Дом под снос а квартира в ипотеке
Expertrating.ru

Юридический портал

Дом под снос а квартира в ипотеке

Дом под снос а квартира в ипотеке

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Снос аварийного дома, в котором квартира приобретена в кредит по ипотеке

Здравствуйте! Пожалуйста проконсультируйте, у меня в собственности комната в Коммуналке. На днях с администрации городского округа пришло распоряжение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В распоряжении п. 3 – предоставление гражданам жилого помещения в соответст. с жилищн. законадательством, по социальному найму. Про собственников нет ни слова, только лишь то что мы должны снести этот дом.

Эту комнату я купила 3 года назад, в кредит (ипотека). Подскажите как в соответствии с законодательством должна разрешится эта ситуация. Комната 19,4 м 2, прописаны я и мой ребенок (девочка 10 лет). Заранее Вас благодарю, вопрос для меня очень серьезный, так как я одна с ребенком, и средств для приобретения другого жилья нет и так кредит, с этого района переселяться желания совершенно нет, школа, поликлиники, всё это уже отлажено. И я очень сильно сомневаюсь, что при выкупе данного жилья, на вырученную сумму я смогу купить хотя бы равноценное жильё по квадратным метрам.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ , жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно ч.ч. 3,4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ , решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

О порядке выкупа жилых помещений можете подробнее почитать в теме: АВАРИЙНОЕ И ВЕТХОЕ ЖИЛЬЕ, снос домов, расселение, выселение из непригодного для проживания жилья . Предоставление иного жилья или выкуп. Вопросы-ответы (обзор судебной практики), а именно, ответ на вопрос: ” Вправе ли администрация города требовать у собственников жилых помещений в многоквартирном доме сноса признанного аварийным жилья? Каков общий порядок (процедура) выкупа жилых помещений у собственников”?

Из положений статьи 32 ЖК РФ следует, что при признании дома аварийным и подлежащим сносу, собственнику жилого помещений, находящегося в данном доме предоставляется выкупная цена за принадлежащее ему жилье, а не аналогичное жилое помещение (как в случае с жилым помещением, занимаемым по договору социального найма).

Вы справедливо указываете, что денежных средств, выплачиываемых за комнату в аварийном доме вряд ли хватит на приобретение аналогичного жилья, поэтому на практике собственникам квартир и комнат органами власти нередко предлагается не денежная выплата (выкупная цена) за изымаемое жилье, а иное жилое помещение. Следует понимать, что предлагаемое жилое помещение будет скорее всего аналогичным изымаемому по СТОИМОСТИ, но не всегда по площади и иным потребительским свойствам. Т.е. район населенного пункта, в котором вы проживаете, близок к необходимым (и жизненноважным) объектам инфраструктуры как критерии могут отсутствовать.

Однако следует сказать, в вашем случае жилое помещение в аварийном доме, подлежащим сносу является, как я понял, на сегодняшний день предметом ипотеки. Данная ситуация прямо не урегулирована Жилищным законодательством.

если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Таким образом, в том случае если вы согласитесь на предложенный вам со стороны администрации вашего муниципального образования вариант вместо изымаемого, ипотечный договор (с соответствующими изменениями) может исполняться и далее. Однако надо отметить, что в случае если стоимость предоставленного жилого помещения будет отличаться от стоимости изымаемого (в меньшую сторону) то банк вправе потребовать досрочного исполнения ваших обязательств по договору, то есть потребовать ввернуть всю сумму кредита сразу, в обратном случае, обратить взыскание на принадлежащее вам имущество, в том числе на жилое помещение, предоставленое взамен изъятого.

В качестве примера из судебной (арбитражной) практики – признание дома, в котором находится помещение, являющееся предметом залога, аварийным и подлежащим сносу, не является основанием для освобождения кредитра от исполнения обязательств по возврату кредита и процентов за пользование.

“. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор залога от 02.08.2007 N ДИ-035/2007, в соответствии с которым ответчик передал в залог истцу приобретенное нежилое помещение, находящееся в жилом доме по адресу: г.Невельск, ул.Нагорная, 18. Указанный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Впоследствии данный жилой дом, признанный аварийным в результате землетрясения, снесен.

В связи с неисполнением ответчиком графика погашения кредита, Банк обратился к ответчику с претензией от 05.11.2008 N 589 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.

Неисполнение ООО “Дента Плюс” указанных требований послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ , апелляционный суд установил факт предоставления истцом кредита, что подтверждается выпиской по лицевому счету ответчика, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору в части установленных договором сроков погашения кредита и иных платежей по договору.

Апелляционным судом установлено также и отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения ответчиком денежного обязательства по кредитному договору, поскольку факт уничтожения приобретенного за счет кредита имущества таким доказательством не является, не свидетельствует о прекращении обязательства и об отсутствии у ответчика обязанности возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом” (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-4351/2009 по делу N А59-4400/2008).

Стоит ли брать квартиру в ипотеку в доме под снос?

Добрый день! Я проживаю в Новом Уренгое. В городе есть двухэтажные деревянные дома, которые по программе переселения из ветхого жилья, должны будут снесены. Жильцам дома предоставляют альтернативное жилье.Можно ли взять квартиру в ипотеку в таком доме? Предоставят ли жильцам взявшим ипотеку альтернативное жилье? Ведь пока не выплачена ипотека, человек еще не является собственником жилья? Есть ли риск остаться без жилья , но с обязательством погашать взятую ипотеку?

Ответы юристов ( 4 )

Не советую оформлять ипотеку в таком доме. Кроме того, сам банк может не одобрить выдачу ипотечного кредита на квартиру в доме, который будет снесен, поскольку квартира в залоге.

Читать еще:  Как действовать,если банк выставил на продажу квартиру,взятую в ипотеку?

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Жильцам дома предоставляют альтернативное жилье.Можно ли взять квартиру в ипотеку в таком доме?

Банк вправе не одобрить ипотеку на квартиру в таком доме. Прежде чем одобрить ипотеку, банк будет проверять квартиру.

Предоставят ли жильцам взявшим ипотеку альтернативное жилье?

Если будет оформлена ипотека, то предоставят.

Ведь пока не выплачена ипотека, человек еще не является собственником жилья? Есть ли риск остаться без жилья, но с обязательством погашать взятую ипотеку?

Не совсем так. Квартира будет у вас в собственности, но в залоге у банка.

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Есть ли риск остаться без жилья, но с обязательством погашать взятую ипотеку?

Риск остаться без жилья, но с обязательством погашать ипотеку есть, но не так велик, как риск, что расселение затянется на долгие годы, что предоставят жильё ещё хуже, в другом районе и т.п.

Процедура предоставления нового жилья заключается в предоставлении жилья эквивалентной стоимости, и нет гарантии, что оно будет лучше. Если предлагаемый новый вариант вас не устроит, то никто не будет подстраиваться под ваши интересы, предоставят то, что имеется.

Поэтому приобретая квартиру в доме под снос, нужно 1000 раз подумать.

И если примите решение, приобрести квартиру в доме под снос, то не стоит пренебрегать страховкой.

  • 7,3 рейтинг
  • 334 отзыва

Я солидарна с мнением коллег, полагаю, что не стоит связываться с ипотекой в данном случае. Сейчас, т к сожалению, складывается ситуация так, что не всегда предоставляют взамен ветхого жилья-жилье эквивалентное стоимости того жилья. При этом:

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Здесь идет речь о ветхом жилье, поэтому также применяется положение ст. 30 вышеназванного закона:

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.
2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона.
3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

При таких обстоятельствах, по хорошему, Банк не станет оформлять Вам ипотечный кредит на приобретение такого жилья. А если и оформит, то, конечно, произойдет замена предмета залога, при этом могут возникнуть обстоятельства, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам.

Что делать, если ваш дом сносят?

Не успел ещё заёмщик выплатить ипотеку как дом, в котором находится квартира, признают аварийным и предписывают снести. С такой необычной проблемой в редакцию Сравни.ру обратился один из наших читателей. Получить взамен другое жильё в новостройке по муниципальной программе переселения ему мешают спор с банком и застройщиком. Как не оказаться на улице в такой ситуации, читайте в материале.

В 2005 году наш герой Станислав оформил в Национальном резервном банке (НРБ) ипотеку на покупку квартиры стоимостью $30 тыс. в городе Чехов Московской области, имея для первоначального взноса – 7 тысяч (196 тыс. рублей по среднему курсу за 2005 год).

В 2012 году его банк передал права требования по кредиту банку «Дельтакредит», и Станислав продолжил погашать задолженность уже другому кредитору. За десять лет он выплатил в общей сложности 34 920 долларов, вернуть ему осталось – 17 460 тысяч. Ежемесячный платёж составляет 291 доллар (19 700 рублей по курсу ЦБ на 5 декабря 2015 года), что можно назвать достаточно комфортным платежом по сравнению с другими валютными заёмщиками, если бы не некоторые «но» – доход сократился, а дом, в котором находится квартира, признали аварийным и скоро должны снести, поэтому пока Станиславу приходится арендовать другое жильё.


Дом под снос

Рассмотрим, как ухудшалась ситуация Станислава по мере изменения обстоятельств:

Изначальный бюджет Станислава в начале 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • свободные средства – 50 300 рублей.

Бюджет Станислава при аренде другой квартиры с сентября 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 20 300 рублей.

Бюджет Станислава после сокращения доходов в ноябре 2015 года:

  • зарплата – 54 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 4 300 рублей (при минимальном прожиточном минимуме в 5 965 рублей).

Неудивительно, что в итоге герой нашей истории прекратил платить по ипотеке до разрешения ситуации. А ситуация заключается в следующем: 19 июня 2015 года дом признали аварийным, в августе в нём отключили все коммуникации и переселили жильцов в новостройку (администрация Чеховского муниципального района заключила договор с застройщиком, который предоставил жителям сносимого дома новые квартиры по договору мены). Но Станислав заключить договор мены с застройщиком не смог, ему отказывают – пока банк не даст разрешение и не снимет обременение с залоговой квартиры. При этом в росреестре обременение до сих пор оформлено в пользу первого кредитора – Национального резервного банка.


Новый дом, в котором Станиславу должны дать квартиру

«Застройщик может совершать какие-либо действия по мене квартиры только после появления необходимых сведений в реестре прав на квартиру (ЕГРП)», – комментирует Игорь Зиневич, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат». По его словам, застройщик не имеет права подписывать договор мены, зная, что в реестре указан НРБ, а согласие на сделку выдаёт «Дельтакредит».

Читать еще:  Является ли требование денег, после оформленного дтп, вымогательством?

Правда, при этом, регистрация нового владельца закладной, то есть банка «Дельтакредит» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) по закону не является обязательной. Как пояснили в банке, передача прав по закладной осуществляется посредством заключения сделки в письменной форме и постановки передаточной надписи на закладной, регистрации прав нового владельца при этом не требуется.

«Банк не только не препятствует заёмщику в решении вопроса, в том числе и по снятию обременения, но делает всё возможное для скорейшего его разрешения. Документы по приобретению нового объекта недвижимости взамен старого заёмщик подписывает с застройщиком, в банк подлежит передаче уже подписанный экземпляр», – отмечают в самом банке.

Таким образом, перед тем как решать вопросы с банком, Станиславу все же требуется подписать договор мены с застройщиком. И по закону (ст.41 закона об ипотеке), для этого ему не нужно получать согласие у своего кредитора. «В действительности, российское законодательство не требует какого-либо согласия или одобрения банка-залогодержателя на замену предмета залога в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, как в данной ситуации, – рассказывает адвокат Марат Аманлиев. – Напротив, законодатель в данном случае защитил права залогодержателя, указав, что любое имущество, передаваемое взамен изъятого, автоматически является залоговым в силу закона».

Парадокс этой ситуации в том, что и банк, и застройщик правы, но Станислав до сих пор без новой квартиры. А между тем 19 декабря 2015 года уже пройдут шесть месяцев с момента вынесения постановления об аварийности дома. Здесь стоит отметить, что жильцам дома даётся как раз полгода, чтобы обжаловать решение о сносе, по истечении это срока их выгоняют из старой квартиры. То есть в любой момент после наступления 19 декабря дом могут снести и тогда квартира, которая подлежала мене, физически перестанет существовать.

Какие шаги может предпринять заёмщик в такой ситуации?

