтобы пенсионный фонд перечислил средства материнского капитала в качестве паевого взноса пайщика в ЖК “Бест Вей“?

    Чтобы пенсионный фонд перечислил денежные средства в ЖК, пайщику необходимо предоставить в отделение ПФР, выдавшее сертификат, следующие документы:

    1. Заявление
    2. Нотариально удостоверенные копии уставных документов ЖК (предоставляет ЖК, оплачивает пайщик)
    3. Выписку из реестра пайщиков
    4. Справку о внесенном пайщиком паевом взносе (предоставляет ЖК)
    5. Засвидетельствованное в нотариальном порядке обязательство выделить ребёнку долю в объекте недвижимости после того, как право собственности перейдёт к пайщику.

    Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать.

    Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

    ○ Как организован ЖСК и что это такое.

    Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

    • «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

    Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

    • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

    Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

    Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).

    ○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе.

    Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

    • Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
    • Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
    • Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
    • Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

    При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

    • Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
    • Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

    Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.

    ○ Как купить квартиру через ЖСК.

    Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

    • Вступить в кооператив.
    • Получить разрешение на выбор квартиры.
    • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
    • Прописаться в квартире.
    • Внести оставшуюся часть стоимости.

    Документы, которые нужно иметь для покупки:

    • Паспорт.
    • Членская книжка.
    • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
    • Выписка из домовой книги.
    • Кадастровый паспорт.
    • Технический паспорт.

    Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

    ○ Переуступка пая в ЖСК.

    Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

    Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

    • Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
    • Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

    ○ Оформление права собственности на квартиру.

    После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

    • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

    Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

    Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

    • Договор о вступлении в кооператив.
    • Справка о внесении всей суммы паевых взносов.
    • «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

    Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

    ○ Какие существуют риски приобретения через кооператив.

    Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

    • Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
    • Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
    • У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
    • Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
    • Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

    ○ ЖСК и ипотека.

    Приобрести жилье в ЖСК на ипотечные средства возможно, но банк крайне неохотно идет на подобные сделки. Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика.

    По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено. При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ. Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

    Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков. Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Что если застройщик обанкротился?

    В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство.

    ✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?

    В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.

    ✔ Как распределяются кооперативные квартиры?

    Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива. При этом если возникнут разногласия по данному вопросу, они должны быть решены внутри объединения, государство не регулирует данный аспект.

    ✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая?

    Одобрение членов ЖСК является обязательным условием возможности переуступки пая. Поэтому прежде чем заключать договор цессии, необходимо получить согласие большинства членов кооператива.

    Переуступка ЖСК: плюсы, минусы, подводные камни. Рассказывает представительфирсы “Хорошие квартиры”.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector