Зачем заключать договор аренды на 11 месяцев?

Как правильно сдать квартиру. Договор нужно оформлять на 11 месяцев

Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги, соседями-стукачами. Однако реальной грозой для тех, кто заселил в свою квартиру жильцов и не сообщил об этом в налоговую, стали приезжие из дружественных государств: почему-то вместо двух человек, которым доверялись ключи, в квартире нередко оказывалось 15. Поэтому мы решили выяснить: как и почем следует оформить сдачу жилья официальным путем (чтобы обезопасить себя и свои жилметры). Для примера взяли столичные расценки.

Для начала – застрахуйте квартиру. Полная страховка включает:

— гражданскую ответственность (от потопов, поджогов по вине жильцов),

— стены (как правило, от взрыва газа),

— внутреннюю отделку (порванные обои).

Для жилья, сдающегося в аренду, существует повышающий коэффициент — 50%. (Например, за однушку на окраине Москвы (с мебелью, ТВ, стиральной машиной, косметическим ремонтом), за годовую страховку на 7,5 млн. руб. страховой компании придётся выложить — 15 тыс. руб.)

Если вы решили заняться арендой самостоятельно нужно будет:

1. Получить согласие на сдачу в наём жилья от всех собственников, прописанных в ней лиц и арендаторов;

2. Найти квартиросъемщика через знакомых, объявления на столбах и т.д.;

3. Оформить договор не более чем на 11* мес., в котором учтите:

— кто конкретно будет проживать в квартире (снимите копии с их паспортов)

— когда вы будете проверять квартиру.

— может ли меняться арендная плата, взимается ли она помесячно или поквартально, будете ли брать залог;

— кто оплачивает счета за свет, воду – запишите показания счётчиков;

— оплату телефона (междугороднюю связь лучше отключить);

— правила пользования электроприборами;

— заведение домашних животных;

Написание данного документа с помощью юрфирмы обойдется порядка 2 тыс. руб.

4. Составить акт передачи квартиры: переписать имущество, указать, если есть порванные обои, испорченная обшивка дивана и т.д. Акт подписывается в двух экземплярах, обеим сторонам.

5. Написать расписки: вы – о получении денег, квартиросъемщики – о получении ключей (собственноручно, с данными паспортов).

Если вы обратитесь за помощью в риэлторскую компанию, то вам нужно будет выполнить только 1 пункт данного списка. Далее вы подписывайте договор с риэлтором, который ищет вам подходящего клиента, составляет все документы. Вам понадобится только их подписать и передать ключи нанимателю.

Когда вы сдаёте муниципальную квартиру, московское правительство указывает регистрировать сделку в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья». Туда следует принести:

— согласие проживающих в квартире, копии их паспортов;

— из домоуправления: копию финансово-лицевого счёта, выписку из домовой книги;

Помощь сотрудников центра при оформлении обойдется в 1600 руб. После оформления договора там же, в ГУПе, его регистрируют.

Хотя, как отмечают эксперты, подготовка документов на аренду через ГУП носит, скорее, рекомендательных характер. Но! У того, кто снял жильё, появляются преференции:

— они могут самостоятельно регистрироваться по месту временного пребывания;

— льготники (стоящие в очереди на жильё, военнослужащие не обеспеченные жильем) имеют право запросить субсидии на оплату такой квартиры.

В итоге всех этих ситуаций вы получаете плату за проживание в вашей квартире. Это доход, с которого вы должны заплатить налог – 13%.

Для этого ежегодно с 1 января по 30 апреля отчитываемся за это в налоговой по месту прописки. Для начала высчитываем, сколько положено отдать государству (например, за 9 мес. вы получили 225 тыс. руб. (по 25 тыс. руб. ежемесячно) – это доход. 13% от него = 29, 25 тыс. руб. – вносим в банк на счет налоговой). Квитанцию об уплате этой суммы относите в инспекцию вместе с декларацией.

Теперь подсчитайте доход от аренды (например, за 9 мес. с ценой аренды 25 тыс. руб. в мес. (за вычетом налогов, стоимости услуг юристов). Если квартира:

— в собственности, оформлением занимались самостоятельно = 178, 750 тыс. руб.;

— в собственности, оформлением занимался риэлтор = 195,75 тыс. руб.;

— муниципальная, сдавали через ГУП = 194, 15 тыс. руб.;

Конечно, если вы заселили квартирантов неофициально, то получите больше — 225 тыс. руб. – но тогда будьте готовы к тому, что выселить жильцов с вашей жилплощади будет крайне сложно (если только у вас нет родственника – каратиста…).

Почему договор аренды следует заключать максимум на 11 месяцев? Оказывается, в нашей стране остался пережиток советских времен. Тогда в целях защиты арендатора придумали такую формулировку как социальный найм. Это значит, что если вы заключили договор аренды на более длительный срок, то ваш клиент может претендовать на проживание в вашей (!) квартире даже после его расторжения. К примеру, договор заканчивается, вы предупреждаете квартиросъемщика о том, что ему пора искать другое жилье, а у него вдруг возникают большие проблемы – денег нет, при этом (если клиент – женщина) – беременна, жить негде. Суд – на ее стороне. Конечно, в реальности, таких ситуаций – минимум. Однако к нулю они до сих пор не сведены.

Договор аренды на 11 месяцев

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Договор аренды на 11 месяцев. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Договор аренды на 11 месяцев, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 39 юристов и адвокатов.

• Какой налог должен платить арендодатель при договоре аренды на 11 месяцев?
• Договор аренды заключен на 11 месяцев 25 дней. Подлежит он регистрации? Спасибо.
• При договоре аренды жилого помещения на срок 10-11 месяцев надо ли платить налог?
• Нужно ли платить налоги, если договор аренды составлен менее чем на 11 месяцев?
• Будет ли налог если договор на аренду квартиры подписан на 11 месяцев?
• Публикации
• Срок договора аренды 11 месяцев
• Договор аренды заключен на 11 месяцев
• Заключение договора аренды на 11 месяцев
• Договор аренды заключается на 11 месяцев
• Договор аренды помещения на 11 месяцев

Советы юристов:

1.1. Никакой, только с учетом периода аренды: в первом случае от года до наверное 3-х лет. А во втором-конкретно на 11 месяцев, позволяющих в рамках правового поля не регистрировать его в регпалате.

2. Какой налог должен платить арендодатель при договоре аренды на 11 месяцев?

2.1. От срока договора налог не зависит. Платит — 13 % от получаемых сумм арендной платы, т.к. это доход (ст. 207-209 НК РФ)

2.2. Зависит от статуса арендодателя. Если это физическое лицо — уплачивает НДФЛ в размере 13% от дохода (арендных платежей). Если это юридическое лицо — налог на прибыль организаций (исчисляется в порядке, предусмотренном статьей 284 НК РФ). Плюс налог на имущество как собственник недвижимого имущества. Такие дела.

3. Договор аренды заключен на 11 месяцев 25 дней. Подлежит он регистрации? Спасибо.

3.1. Нет. не подлежит. Регистрации подлежат договора, заключенные свыше чем на 12 месяцев.

3.2. нет, не подлежит.

3.3. Нет, договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации на срок год и более

4. При договоре аренды жилого помещения на срок 10-11 месяцев надо ли платить налог?

4.1. Налог нужно платить всегда,
но граждане, заключают договорана 11 месяцев, чтобы избежать налогооблажения и не регистрировать договор.

4.2. Да налоги придется платить- так как вы получаете доход со сдачи помещения в аренду.

5. Нужно ли платить налоги, если договор аренды составлен менее чем на 11 месяцев?

5.1. Нужно ли платить налоги, если договор аренды составлен менее чем на 11 месяцев

ДОГОВОР НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАН,
Можете не платить.

5.2. Да, нужно. При сдаче в аренду имущества, Вы обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который Вы получаете от арендатора в силу пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ.

5.3. Максим Александрович!
В обязательном порядке. Если договор заключен менее 11 месяцев он не подлежит регистрации. Успехов Вам.

5.4. Срок договора абсолютно никакого значения не имеет. Доход, получаемый от сдачи в наем/аренду недвижимости подлежит налогообложению в ЛЮБОМ случае. Налоги нужно платить с доходов (13%), договор на 11 месяцев не подлежит гос. регистрации.

6. Будет ли налог если договор на аренду квартиры подписан на 11 месяцев?

6.1. Если Вы о налоге на доходы физлица, то платить обязаны

7. Договор на аренду квартиры заключен на 11 месяцев обязан ли хозяин платить налог?

7.1. если хозяин квартиры получает доход от сдачи в аренду жилья, то налог 13 процентов с дохода — платить обязан. Исчисляйте сами налог и платите

8.1. Страшного ничего нет. Напишите им смс, пусть ответят в чем дело. Потом направьте письмо досудебного урегулирования, потом в суд исковое, если не освободят жилплощадь.

8.2. Направляйте письменное требование о передаче Вам квартиры. С случае отказа можно взыскать с нанимателей неосновательное обогащение.

8.3. А вы уверены, что они у вас в квартире находятся. Приехали и проверили, вы собственник.

9.1. Юлия, вам ничем это не грозит.

9.2. Вы не обязаны их рвать. Арендодателю скажите, что порвали.
С уважением.

10.1. В налоговой можете и узнать.

11.1. Нет, не нужно.
Срок действия договора не становится более 11 месяцев.

12.1. Если Вы не против платить в Росреестре за регистрацию, то можете ничего не расторгать.

13.1. По окончании срока действия договора вы можете заключить новый договор с новым размером арендной платы. Ст. 614 ГК РФ не относится к договорам на срок до 1 года.

13.2. А зачем новый договор? Вы дополнительное соглашение к договору составьте и всё.
С уважением.

14.1. Есть закон, что одностороннее изменение условий договора не допустимо. Вы спокойно можете отказать в выселении и оплате аренды по цене, не соответствующей условиям договора.

15.1. Если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

16.1. Да является на тех же условиях.

16.2. Договор действителен. Но срок его действия теперь не 11 месяцев каждый раз, раз нет пролонгации автоматической, а является бессрочным.

16.3. Он действует до тех пор, пока не будет прекращен на основании уведомления любой стороной о его прекращении через три месяца после доставки такого уведомления соответствующей стороне.

17.1. Елена, у Вас в договоре все должно быть подробно указано — что означают арендные каникулы и когда они заканчиваются, каковы условия оплаты в этом случае. Также имеет значение начало фактического использования помещения.
Представляется, что месяц — это отложенные действия, то есть начисление платы должно быть с 31.12 с учётом положений ст.192 ГК РФ:
3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

18.1. Если желаете сдавать официально, необходимо обратиться в ФНС, раз в год будете платить налог 13% с дохода.

Если не сообщите в ФНС о самом факте аренды, то ничего не будет, по закону предусмотрен штраф, но доказать данный факт сей трудно.

Любой договор регистрируется и платится налог, срок договора тут не играет никакой роли. При любом доходе надо платить налоги.

— см. пп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 228 НК РФ.

19.1. Предупредить вы били должны. После окончания срока аренды стороны составляют акт. Что арендодатель принял квартиру а арендатор получил залог.

19.2. Если договор истек, то за месяц не нужно предупреждать, если стороны не надумали его продлить. По залогу — смотрите договор. Именно в нем должны содержаться условия о его возврате. Однако вам предупредить о съезде нужно в любом случае, чтобы не было претензий. Как правильно посоветовал коллега, вам нужно составить акт приема-передачи квартиры. Удачи вам!

20.1. Расторгнуть или дальше не продлевать отношения? Там есть условие о продлении?

20.2. а каким образом указано право на продление? Нужно весь договор смотреть, предупредите что продлять договор не намерены, возможно что предупреждение касается расторжения договора
ст. 606 ГК РФ.

21.1. По истечению срока лучше заключить новый договор, потому что при продлении старого вам придется данный договор регистрировать в росреестре после 12 месяца аренды, лучше перезаключайте постоянно договор на 11 месяцев бесконечно чтобы не регистрировать его.

21.2. Нужно или допсоглашение, или новый договор заключать.

22.1. Можно и без дополнительного соглашения.

23.1. При ответе на Ваш вопрос есть два ньюанса.
1. Договор в котором прописаны условия о пролонгации считается действующим в Вашем случае и каких либо документов подтверждающих не требует.
2. Вы собираетесь заключить сделку фактически в отношении имущества не находящееся у Вас в собственности (а лишь в аренде), в то время как только собственники земельных участков вправе дарить их. См. статью 260 «Общие положения о праве собственности на землю» Гражданского кодекса Российской Федерации.

24.1. До одного года если договор то регистрация не нужна пролонгацию смотрите в своём договоре есть она или нет.

25.1. В рамках права — можете не съезжать, договор остается действующим, обязательным и для нового собственника.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

26. Семья двое взрослых, двое малолетних детей. Проживаем в квартире по договору найма на 11 месяцев.

В договоре прописано что договор может быть прерван при неуплате на аренду, сроки не установлены. Если мы не уплатили за один месяц, может ли наймодатель подать в суд и выселить нас? Договор не зарегистрирован. Оплата происходила наличными.

26.1. Наймодатель должен подать вам письменную претензию о расторжении договора, только после получения вами претензии и отсутствия ответа может обратиться в суд. регистрация договора не требуется.

26.2. Конечно, может, согласно условиям указанного Вами договора.

27.1. порядок досрочного расторжения должен быть предусмотрен условиями договора, если такого условия не было предусмотрено, то направьте уведомление арендодателю с просьбой о расторжении, или в порядке ст.450,620 ГК РФ, с указанием причин изменения условий договора.

27.2. В порядке уведомления арендодателя в письменном виде (обязательно).
Поскольку именно уведомление с датой прекращения аренды будет основным аргументом для защиты в суде от требований арендодателя.

27.3. Читайте условия договора, там должен быть порядок прописан, за сколько уведомить нужно и так далее и действуйте в соответствии с договором.

28.1. Константин!
Если в договоре нет пункта про пролонгацию, то арендодатель может потребовать только аренду за время, когда вы фактически пользовались помещением.

28.2. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Нужно ознакомится с договором ст.606 ГК РФ.

28.3. Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Все остальное — фантазии арендодателя.

С Уважением, адвокат в г. Волгограде – Степанов Вадим Игоревич.

29.1. У Вас в договоре прописано, что залог не возвращается. Договор заключен с Вашей подругой. Поэтому арендодатель не обязан возвращать уплаченную Вами долю залога. Ей не интересны Ваши личные договоренности с подругой.

30.1. В принципе это возможно.

30.2. Я думаю, если можно подтвердить оплаты, можно и договор расторгнуть, и задолженность взыскать, и на ремонт ванной возмещение получить. А можно и за все месяцы, если подтверждения оплат нет, но будет сложнее и меньше гарантий успеха. Нужны подробности ситуации.

Тема: срок аренды 11 месяцев

Опции темы

Поиск по теме

срок аренды 11 месяцев

Подскажите пожалуйста, почему многие контрагенты устанавливают срок аренды в 11 месяцев.

В связи с чем .
Есть ли норматив?

Есть:— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.ст. 606, 607, 609, 651
— Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 10);
— Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219;
— Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 4 раздела 6);
— Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (Утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135).
См. также письмо ВАС:http://advokat-help.boom.ru/LIBRARY4/pi53.htm

Doka, спасибо большое,
но если можно, ткните в норматив, откуда следует, что если договор аренды заключен на срок более 11 месяцев, могут быть какие-либо проблемы, связанные с обязанностью его гос. регистрации со всеми вытекающими последствиями.

B@lex,
ст. 165 ГК
«1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.»

GITS, может Вы меня не верно поняли, а может я Вас.
Мне представляется, что если я устанавливаю в договоре аренды срок действия договора 1 год «-» 1 день, то такой договор, не подлежит государственной регистрации.

Вопрос следующий: в связи с каким-таким законом контрагенты устанавливают срок действия договора 11 месяцев с момента его заключения.

B@lex, 11 месяцев проще считать)) чем год — один день)))

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

sema, спасибо большое.
Именно это я и хотел услышать.
Я знаю, что можно ошибиться в нарушении сроков и правоприменительную по вопросу исчисления сроков читал, но обычно контрагент отвечает типа:
«избегают рег-и» (конец цитаты).

Последний раз редактировалось B@lex; 18.11.2005 в 15:00 .

B@lex, я не имел возможности оперативно ответить на Ваш вопрос, поскольку поздно сегодня добрался до форума. Поэтому, спасибо, особенно sema, за «подстраховку».
Мне осталось разве что процитировать статью «Особенности учета расходов по долгосрочной аренде недвижимости» в журнале «Главбух» № 12 (июнь) 2004 г. (статья есть в «Гаранте»):

Можно ли избежать регистрации договора аренды?

И все же регистрация договора аренды создает бухгалтеру дополнительные сложности, да и время на нее придется потратить. Поэтому многие потенциальные арендаторы хотели бы использовать недвижимость в течение длительного периода, но договор не регистрировать. Возможно ли такое?
Да, возможно. Вместо одного долгосрочного договора можно подписать несколько краткосрочных. Ведь договоры, действующие менее года, госрегистрации не подлежат. Но тут необходимо обратить особое внимание на такой нюанс.
Допустим, в договоре прописано, что срок его действия с 1 декабря 2003 года по 30 ноября 2004 года. Казалось бы, в данной ситуации срок договора меньше года на один день. Но несмотря на это, в таком случае все равно считается, что это соглашение заключено на год и подлежит регистрации. Такой вывод следует из пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных претензий, лучше заключать договоры аренды на срок, равный 11 месяцам.