По словам Игоря Зиневича Станиславу следует сделать следующее:

  • если застройщик отказывается заключать договор мены до изменения в ЕГРП информации о залогодержателе, то заёмщику необходимо потребовать от него документы, подтверждающие, что взамен старой квартиры Станиславу действительно предлагается новая;
  • направить в банк документы, подтверждающие возможность совершения мены, и просьбу о внесении изменений в реестр;
  • если банк всё равно откажет, то можно подать в суд иск о прекращении ипотеки.

«Заёмщик может попробовать подать в суд на «Дельтакредит» как формального правопреемника, – соглашается с коллегой управляющий партнёр компании Heads Consulting Александр Базыкин. – Но вряд ли здесь можно сделать что-то продуктивное. Подобные суды могут длиться годами».

До разрешения ситуации у Станислава нет возможности продолжать выплаты по ипотеке, о чём он заранее уведомил банк. После оформления сделки и переезда в новую квартиру заёмщик обещает сразу возобновить платежи. «Заёмщик должен знать, что в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. От соблюдения условий кредитного договора, в частности размера и периодичности уплаты предусмотренных договором ежемесячных платежей, заёмщик не освобождается», – напоминают в банке «Дельтакредит».

В следующем материале Сравни.ру расскажет, что делать ипотечным заёмщикам, которые столкнулись с нехваткой денег по такой же или любой другой причине.

Как брать ипотеку под реновацию?

Программа реновации позволяет улучшить жилищные условия. Как быть, если ваш дом уже попал в программу реновации, а ипотека за квартиру ещё не выплачена? Может быть, вы хотите купить квартиру в доме, предназначенном под снос? Есть ли особые условия получения ипотеки для покупки такого жилья? Можно ли докупить квадратные метры, используя средства ипотеки? Узнайте, ответы на все эти вопросы уже сейчас.

Суть программы реновации

В Москве сносятся пятиэтажки, построенные в 1950-е – 1970-е годы прошлого века. Логика сносов заключается в том, что ремонт «хрущёвок» стоит дороже, чем возведение новых объектов. Жители зданий, которые вошли в программу реновации, получают квартиры в новостройках. Далеко переезжать им не приходится. Жильё предоставляется в этом же районе столицы. Обязательным условием стало наличие инфраструктурных объектов и благоустройство придомовой территории.

Важно! Список объектов, которые готовятся к сносу, находятся в общем доступе. На сайте московского правительства вы можете ознакомиться с ним. Открыт также перечень стартовых площадей для строительства новых домов.

Условия ипотеки под реновацию

В доме из списка реновации можно купить квартиру с использованием ипотечных средств. Такая возможность предусмотрена Федеральным законом №141 от 01.07.2017. Квартиры в «хрущёвках», готовящихся под снос, могут покупаться и продаваться. Сбербанком выдаются ипотечные ссуды под залог такого жилья. Особых условий к заёмщикам не предъявляется.

Сбербанк заключил проектное соглашение с Фондом реновации. Предусмотрено, что последний выступает одной из сторон в договорах купли, обмена или продажи жилья. Предлагаются такие условия ипотеки под реновацию:

Сбербанком выдаётся ссуда под 10,5% участникам всех зарплатных проектов банка;

остальные заёмщики получают ипотеку под 10,8%;

если вы не сможете подтвердить свои доходы, ставка составит 11,1% в год.

Важно! Выдаются кредиты на срок от 30 лет и в размере, превышающем 300 тысяч рублей. Первоначальным взносом по ипотеке может служить передаваемая Фонду жилплощадь.

Как быть с ипотечным кредитом, если дом готовится под снос?

Под снос попадает многоквартирный дом, если большинство его жильцов выразили желание переехать. Этот факт устанавливается на общем собрании путём поимённого голосования. Результат фиксируется в протоколе.

Может случиться так, что вы приобрели жильё в ипотеку, а через некоторое время дом попал в список программы реновации. Ипотека ещё не выплачена, а здание скоро будет снесено. В этой ситуации многие владельцы недвижимости начинают паниковать.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Волноваться не стоит. После сноса здания не нужно собирать новый пакет документов. По закону банк получает в залог ипотечного кредита новую квартиру, в которую вы переехали. Страховой полис на новое жильё переоформляется автоматически. К закладной грамоте крепится дополнительный лист с указанием, что предмет залога был изменён по программе реновации.

Важно! Условия ипотечного кредитования не меняются. Взносы нужно делать по графику, утверждённому договором с банком. Нет никаких причин прекращать регулярные выплаты по кредиту.

Заёмщик получает право владения новым жильём, а банк получает квартиру в качестве обеспечения займа. По сути, ничего не меняется. Вы продолжаете жить в квартире, которая является собственностью банка, и выплачиваете долгосрочный кредит. Жильё станет вашим только в момент погашения всех обязательств.

Возможна ли покупка дополнительных метров в ипотеку?

В случае, если вы хотите расширить свою жилплощадь, придётся доплатить. Где брать деньги на покупку площади или дополнительной комнаты? Ответ очевиден. Если нет собственных сбережений, нужно идти в банк. Специальное предложение Сбербанка позволит воплотить мечты о большой жилплощади.

Здесь законодательство налагает некоторые ограничения. По программе московской реновации нельзя купить квартиру, площадь которой превышает сотню квадратных метров. Для оплаты дополнительных метров можно использовать средства материнского капитала, жилищный сертификат или государственную субсидию.

Важно! Вы должны уведомить Фонд реновации о том, что хотите расширить своё жильё. Это нужно сделать до истечения 30-дневного срока после получения пакета документов на выделение жилья.

Читать еще:  Переоформление ипотеки при разводе на созаёмщика в Сбербанке

Особенности программы реновации

Законом предусмотрен волнообразный метод переселения. Объект, попавший в список реновации, сносится только тогда, когда все жильцы переселяются в новостройку. На месте снесённого дома начинается новое строительство. В предоставленных квартирах улучшены условия проживания по сравнению с жильём, постепенно приходящим в негодность:

установлены «тёплые» стеклопакеты;

предлагается улучшенная или свободная планировка;

в квартирах остеклены внешние элементы (балконы и лоджии);

используются современные отделочные материалы;

в квартиры проведены домофоны;

увеличена площадь вспомогательных и технических помещений;

вокруг дома оборудованы спортивные площадки и места для отдыха;

решена проблема парковки автомобилей.

Если вас устраивает площадь новой квартиры, переезд будет абсолютно бесплатным. Если у владельца квартиры есть задолженность по оплате коммунальных услуг, это не является препятствием для переезда в новый дом. Задолженность сохраняется за собственником.

Представители социально незащищённых групп населения могут получить компенсацию на транспортные расходы по перевозке имущества. Если собственник квартиры или её части в доме, который готовится под снос, не хочет переезжать в новостройку, он получает компенсацию в размере рыночной стоимости его недвижимости.

Если вы решили взять в ипотеку квартиру, которая попадает под программу реновации, готовьтесь переехать во второй раз через какое-то время. Обязательно отложите деньги на то, чтобы сразу сделать в новой квартире ремонт – уже вселившиеся жильцы часто жалуются на плохое качество материалов. Лучше всего обратиться за комплексным ремонтом «под ключ» в специализированную фирму. Все работы – от составления дизайн-проекта с учетом ваших потребностей до вывоза строительного мусора после монтажа плинтусов – займут от трех до пяти месяцев. За это время штатные ремонтники превратят «бетонную коробку» новостройки в современное комфортабельное жилье, готовое к заселению.

Это отнимет меньше времени, чем собственноручный ремонт, а еще позволит получить новостройку с дизайнерским ремонтом фактически по цене квартиры в «хрущевке». Выгодно ли это? Мы уверены, что да.

И в заключение немного статистики. По программе реновации уже введены в эксплуатацию 47 многоэтажек. По состоянию на середину ноября 2019 года из них заселены 43 дома. В Москве сейчас идёт строительство 142 домов, которые предназначаются для переселения жильцов из «хрущёвок». В следующие три года планируется сдача 2,8 миллионов квадратных метров жилья. В новые квартиры переехали тысячи семей.

Верховный суд: даже если дома не существует, ипотеку не отменят

Тут сложная юридическая история. Что надо знать:

  • если в ипотеке участок, то автоматически в ипотеке всё, что вы на этом участке построите, даже если это дворец и мост хрустальный инженерной системы.
  • если в ипотеке квартира, то весь ремонт и все неотделимые улучшения тоже автоматически в залоге.
  • если в ипотеке халупа, а вы ее расширили до дворца на этом же участке, то дворец автоматически попадает в ипотеку.
  • если купили участок или дом в ипотеке и оказалось, что они уже совсем не такие, как когда оформляли сделку, они всё равно остаются в залоге. Адрес есть? Наименование совпадает? Примерное описание есть? Право собственности зарегистрировано? Всё, ипотека действительна.

Откуда вы это взяли?

Из определения Верховного суда, которое тот вынес по делу одного владельца ипотечной недвижимости. Дело было так.

Человек купил дом, который был в залоге у банка. Он знал, что этот дом в ипотеке, но потом обратил внимание, что в документах значится один дом, а на участке стоит другой — выше и больше по площади. Сейчас уже нельзя определить, как всё произошло: дом уже при покупке был больше или его потом перестроили. Может быть, это на самом деле ошибка, а может — хитрый замысел собственника.

Фактически ипотека оформлена на какой-то другой дом, которого на участке нет, и владелец решил прекратить ее через суд. А заодно — снять обременение с участка, который за это время расширился.

Районный и областной суды собственника поддержали. Они согласились, что тот дом, который сейчас находится на участке, и дом, который в залоге у банка, — это не одно и то же строение. А если параметры не совпадают, то и ипотеку можно прекратить как незаконную. Заодно суды разрешили прекратить и ипотеку на участок.

Но Верховный суд с таким решением не согласился.

Что сказал Верховный суд?

В законе об ипотеке нет такого требования, чтобы характеристики объекта по документам совпадали с реальными . Характеристики объекта вообще не нужны: достаточно указать наименование, адрес и примерное описание.

Если при оформлении ипотеки покупатель со всем согласился и Росреестр всё зарегистрировал, ипотека законная. Даже если параметры дома изменились или сразу не совпадали, нет оснований снимать обременение.

А что там по поводу земельного участка?

Собственник хотел заодно прекратить залог участка. За время ипотеки он стал больше по площади: к нему присоединили соседский с согласия банка. Сначала суды его поддержали, но Верховный и здесь не согласился.

По закону земельный участок и все объекты на нем связаны друг с другом. В земельном кодексе об этом есть фраза «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Нельзя продать дом без участка и участок без дома, если у них один собственник.

А так как ипотеку на дом оставили в силе, то и залог участка прекратить нельзя. Если участок в ипотеке, все строения на нем тоже в ипотеке — даже те, которые еще строятся. Спасибо, что куры в курятнике и собака в конуре не в ипотеке.

В итоге банк выдал ипотеку под залог дома и участка одной площади, а через несколько лет получил в залог дом и участок большей площади. Выставить на торги всё это хозяйство в случае чего он сможет по прежней цене.

Если у меня есть свой участок и я возьму кредит на строительство дома, что окажется в залоге у банка?

Если кредит целевой, то в залог перейдет и будущий дом, и ваш участок. А если вы потом построите еще и гараж, то он тоже может оказаться в залоге у банка.

Если что-то пойдет не так, банк выставит на продажу и дом, и участок со всеми строениями, хотя кредит вы брали только на дом.

Я собираюсь брать ипотеку. Что мне делать?

Имейте в виду, что, как только вы зарегистрировали право собственности на недвижимость, она переходит в залог банку. И все улучшения, пристройки и дорогой ремонт тоже будут у банка в залоге , даже если это никак не отражено в документах.

Правильно рассчитывайте финансовые возможности, чтобы не лишиться недвижимости.

Даже если вы не собираетесь ничего пристраивать, внимательно проверяйте документы при оформлении сделки: параметры в свидетельстве, техпаспорте, плане и проекте должны совпадать. Сначала кажется, что это не имеет значения и даже выгодно, а потом может стать поводом для судебного разбирательства.

А мне вот интересно, как вообще такое происходит, что суды по одним и тем же законам выносят противоположные решения?

Нам тоже интересно. Бывают сложные случаи, когда в законе нет прямого объяснения.

Но по этой ситуации Верховный суд указал на ошибки суда первой инстанции и существенные и непреодолимые нарушения норм права в апелляционной инстанции. А выводы этих судов оказались основаны на неправильном применении правовых норм.

Вывод: если не согласны с решением суда, обращайтесь в следующую инстанцию. На каком-то этапе вас может ждать сюрприз.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector