Выделение долей в общей собственности
Expertrating.ru

Юридический портал

Выделение долей в общей собственности

Как правильно выделить долю в квартире?

Результатом проведённой приватизации стало совместное владение квартирами для людей, ставших хозяевами этого типа недвижимого имущества. Всю свою жизнь тысячи людей вынуждены мириться с этой данностью, а затем проблемные квадратные метры переходят к наследникам и вся история повторяется.

Дело в том, что совладение жилыми метрами не позволяет ни одной из сторон распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Любая сделка с недвижимым имуществом, разделённым на доли, сопровождается получением письменного согласия на предпринимаемые действия, полученного от каждого из совладельцев.

Ещё один нюанс совместного владения жильём — это тот простой факт, что распоряжаются хозяева собственными квадратными метрами лишь на бумаге. По факту пользование квартирой общее, а чтобы получить долю в натуре необходимо предпринять целый ряд последовательных действий. При этом не факт, что желанные метры выделят! В отдельных случаях помочь хозяевам не в состоянии даже судебный орган, так как квартира абсолютно не приспособлена к делению на индивидуальные жилые зоны.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Когда приходится выделять доли?

Примером совместного владения является жизнь супругов, которые пользуются квартирой, не задумываясь о её разделении.

Владение долями всегда сопряжено с определёнными сложностями. Если деление произошло не по судебному решению, у каждого из совладельцев имеется равная другим доля. Но даже при такой, казалось бы, идеальной ситуации возникают споры и скандалы, относящиеся к праву пользования жилыми метрами.

Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в суд. Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.

Самые распространённые причины выделения долей — это:

  1. Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
  2. Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.
  3. Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
  4. Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
  5. Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.

Например, некоторые родственники переезжают в другой город и желают получить деньги за свою долю (предлагают её выкупить совладельцу или третьему лицу).

Как происходит процедура выделения?

Родственники предварительно достигают устного соглашения, а затем подписывают соответствующий документ для фиксации достигнутых соглашений. Это оптимальный вариант, устраивающий все стороны.

Но на практике чаще происходит обращение в судебные органы, помогающие урегулировать спор по закону. Причём недовольная сторона, обращающаяся в суд, ещё должна, что называется, десять раз подумать.

Обращение в суд всегда сопровождается финансовыми издержками. Это оплата иска, обращение к юристам, привлечение независимых оценщиков и адвоката. Стоит ли тратиться, если шансов выиграть ноль? Если квартира маленькая, в ней физически невозможно обустроить отдельную кухню, ванну, туалет и вход. В лучшем случае суд обяжет остальных совладельцев выплатить заявителю стоимость его доли. Человек, до этого не желавший ничего продавать, будет вынужден расстаться с жилой площадью.

Согласно 252-й статье Гражданского кодекса владение небольшой долей автоматически приводит к назначению выплаты за эту долю. Таким способом суд прекращает спор, а полученные заявителем средства являются своеобразной компенсацией за моральный ущерб. При этом доли других совладельцев увеличиваются.

Спор у владельцев частного дома решается проще каждый из них при желании может достроить часть дома, оборудовав в пристройке кухню, ванную комнату и туалет, а также обустроить отдельный выход.

Итак, выделение может производиться двумя способами:

  1. На добровольных началах, по обоюдному согласию.
  2. Через судебный иск, в принудительном порядке.

Какой из способов будет выбран, зависит от конкретной квартиры и сложившейся ситуации.

Виды выделения и документальное оформление

При всестороннем согласии

Добровольное выделение осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
  2. После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!
  3. На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном реестре. Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.

При обращении в суд

Выделение через судебные органы требует иного порядка действий:

  1. Заинтересованный в выделении собственник привлекает специалистов из БТИ, которые выдают документ о возможности (или невозможности!) выделения части жилья.
  2. Затем собирается пакет документов и составляет иск, в котором подробно излагаются все претензии к совладельцам.

Опытный юрист поможет правильно оформить иск с учётом всех законодательных нюансов.

Пакет документов формируется:

  • из документов, подтверждающих права владельца:
  • из технической документации, выданной в БТИ;
  • из экспертных заключений, позволяющих судить о стоимости этой части жилья;
  • из квитанции, подтверждающей внесение пошлины;
  • из расчётов, позволяющих определить размеры компенсации (если требуется доплата одной из сторон).

Суд рассматривает поданные документы и выносит своё решение.

Для регистрации подаётся:

  • заявления от владельцев выделяемой доли и других частей квартиры (для всех изменяются условия владения долей);
  • паспорта всех совладельцев;
  • судебное решение или же добровольное соглашение, заверенное в нотариальной конторе;
  • документы, подтверждающие права каждого собственника;
  • документы технического типа, выданные БТИ;
  • оплаченные квитанции (пошлина зависит от доли – у человека, получившего выделение, взнос в казну будет больше).

Что можно делать с полученной долей?

После разделения квартиры (выделения её частей в натуре) каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью.

Продажа

Если принято решение о продаже, необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение. Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам.

Процедура продажи ничем не отличается от типичной сделки этого рода.

Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.

Пакет документации включает:

  • паспорта обеих сторон;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимостью для продавца;
  • выписку из домовой книги;
  • технические документы из БТИ;
  • паспорт, выданный на основании кадастровых данных;
  • справку, подтверждающую, что у владельца нет задолженностей по коммунальным счетам.

Сдача в аренду

Сдать часть квартиры в аренду можно через заключение соответствующего договора. От арендатора в этом случае требуется только наличие паспорта.

Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.

Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.

Дарение

Дарение — один из самых выгодных способов передачи полученной доли третьему лицу. В этом случае продавцу не нужно уведомлять других совладельцев, так как ничего не продаётся, и у них нет преимущественного права на покупку. Оформление сделки производится у нотариуса — подписывается специальный договор.

От продавца могут потребовать предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансера (так одариваемые граждане перестраховываются от возможной отмены сделки и претензий родственников продавца, ссылающихся на его невменяемость).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на квартиру

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Доля в квартире может быть реальной или идеальной. Первый вариант — это право на одну или несколько конкретных комнат. Характерный пример — коммунальная квартира. Второй вариант выражается дробью (например, 1/2, 1/10 или 3/5 в праве собственности). Это не всегда соответствует одной из комнат. Право собственности закрепляется при регистрации недвижимости, но соотношение долей можно изменить.

Выдел доли в натуре бывает нужен, чтобы:

  • закрепить право собственности на конкретную часть недвижимости;
  • распорядиться своей долей без согласия остальных собственников;
  • продать большую неликвидную квартиру по частям;
  • удовлетворить требования кредиторов к одному из собственников, не затрагивая интересы остальных.

Статья 252 ГК РФ определяет правила выдела доли в натуре из общего имущества: если есть согласие собственников, они заключают соглашение. Если нет, вопрос решается в суде. Но с учётом норм, применяемых к недвижимости, на практике всё работает по-другому. Без согласия других собственников шанс на успех стремится к нулю, поэтому лучше рассмотреть альтернативные варианты.

Выдел доли в натуре требует большой подготовительной работы и материальных затрат. Если идти по пути переоборудования одной квартиры в несколько, прежде всего надо:

  1. Определиться, возможна ли перепланировка в конкретной квартире. Для этого надо обратиться за предварительной консультацией в БТИ или одну из проектных организаций.
  2. Заручиться согласием других собственников квартиры. Оно потребуется в письменном виде на нескольких этапах — от согласования перепланировки до регистрации прав. Придётся решить и финансовый вопрос — кто должен нести расходы на ремонт и бюрократические процедуры.

Согласие на перепланировку совладельцы квартиры могут дать в простой письменной форме

Для согласования перепланировки нужно составить план и одобрить его в БТИ

После перепланировки на квартиру оформляется новый кадастровый паспорт

Выдел реальной доли превращает один объект недвижимости в два и более. Со всеми вытекающими последствиями. Бывшее соотношение долей уже не играет никакой роли, право долевой собственности на всю квартиру прекращается.

Каждый собственник приобретает право распоряжаться своим жильём без оглядки на соседей — продавать, менять, дарить, оформлять залог, прописывать членов семьи. Он может поставить замок на свою часть и не пускать туда соседей. Но право пользоваться их территорией теряется.

Собственник несёт финансовую и правовую ответственность только за свою часть. Разделяются лицевые счета, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Отдельно будут начисляться и пени, если кто-то просрочил оплату.

Когда из одной квартиры образуется две, получается два новых адреса. Если за ними закрепляются новые номера квартир, придётся переоформить регистрацию и все документы, где фигурирует адрес прописки.

Реальную возможность выделить долю в натуре имеют только те, кто сможет обустроить на месте одной большой квартиры несколько полноценных маленьких. А это подразумевает перепланировку, согласие других собственников и перерегистрацию прав. Долго, дорого и сложно. Но есть и альтернативные варианты — выкуп долей собственников или определение порядка пользования квартирой.

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

  • если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
  • если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
  • если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

  1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
  2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
  3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
  4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

  1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
  2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
  3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

  1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
  2. Личные данные каждого собственника.
  3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
  4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
  5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

  1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
  2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
  3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
  4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
  5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
  6. Получение вступившего в силу решения суда.
  7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Исковое заявление

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Раздел имущества долевой собственности

Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Шаблоны для искового заявления

Порядок выделения доли в квартире

Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности. Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли– разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли– производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП;
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Способы выделения доли из общей долевой собственности: образец соглашения и иска 2020

Квартира или другой объект недвижимости может находиться в собственности сразу нескольких лиц. Титульный владелец вправе потребовать выделить свою долю или получить денежную компенсацию. Выделение доли из общей долевой собственности возможно на основании добровольного соглашения или судебного решения. Важно учесть юридическую и техническую сторону вопроса.

Варианты выдела доли

Часть большой квартиры можно выделить физически – произвести выдел в натуре. Если помещение небольшое, то изолировать какую-либо ее часть невозможно – тогда собственник может получить от другого владельца/владельцев только денежную компенсацию.

В натуре

Размер долей фиксируется документально, например: 3 собственника по 1/3 доли. Однако вопрос, как выделить долю в квартире, на практике решается неоднозначно. Если дом достаточно большой, т.е. состоит из нескольких комнат, изолировать их друг от друга возможно.

Если же помещение небольшое (2-комнатная квартира), разделение возможно не всегда. Согласно ст. 252 ГК выделение доли в натуральном виде возможно при условии, что по итогу процедуры раздела имуществу не будет нанесен ущерб. Такая процедура невозможна и если доля слишком мала: например, 1/3 в 1-комнатной квартире.

В денежном выражении

Если собственники смогут договориться добровольно, один из них выкупит долю другого, предоставив денежную компенсацию. Если мирно договориться не удалось, заинтересованная сторона может разрешить ситуацию только через судебное разбирательство.

Выделение долей по суду происходит на основании рассмотрения искового заявления. Судьи могут принимать различные решения касательно выдела. Иногда он может быть натуральным, иногда – как денежная компенсация.

Обратите внимание! Если часть собственности незначительная, и владелец не имеет существенного интереса пользоваться объектом, суд может потребовать предоставления денежной компенсации даже без согласия истца.

Внесудебный выдел

Это наиболее простой способ решения вопроса. Собственники договариваются о порядке выделения своих частей из общей долевой собственности или о сумме компенсации.

Документы

Собственники составляют письменное соглашение (количество экземпляров равно количеству сторон), где обязательно указывают такую информацию:

  1. ФИО, паспортные данные каждого владельца.
  2. Адрес, данные документов на квартиру.
  3. Размер доли каждого человека в процентах.
  4. Размер денежной компенсации (если выбран именно этот способ выделения).
  5. Подписи каждого владельца, дата.

Текст соглашения должен содержать оговорку, что после подписания стороны не будут иметь никаких претензий друг к другу.

Скачать универсальный образец соглашения можно по этой ссылке.

Порядок действий

Правила и порядок выделения доли из общей долевой собственности предполагает обязательное нотариальное заверение любых действий с частями квартиры или других объектов недвижимости. Поэтому составление соглашения о выделении частей в натуре или получении денежной компенсации обязательно заверяется нотариально.

Последовательность действий следующая:

  1. Собственники или их представители (родители или лица, действующие на основании нотариально заверенной доверенности) проводят переговоры и достигают соглашения.
  2. Обращаются к нотариусу, который оформляет письменный документ.
  3. Соглашение вместе с документами на квартиру и паспортами необходимо передать регистратору Росреестра (сегодня только через МФЦ – многофункциональный центр).
  4. Представитель МФЦ принимает заявление в работу и выдает новые выписки из ЕГРН каждому дольщику.

Важно! Ранее владельцам квартир выдавались свидетельства о собственности. С июля 2016 года им выдают выписки из ЕГРН, имеющие такое же правовое значение.

Сроки и стоимость

Издержки заявителей связаны с оформлением соглашения о выделении доли в квартире и собственно подачей документов в Росреестр. Нотариус взимает плату сообразно с установленным тарифом, который может заметно отличаться по регионам. Рекомендованная государством цена услуги составляет 500 рублей.

Госпошлина за регистрацию права и получение выписки Росреестра составляет 2000 рублей . Если все собственники обратились одновременно, каждый из них выплачивает только часть этой суммы сообразно размеру своей доли. Если одновременное обращение невозможно, каждый оплачивает по 2000 рублей .

Срок оформления документов занимает от 5 до 10 рабочих дней. Отсчет этого срока начинается с ближайшего рабочего дня, который следует за днем обращения. Готовность заявитель может проверить по телефону, который нужно уточнить на месте.

Судебный порядок

Если дольщики не смогли договориться о способе и порядке выделения доли, они смогут разрешить свою ситуацию только через обращение к судебной инстанции.

Документы

Заинтересованная сторона обращается в суд и составляет исковое заявление произвольного образца. Документ должен содержать:

  1. Название судебной инстанции.
  2. ФИО, адреса, контактные данные всех сторон.
  3. Описание ситуации, обоснование своей позиции.
  4. Исковые требования (перечисляют по пунктам).
  5. Приложения – список документов и других материалов, подтверждающих позицию истца.
  6. Дата, подпись.

Порядок действий

Для судебного выделения части квартиры из общей собственности заявитель обращается в суд общей юрисдикции. Территориально инстанция должна соответствовать адресу объекта недвижимости, относительного которого возникли разногласия.

Обратите внимание! Перед подачей заявления важно основательно подготовиться к разбирательству. Собственник должен предоставить доказательства: отчет экспертизы по оценке доли или отчет о невозможности ее выдела в натуральном виде.

Сроки и стоимость

При подаче заявления истец также должен приложить квитанцию, которая подтверждает оплату пошлины. Ее размер составляет 300 рублей, причем эта сумма не зависит от рыночной стоимости доли. Однако эта сумма действует только в тех случаях, когда суд ранее уже рассматривал дело и признал право собственности за одним или несколькими истцами. Иначе размер пошлины определяется ценой иска.

Процесс выделения части помещения из общей собственности может занять достаточно долгое время – отдельные дела рассматриваются в течение нескольких недель, другие – в течение нескольких месяцев. Успех судебного дела зависит от качества подготовки материалов, подтверждающих позицию истца. При отсутствии соответствующего опыта желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Нотариальное обязательство о выделении долей детям по материнскому капиталу

Выделение доли требуется, если квартира была куплена за счет капитала. Однако физически сделать это сразу можно не всегда. Например, жилье часто приобретается на ипотечные средства. Тогда выдел возможен при условии полного погашения кредита.

Доли общей собственности необходимо предоставить:

  • супругу (кроме тех случаев, когда родитель умер или лишен прав);
  • несовершеннолетним детям;
  • взрослым детям;
  • приемным детям.

Все остальные члены семьи (например, бабушки, дедушки) не имеют права на получение доли даже если проживают совместно с семьей.

Порядок действий следующий:

  1. Заявитель обращается к нотариусу. С собой он берет паспорт, сертификат, документы на квартиру, свидетельство о заключении брака и свидетельства о рождении всех детей.
  2. Оплачивает госпошлину (стоимость примерно 1000-1500 рублей).
  3. Получает нотариально заверенное обязательство.
  4. Передает его оригинал вместе с теми же документами в местное отделение Пенсионного фонда.

Важно! Выделить части необходимо для всех детей, которые родились на момент полного погашения ипотечного кредита (и родившихся после получения материнского капитала).

Регистрация в Росреестре

Избранный способ выдела доли (реальный, компенсационный, добровольно или через суд) обязательно завершается регистрацией обновленных сведений в ЕГРН. Все собственники или их представители должны обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать произошедшие изменения. После этого они приобретают законную силу.

Документы

Сотруднику офиса МФЦ потребуется предъявить следующие бумаги:

  • паспорта и заявления каждого дольщика;
  • нотариально заверенное соглашение о выделении;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН (при получении доли после июля 2016 года);
  • технический паспорт помещения;
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Куда обращаться

Сегодня владельцы собственности при совершении операций с недвижимостью должны обращаться только к сотрудникам МФЦ. Так сокращенно обозначают многофункциональные центры, которые оказывают госуслуги гражданам и организациями. Представитель МФЦ выдает заявителям расписку о получении документов и информирует о сроках их готовности.

Сроки и стоимость

Оформление также составляет от 5 до 10 рабочих дней, госпошлина 2000 рублей. Если же все владельцы собственности обратились одновременно, каждый из них выплачивает часть пошлины сообразно со своей долей. Например, 2 дольщика, владеющих по ½ части квартиры, оплачивают по 1000 рублей.

Выделение доли из общей собственности происходит на основе общего соглашения всех владельцев. Если же достичь согласия не удается, решить ситуацию можно только в судебном порядке. В случае приобретения жилья за счет материнского капитала выделение долей обязательно. Если сразу сделать это невозможно, владелец дает нотариальное обязательство о том, что он оформит доли при первой же возможности в будущем.

Если у вас остались вопросы и нужна бесплатна консультация с юристом, то просьба записаться через онлайн-консультанта у нас на сайте.

Также рекомендуем узнать более подробно о том, что такое выделенная доля, как отказаться от доли в квартире и как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника.

Огромная просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Выделение доли в квартире в натуре

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Зачастую понятия «выделенная доля в квартире» и «доля в праве на квартиру» понимаются идентично. Однако это не так. Ведь имеющий долю в праве собственности практически не имеет возможности самостоятельного распоряжения своим имуществом. Фактически он является участником долевого владения. Именно поэтому выделение доли в натуре очень важная и значимая процедура. После ее завершения собственник имеет право полностью распоряжаться своей частью недвижимости, не спрашивая мнения бывших совладельцев. О том, как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Выдел доли в квартире на практике вызывает наибольшие сложности. Так, выделение части жилого дома практически всегда происходит просто и относительно быстро. А вот с разделом квартиры могут возникнуть значительные сложности.

Выделение доли в натуре подразумевает разделение единого жилого помещения на отдельные, обособленные друг от друга. Зачастую выполнить эти требования невозможно. Например, в однокомнатной квартире не получится разделить коммуникации, сделать отдельные жилые помещения, а также оборудовать входы.

Если же квартира расположена на первом этаже и имеет достаточно большую площадь, то выделении части одним из совладельцев в натуре вполне возможно. Для этого необходимо согласовать и провести перепланировку, оформить в БТИ два отдельных комплекта технической документации и определиться с вариантом раздела.

В каких случаях это необходимо

Так как выделение доли квартиры в натуре позволяет полностью распоряжаться своей частью недвижимости, то такая необходимость возникает очень часто. Например, в таких случаях:

  • развод и раздел совместно нажитого имущества;
  • вступление в наследство двух и более человек;
  • невозможность совместного проживания (например, женщина с малолетними детьми не желает проживать с пьющим братом в одной квартире);
  • иные споры, которые могут быть решены только разделом жилплощади.

Стоит отметить, если разделение коммуникаций, оборудование отдельных входов невозможно, то квартиру можно перевести в статус коммунальной. То есть у каждого собственника будет определена комната, в которой он проживает, но места общего пользования останутся совместным владением. А порядок их использования будет определен добровольным соглашением сторон или же судебным решением.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

По общему правилу совместной долевой собственности доля каждого из владельцев равна остальным. Однако и из этого правила бывают исключения. Например, один из совладельцев за свой счет произвел ремонт или же иным образом улучшил техническое состояние объекта недвижимости. В этом случае он может претендовать на большую часть доли, пропорциональную внесенному вкладу.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

В зависимости от размера спорной квартиры, а также в связи с желанием сособственников можно выделить два варианта изменения права собственности:

В натуре

Если жилищные условия позволяют выполнить все требования и обособить два (или более) жилых помещения, то выделяется натуральная доля. То есть фактически становится не один объект недвижимости, а два (или более).

В денежном эквиваленте

Если размер или же технические условия не дают возможности натурального деления квартиры, то по соглашению сторон может быть принято решение о выкупе доли одного или нескольких совладельцев остальными участниками долевого владения.

Принудительно никто не может заставить владельца продать свою долю. Однако если она настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то решением суда остальные владельцы могут быть обязаны выкупить ее.

Сумма, за которую должна быть приобретена часть жилья, прямо пропорциональна размеру доли в полной стоимости объекта недвижимости. Цена же квартиры определяется либо исходя из кадастровой стоимости, либо по результатам оценочной экспертизы. Так же сособственники могут прийти к добровольному соглашению о цене части квартиры.

Способы выделения доли в натуре в квартире

Для того, чтобы выделить свою натуральную долю в квартире необходимо оценить ваши конкретные обстоятельства и определиться со способом проведения этой процедуры. Существует два варианта:

  • договориться в досудебном порядке и заключить соглашение о выделении доли из квартиры;
  • обратиться в орган правосудия с исковым заявлением.

Иных законных способов обратить в единоличное владение часть объекта недвижимости не существует.

Если вы не знаете, как вам поступить в вашей конкретной ситуации, то специалисты нашего сайта в режиме реального времени смогут оказать бесплатную консультативную помощь. Стоит помнить, что если вам необходимо заключить простое досудебное соглашение, то участие специалиста не всегда оправдано. Однако если судебного разбирательства не избежать, то без опытного юриста просто не обойтись. Он не только составит исковое заявление, но и подготовит все необходимые справки, соберет доказательственную базу и представит ваши интересы в суде. Это значительно ускорит и упростит процесс.

Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2020

Если сторонам не удалось договориться о разделении квартиры и прийти к мировому соглашению, то остается единственный способ – обращение в суд. Этот процесс достаточно сложен, поэтому обращение к специалисту станет наилучшим решением проблемы.

Порядок действий

С чего начать выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире? Для того, чтобы отстоять свои права в судебном порядке, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

  • попытаться найти пути мирного решения спора;
  • собрать все необходимые документы;
  • оплатить госпошлину;
  • составить исковое заявление в орган правосудия;
  • направить его в райсуд общей юрисдикции (лично, через представителя или же заказным письмом с уведомлением почтовым отправлением);
  • присутствовать на судебных заседаниях, представлять доказательства обоснованности своих требований, заявлять ходатайства;
  • получить на руки решение суда (если нужно, то обжаловать отрицательное решение в вышестоящем органе);
  • принести его в Росреестр, предоставить иные требуемые документы, оплатить госпошлину за переоформление (2000 рублей) и получить новую выписку из ЕГРН о праве владения натуральной долей объекта недвижимости.

Исковое заявление

Заявление о выделении доли в натуре составляется, как и все иски в соответствии с нормами, закрепленными в ст. 131 и 132 ГПК РФ. В нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

  • название органа суда, в который направляется иск;
  • данные об истце и об ответчике;
  • сведения о третьей стороне (если есть);
  • правильное название документа (определяется исходя из исковых требований);
  • цена иска (зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли);
  • основания возникновения права владения объектом недвижимости;
  • описание квартиры и выделяемой доли;
  • суть спора, причины его возникновения;
  • мотивированные требования истца;
  • список приложенных документов;
  • дата составления;
  • подпись заявителя.

Исковое заявление составляется в количестве кратном числу участников спора (истцу, каждому из ответчиков, суду).

Необходимые документы

Для того, чтобы исковое заявление было принято судом к рассмотрению, необходимо подтвердить его законность. Для этого вместе с иском в орган правосудия направляются такие документы:

  • паспорт истца;
  • необходимое количество копий заявления;
  • выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
  • сведения об обременениях;
  • данные об ответчиках (если есть);
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • иные документальные доказательства обоснованности требований о выделении доли.

Все эти справки можно предоставить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно буде предъявить и оригиналы.

Сроки

Для того, чтобы рассмотреть судебное обращение, законодатель отводит два месяца. Однако если спор является сложным, например, много ответчиков, которые не согласны с выделом доли, то разбирательство может затянуться на более длительный срок.

Сама регистрация права собственности в органах Росреестра (или через МФЦ) не займет более 14 дней.

Стоимость, расходы

Обязательность уплаты налогового сбора установлена в 333 статье НК РФ. Там же определен и его размер за обращение в районный суд общей юрисдикции. Так как разбирательства о выделении доли квартиры относятся к категории дел, по которым можно определить цену объекта, то размер госпошлины напрямую от нее зависит. Сумма, которую придется оплатить колеблется от 400 рублей до 60000 рублей. Размер госпошлины лучше всего узнать, воспользовавшись калькулятором на официальном сайте судебного органа.

Судебная практика

Наибольшие сложности в решении судом вопроса о выделе доли из квартиры встречаются при рассмотрении дел, в которых имеются и иные вопросы, требующие судебного разбирательства. Например, если супруги разводятся и делят имущество, квартира включена в наследственную массу или местонахождение совладельца не установлено. В этих случаях необходимо сначала получить судебное постановление по основному вопросу и только потом обращаться за натуральным разделом недвижимости. Не меньше сложностей возникает и с определением стоимости выделяемой доли. Зачастую назначается длительная судебная экспертиза и по ее результатам уже принимается решение.

Пример. Братья Соколов П.В. и Соколов И.В. унаследовали в 2006 году в общую долевую собственность однокомнатную квартиру своих родителей. Старший брат в 2007 году за совершение преступления был помещен в места лишения свободы для отбытия наказания. Во время отсутствия брата Соколов И.В. проживал в квартире, делал в ней ремонт, поменял коммуникации, приобрел новые окна, тем самым значительно улучшив техническое состояние жилья, а соответственно и его рыночную стоимость. После возвращения в родительскую квартиру в 2015 году Соколов П.В. вел антисоциальный образ жизни, употреблял спиртное. Соколов И.В. выступил с предложением выкупить у брата его долю. Однако прийти к соглашению о размере выплаты в досудебном порядке братья не смогли, так как старший не считал, что улучшения, произведенные Соколовым И.В. он обязан оплачивать. Тогда Соколов И.В. обратился в суд с иском о выделении доли, предоставил доказательства о размере затраченных на улучшение жилища средств и суд встал на его сторону, уменьшив размер стоимости доли Соколова П.В.

Что можно сделать с полученной долей

После того, как получена выписка из ЕГРН о том, что вы являетесь собственником выделенной из квартиры натуральной части, то вы можете распоряжаться новым объектом недвижимости по своему усмотрению, а именно:

  1. Продажа. Так как выделенная часть квартиры фактически является самостоятельным объектом недвижимости, то и продавать его можно без каких-либо ограничений. То есть теперь у бывших совладельцев уже не будет права первоочередного права выкупа доли.
  2. Аренда. Сдать в аренду выделенную часть квартиры можно без согласия других лиц.
  3. Дарение. Ограничение на сделки о дарении недвижимости так же снимаются. То есть жильем вы можете распорядиться полностью по своему желанию.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Читать еще:  Как определить собственника участка в СДТ?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector