Как созаемщику доказать свои выплаты по ипотеке
Expertrating.ru

Юридический портал

Как созаемщику доказать свои выплаты по ипотеке

Имеет ли созаемщик по ипотеке право на возврат подоходного налога

Право на вычет при ипотечном кредите имеют оба созаемщика. Но реализовать его можно только при соблюдении ряда условий. Главное, что будут учитывать налоговые органы – состоят ли претенденты в браке между собой и тип собственности.

Кто такой созаемщик по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку в качестве заемщика может выступать одно лицо или несколько. Если кредит оформляется на двоих человек, они приобретают статус созаемщиков. Такие граждане имеют равные права и равные обязанности по кредиту. Это значит, что долг перед кредитором должен быть погашен обоими созаемщиками совместно или каждым в отдельности.

Условиями кредитного договора может быть предусмотрена ситуация, когда недвижимость приобретается только на одного из созаемщиков. Он впоследствии будет оформлен в качестве собственника недвижимости. При этом отвечают по кредитному долгу оба созаемщика в равной мере. Даже тот, который владельцем объекта не становится.

Кредитор, т.е. банк имеет право предъявить требования по погашению долга каждому созаемщику отдельно или им обоим одновременно.

Созаемщиками могут быть близкие родственники или чужие по закону люди. Для большинства сделок по ипотеке характерно, что таковыми являются супруги. Реже это бывают родители и дети и пр.

Если созаемщик по ипотеке решит погасить самостоятельно весь долг по кредиту и условия договора этому не препятствуют, он может рассчитаться с кредитором, а далее требовать взыскания части выплаченной суммы со второго созаемщика.

Может ли созаемщик получить налоговый вычет по ипотечным процентам

При покупке жилой недвижимости часть новых собственников имеет право получить налоговый вычет. Величина его зафиксирована в ст. 220 НК РФ. Максимальная сумма составит 13% от 2 млн. руб. Процесс предоставления вычета при покупке квартиры – это возврат части уплаченного ранее подоходного налога. Соответственно, имеет право на вычет только лицо, которое регулярно платит НДФЛ.

Если недвижимость приобретается по договору ипотечного кредитования, кроме основного вычета при покупке можно вернуть часть средств в виде вычета за уплату процентов по ипотеке. Максимально возможная сумма его составляет 13 % от 3 млн. руб.

Величина налогового вычета зависит от:

  • суммы, уплаченной банку;
  • суммы внесенного подоходного налога.

При оформлении договора ипотечного кредитования в нем может быть указано несколько созаемщиков. Как правило, это – супруги, но необязательно. В таком случае созаемщики тоже могут получить вычет и по основному кредиту, и за выплату процентов. Величина его и порядок оформления будут зависеть от того, в каких родственных отношениях находятся созаемщики.

Для супругов

Семейный Кодекс устанавливает, что имущество, приобретаемое супругами в период существования брака, признается их совместной собственностью. Если иное они самостоятельно не определяют условиями письменно договоренности. Это значит, при покупке квартиры супругами предполагается, что средства на приобретение они расходовали из общего семейного бюджета.

Поэтому супруги могут получить общий налоговый вычет, если недвижимость приобретается в совместную собственность. И не имеет значения в таком случае, значатся муж и жена в качестве созаемщиков или нет.

А вот получить вычет по процентам оба супруга могут, только если по договору они – созаемщики. В ином случае возврат налога возможен только для того, кто является официальным заемщиком.

При покупке квартиры супругами в совместную собственность, если они выступают созаемщиками, им полагается по одному вычету на двоих. Но их они могут распределить в любых пропорциях на собственное усмотрение или полностью оформить только на одного.

Если созаемщики не супруги

В качестве созаемщика по ипотеке необязательно выступает супруг. Женщина и мужчина могут совместно проживать, но не регистрировать свои отношения. Более того, закон не препятствует в качестве созаемщиков оформлять совершенно посторонних людей. Например, сотрудника и его работодателя.

В таком случае получить вычет может каждый из них. Причем, это будут отдельные налоговые вычеты. Величина их будет зависеть от суммы, которую вносит каждый из созаемщиков. Но максимально возможная для всех по отдельности – это 2 млн. и 3 млн. руб.

В случае покупки квартиры в ипотеку созаемщики, не состоящие в браке, могут оформить отдельные налоговые вычеты при соблюдении следующих условий:

  1. Каждый из созаемщиков в приобретенной недвижимости получил свою долю в собственность. И данный факт подтверждается выпиской из Росреестра.
  2. Каждый из созаемщиков вносит свою часть долга перед банком с отдельного счета. Если даже в недвижимости выделены доли на двоих собственников, но долг перед банком погашал лишь один из созаемщиков, право на получение вычета по процентам и по основному долгу будет иметь лишь он один.

Условия для оформления

Ответ на вопрос, может ли созаемщик получить налоговый вычет по договору ипотечного кредитования, будет зависеть от нескольких факторов. Если созаемщики состоят в браке и купили жилье в совместную собственность, им полагается по одному вычету на двоих, в любом случае. Разделить предназначенную сумму они могут в любых пропорциях.

А если созаемщики не женаты, для них возможны следующие варианты:

  1. Каждый получает отдельные вычеты, сообразные стоимости их доли в недвижимости при условии, что по документам каждый платил самостоятельно свою часть долга и получил долю в собственность.
  2. Если в качестве собственника оформлен только один созаемщик, и он же платил по кредиту, вычет полагается ему одному.
  3. В качестве владельца оформлен один созаемщик, но долг оплачивал второй. В таком случае вычет не полагается никому.
  4. Каждый из созаемщиков имеет свою долю в купленной квартире, но долг оплачивал перед банком лишь один из них. В таком случае вычет полагается только тому, кто платил.

Т.е., чтобы претендовать на вычет, гражданин должен получить недвижимость в совместную или в долевую собственность и самостоятельно погашать долг перед банком.

Размер компенсации

НК РФ определяет только максимальный вычет при покупке недвижимости. Конечный результат будет зависеть от ряда факторов. Если квартира куплена в совместную собственность супругами, они имеют право на вычет по процентам и на вычет по основному договору.

Максимальную сумму предоставят только в том случае, если они ее внесли в качестве долга банку. При условии, что заплаченная сумма была меньше, вычет будут рассчитывать именно с нее.

Например, квартиру купили в ипотеку за 2 млн. 150 тыс. руб. При этом первоначальный взнос составил 400 тыс. руб. Значит, основной долг перед кредитором – 1 млн. 750 тыс. руб. В таком случае супругам вернут 13% от этой суммы – 227 тыс. 500 руб.

Переплата по процентам у супружеской пары составила 1 млн. 800 тыс. руб., поэтому вычет за уплату процентов по кредиту для них равен 234 тыс. руб.

В таком случае супругам выгодней вычет по основному кредиту распределить между собой в любых удобных долях. А вычет за проценты оформить только на одного, если в будущем они планируют когда-нибудь еще оформлять ипотеку.

Дело в том, что остаток вычета по основному кредиту можно перенести на следующую сделку. Например, если супруги решат поделить 227 тыс. 500 руб. в равных пропорциях (113 тыс. 125 руб.), то каждый из них при следующей покупке недвижимости сможет вернуть еще по 146 тыс. 875 руб. каждый.

А вычет за проценты по ипотеке на другие сделки не переносится. Поэтому если оформить его только на мужа, при следующей ипотеке вычет за проценты сможет получить жена. А если вычет за проценты оформлять на двоих, по следующему договору ипотечного кредитования ни один из супругов на возврат налога за проценты претендовать не может.

Если же приобретенная недвижимость оформлена в долевую собственность созаемщиков, вне зависимости от того являются они супругами или нет, величина вычета будет зависеть от той суммы, которую заплатил конкретный созаемщик. Естественно с ограничением по максимуму.

Например, мужчина и женщина, проживающие вместе, купили квартиру стоимостью 6 млн. руб. Оформили недвижимость в долевую собственность по 50% каждому. Общая переплата по кредиту составила 5 млн. рублей.

Мужчина и женщина имеют право получить налоговый вычет. Каждому по основному договору полагается по 13% от 2 млн. руб. Плюс сумма вычета за проценты каждому составит по 325 тыс. руб. (13% из 2,5 млн. руб.).

В общей сложности из 12 млн. руб. созаемщики вернут 1 млн. 117 тыс. руб.

Как оформить вычет

Чтобы получить налоговый вычет, созаемщики могут действовать двумя способами:

  1. Направить заявление по месту своей работы.
  2. Обратиться в отделение ФНС.

Если созаемщики оформляют один совместный вычет и намереваются его распределить, им удобней обращаться в Налоговую службу. В таком случае всегда нужно дожидаться окончания того года, в котором производилась оплата, и подавать заявку только со следующего налогового периода.

Сперва супругам необходимо оформить и получить вычет по основному договору. Далее уже предоставляется вычет по процентам. Если кто-то из супругов в прошлом имел право на вычет и уже воспользовался им полностью, новый ему не полагается. В таком случае вся сумма будет возвращена только одному из них. Но если вычет за покупку уже оформлялся, а за проценты нет, то супруг не имеет права на вычет по основному договору, но за проценты НДФЛ ему обязаны вернуть.

Заявление в ФНС рассматривается в течение трех месяцев. При положительном решении деньги переведут на личные счета заемщиков единой суммой в течение месяца.

Обращаться за вычетом по процентам можно каждый год или накопить сумму за несколько лет. Право на неизрасходованный вычет не утрачивается в течение все жизни. Но подоходный налог будут возвращать только за три года, предшествовавшие подаче заявления.

Если вычет оформляют по месту работы, нужно сперва получить справку в ФНС о том, что заявитель имеет на него право. В бухгалтерии предприятия заявление рассматривают в течение месяца. При положительном решении деньги не возвращают, а перестают удерживать в последующие периоды. Т.е. заемщик не платит НДФЛ, пока таким образом не набирается вся сумма вычета.

Необходимые документы

Чтобы налоговый вычет для созаемщиков был оформлен, им необходимо подготовить и представить в ФНС следующие документы:

  1. Удостоверения личности обоих.
  2. Справки о доходах для двоих. Нужно запросить их по месту своей работы.
  3. Свидетельство о заключении брака, если созаемщики – супруги.
  4. Заявление на вычет установленного образца. Можно скачать бланк на сайте Налоговой или попросить лично.
  5. Заявление о распределении суммы вычета, если созаемщики – супруги, и они намереваются вычет поделить. Заявление пишется произвольно. Подписывается обоими.
  6. Декларация о доходах. Если вычеты оформляют созаемщики, нужно заполнить на каждого.
  7. Договор ипотечного кредитования.
  8. Правоустанавливающий договор (это будет ДКП или ДДУ).
  9. Выписка из ЕГРН с указанием количества собственников и размером их долей в недвижимости.
  10. Выписка из банка с обозначением графика платежей и суммой долга на период оформления.

Все документы, кроме выписок, декларации и справок, представляют в виде простых копий. Подлинники предъявляют по запросу.

Читать еще:  Оплата мат капиталом ипотеки

Ответ на вопрос, может ли созаемщик по договору ипотечного кредитования получить вычет, зависит от нескольких факторов. Супруги могут оформить один вычет и поделить его. Созаемщики, не состоящие в браке, получают каждый свой вычет, если они становятся собственниками доли в недвижимости и самостоятельно погашают долг перед кредитором.

Мимо дома: как заемщик погасил ипотеку и не смог доказать это в суде

Жительница Чебоксар Нина Подзолкова, несмотря на наличие платежных документов, не смогла доказать в суде, что полностью оплатила ипотечный кредит за дочь и ее мужа. Как так вышло и какую ошибку она допустила?

Семь лет назад — в 2009 году — едва поженившиеся Артем и Юлия Кирюхины из Чебоксар взяли ипотеку по программе «Молодая семья» Республики Чувашии. Программа действует до сих пор и дает возможность получить субсидии — 30–35% стоимости жилья из регионального бюджета. С учетом этого Кирюхиным не хватало относительно небольшой суммы.

Сбербанк выдал ипотечный кредит на 1,1 млн руб. на 15 лет под 14,75% годовых. Кирюхина и ее муж купили однокомнатную квартиру на окраине города.

Важная деталь: созаемщиком по кредиту стала теща Кирюхина — Нина Подзолкова. Она работала главным бухгалтером отдела архитектуры и градостроительства Чебоксар, и наличие у нее официального дохода было важным при одобрении банком кредита. Ее дочь была в отпуске по уходу за ребенком, а зять официально получал копейки в компании своего отца, ЗАО «Стровен», которая производит станки и оборудование.

Денег у молодой семьи не было, и Подзолкова взялась выплачивать кредит — ее зарплата это позволяла. В итоге она все и заплатила и досрочно погасила кредит в 2013 году. «Подзолкова думала, что, пока она работает и может потянуть платеж по ипотеке, будет помогать дочери», — рассказывает юрист Зинаида Дозорова, которая представляла интересы Подзолковой в суде.

У этой истории был бы вполне счастливый конец, если бы Кирюхины как раз в 2013 году не решили развестись. По семейному кодексу зять претендовал на половину квартиры. Начались неприятные разбирательства: с кем останется ребенок и кому перейдет квартира, по сути оплаченная тещей.

Поэтому Подзолкова и обратилась в суд — с желанием заставить зятя вернуть часть уплаченных по ипотеке денег, посчитав это «неосновательным обогащением». И предъявила в суд все документы по оплате кредита — около 120 платежных документов, большая часть которых была подписана ее именем. Однако Московский районный суд Чебоксар не принял их во внимание. «Это обстоятельство значения для разрешения настоящего спора не имеет», — указано в решении Московского районного суда Чебоксар.

Судья обратил внимание, что единственным распорядителем счета для перечисления платежей по кредитному договору была дочь Подзолковой. Ее мать приносила деньги в банк и ставила свою подпись рядом с фамилией дочери, но это показалось суду неубедительным. Кирюхин же утверждал, что перечислял деньги на оплату ипотеке жене на карту. Суд фактически не стал разбираться в этих запутанных денежных потоках и принял решение в иске Подзолковой отказать.

Юрист Дозорова, расстроенная решением суда, пыталась взывать к совести ответчика и его представителей, по ее мнению, прекрасно понимавших, что теща права. «Я им говорю: «Вы же ничего не платили». — А они мне в лицо хохочут», — досадует юрист. С Кирюхиным связаться не удалось, но Дозорова говорит, что квартира по-прежнему наполовину принадлежит Кирюхину, но в ней живет его бывшая жена с сыном», — рассказывает Дозорова. Обжаловать решение суда она не стала — говорит, нет судебных перспектив.

«Это как раз тот случай, который показывает, чем институт права отличается от морали и справедливости», — комментирует ситуацию партнер аудиторско-консалтинговой компании FBK Legal Александр Ермоленко. По его словам, честную и справедливую, вероятно, позицию губит невнимание к юридическим деталям: Подзолкова не позаботилась о том, чтобы подтвердить факт выплат по ипотеке, поясняет он.

В этой ситуации суд принимает единственно возможное решение — отказать в иске, заключает Ермоленко. По закону (п.2 ст.325 ГК РФ) если один из должников расплатился по общему кредиту, он действительно имеет право требовать возмещения у других должников, напоминает юрист коллегии «Юков и партнеры» Рустам Батыров. Однако для этого надо доказать, что платежи вносил именно он — чего героиня истории сделать не могла, добавляет он.

Впрочем, и суд в этой истории подошел к делу очень формально, отмечает Ермоленко из FBK Legal. В частности, суд по неизвестной причине счел «не имеющим значения» тот факт, что на всех платежках стоит подпись матери, а не дочери, удивляется он.

В общем, совет тут один: любые денежные операции, даже если это перевод между друзьями и родственниками, надо закреплять документами, говорит Ермоленко из FBK Legal. Такую же рекомендацию дает и адвокат коллегии «МГКА» Григорий Колесников: матери надо было платить по кредиту от своего имени, тем более что договор предусматривал такую возможность. Как минимум можно погашать долг через интернет-банк, со своего счета — выписка с него уже будет весомым аргументом для суда, добавляет младший юрист компании «Хренов и партнеры» Алексей Морозов.

По словам Ермоленко, на практике подобные ситуации встречаются часто. «Между родственниками считается аморальным заранее обсуждать. что будет в случае конфликта», — говорит он и добавляет, что это, конечно, неправильно: любую подобную ситуацию надо оценивать в контексте гипотетического судебного разбирательства. «Спросите себя: все ли документы отражают суть реальных отношений, сможете ли вы отстоять свою позицию перед вечно занятым, недружелюбным и формально настроенным судьей?» — советует Ермоленко.

Созаемщик по ипотеке. Ответственность. Какие права он имеет на квартиру

При оформлении договора банки предъявляют строгие требования к уровню платежеспособности кредитуемых лиц.

Увеличить недостаточный уровень доходов можно, если привлечь созаемщиков, обладающих надежным доходом и согласных разделить все риски кредитования с основным участником.

Законные права и обязанности созаемщика по ипотеке

Ипотека – это договор между физическим лицом и банком, согласно которому финансовое учреждение предоставляет долгосрочный кредит на покупку жилья под залог приобретаемого имущества. Со стороны кредитуемой стороны договор может подписывать не один человек, а несколько. Обычно такой способ применяется в случаях, если:

  • кредитуемое лицо не имеет достаточного уровня доходов;
  • участники кредитования находятся в законном браке;
  • заемщик не отвечает ряду других требований (стаж постоянной работы, прописка, трудоустроенность);
  • жилье приобретается на имя несовершеннолетнего лица.

На практике заемщики прибегают к помощи посторонних поручителей или созаемщиков, поэтому необходимо осознавать разницу между этими понятиями.

Права созаемщика по ипотеке такие же, как у основного получателя кредита, т.е. он в дальнейшем может претендовать на выкупленное в ходе ипотеки жилье. С другой стороны, обязанности созаемщика аналогичны требованиям к заемщику. Он должен предоставить полный пакет документ, требуемый для оформления ипотеки, и соответствовать основным требованиям. В качестве созаемщика могут выступать лица, имеющие:

  • гражданство Российской Федерации;
  • постоянное место работы (стаж работы отличается в разных банках и составляет от 6 месяцев до 2 лет);
  • достаточный уровень доходов (обычно требуется, чтобы месячный доход примерно в 2 раза превышал сумму платежа по кредиту и не имелось других непогашенных кредитов);
  • приличную историю кредитования;
  • возрастной ценз (минимальный возраст – 21 год, а максимальный – от 45 лет, т.е. пенсионеры и лица, выходящие на пенсию в период действия договора ипотеки, не могут стать участниками договора кредитования).

Соответствие перечисленным требованиям подтверждается документально.

Такой высокий уровень ответственности приводит к тому, что в роли созаемщиков обычно выступают родственники:

  • супруги;
  • родители;
  • взрослые дети;
  • сестры и братья.

Родственные отношения получателя кредита с созаемщиком положительно оцениваются банком, так как это повышает степень добросовестности кредитуемых лиц и служит гарантией благополучного погашения кредита.

В оформлении одного договора ипотеки могут привлекаться несколько созаемщиков, их количество ограничивается требованиями банка, но в основном не более 5 человек.

Ипотечный кредит. Права созаемщика-супруга

Ипотечные кредиты в большинстве случаев оформляют семейные пары. Формы и участие сторон в договоре может быть разным. Прежде чем подписать договор, созаемщик по ипотеке может узнать какие права и обязанности он получает в результате.

Например, кредит оформляется сразу на двоих на равных условиях. В противном случае кредит оформляется на одного из супругов, а второй выступает в роли созаемщика. Поскольку вся собственность, приобретенная в течение семейной жизни, принадлежит обеим супругам в равных долях, права созаемщика по ипотеке на квартиру и его обязанности по долгам такие же как у основного заемщика.

Чтобы избежать спорных ситуаций, когда один из супругов, заключивший договор ипотеки, не может платить долг, а второй из супругов даже не знает о наличии задолженности перед банком, сотрудники финансового учреждения обычно требуют подписи всех членов семьи.

Если супруг не участвует в заключении договора ипотеки, то он или она подписывают документ о том, что никаких претензий на объект недвижимости они не предъявляют, т.е. заранее отказываются от всех прав на приобретаемое жилье. Но, чтобы избежать возможных судебных споров вокруг задолженности по ипотеке, банки предпочитают предоставлять кредиты, если договор подписывают супруги созаемщики по ипотеке.

В этом случае, если у одного из супругов ухудшается платежеспособность, задолженность оплачивает второй супруг, а приобретенное жилье находится в общей собственности.

Общий кредит после развода. Можно ли выйти из созаемщиков по ипотеке

Развод – это всегда сложная ситуация для семьи, но при наличии любого непогашенного кредита, особенно ипотеки, процесс развода многократно осложняется. В случае развода возможны различные варианты поведения супругов, например:

  • муж и жена отказываются платить кредит дальше;
  • если созаемщик не платит ипотеку, но не отказывается от своей доли в жилье, а второй из членов бывшей семьи продолжает вносить кредитные взносы;
  • кредит оформлен на жену и погашается с ее счета, но фактически деньги для платежей на этот счет перечисляет муж;
  • часть средств (например, первичный взнос) была внесена за счет добрачной собственности одного из супругов, а остальные платежи осуществляет другой, при этом каждый претендует на максимальную долю в собственности;
  • от платежей и претензий на жилье отказывается тот член семьи, на которого оформлен кредитный договор, и второй супруг хочет переоформить данный кредит на себя.

Это наиболее часто встречающиеся спорные ситуации, но жизнь ежедневно подбрасывает новые варианты проблем.

Существует несколько способов решить конфликтную ситуацию:

  • доплатить сумму ипотеки (если позволяют средства или осталось не так много платежей), а после этого делить имущество через суд;
  • найти покупателя на залоговое жилье, который согласится внести всю сумму банку и погасить ипотеку;
  • заключить мировое соглашение, согласно которому распределить имущество, долги и детей с учетом интересов всех членов семьи;
  • обратиться в суд и решить вопрос о разделе имущества и долгов путем судебного разбирательства.
Читать еще:  Возможен возврат НДФЛ с процентов по ипотеке?

В двух последних случаях полученные документы (мировое соглашение или решение суда) необходимо предъявить в суд и написать заявление о выходе одно из созаемщиков из договора ипотеки.

К сожалению, банк, как равноправная сторона договора, не обязан рассматривать и принимать к исполнению представленные документы и может не согласиться на изменение договора. В большинстве случаев развод и дальнейшие действия бывших супругов грозят судебным разбирательством и ухудшением платежей по кредиту, поэтому банки очень редко дают согласие вывести созаемщика из ипотеки. Обычно, на такие шаги банк может вынудить только риск потери своих средств и непогашения кредита.

В тех случаях, когда при заключении ипотеки одна из сторон сразу вносит существенную сумму, например, 25 % процентов стоимости, то стоит сразу указывать, что такая-то доля собственности принадлежит данному лицу, и сохранить финансовые подтверждающие документы. Часть площади, оплаченная по ипотечному договору, будет разделена поровну между супругами как семейная собственность.

Заключенная ипотека до брака при разводе в большинстве случаев остается у того из супругов, который ее заключал, но вторая половина может потребовать возмещения половины средств, оплаченных в ходе совместного проживания.

Если существует ипотека при разводе, а бывшие супруги созаемщики не смогут достичь соглашения и передадут вопрос в суд, то нельзя однозначно предсказать итоги рассмотрения дела. В суде учитываются интересы не только супругов, но и детей, а также другие обстоятельства, например, состояние здоровья, наличие другого жилья и так далее.

Особые случаи раздела ипотеки при наличии созаемщика

Существуют варианты, при которых вопрос по разделу имущества, взятого в ипотеку, решается по специальным правилам. Это касается всех случаев, когда часть ипотеки оплачивается из целевых фондов, а также в случае проведения процедуры банкротства одного из должников.

Материнский капитал

Основной способ использования материнского капитала – это улучшение жилищных условий. Суммы из Пенсионного фонда напрямую поступают в банк на различных стадиях оплаты ипотеки, в том числе:

  • в качестве первичного взноса;
  • для погашения ранее заключенного договора.

С точки зрения законодательства время поступления не имеет значения. Существенная разница получается, если делится квартира в ипотеке при разводе, когда один из супругов хочет выйти из созаемщиков. Сложность состоит в том, что при использовании материнского капитала для оплаты жилья, родители обязаны закрепить за детьми соответствующее количество квадратных метров.

Самое правильное решение — при оформлении ипотеки сразу определить общую собственность на всех членов семьи. В этом случае Пенсионный фонд не сможет предъявить претензий при переоформлении собственности. Сделать перераспределение квадратных метров во время действия ипотеки, если участвуют созаемщик и материнский капитал невозможно, так жилье находится в залоге у банка, а в случае продажи квартиры без выполнения обязательного условия, ПФ может затребовать возврат материнского капитала, как использованного не по назначению.

В таких случаях придется до конца рассчитаться с банком, оформить право собственности на всех членов семьи ( в том числе детей) и только потом производить раздел между заемщиками.

Банкротство созаемщика

Достаточно большие проблемы с оплатой ипотеки, если заемщик или созаемщик признается банкротом. Согласно законодательству все имущество банкрота, кроме жилья, являющегося единственным местом для проживания, попадает под арест и в дальнейшем реализуется для погашения долга.

Существует нюанс, по которому квартира, находящаяся в залоге у банка, не имеет статуса единственного объекта проживания, т.е. она попадает под требования законов о банкротства. Несмотря на то, что объект ипотеки уже находится в залоге, банки обычно не желают рисковать и предлагают заемщикам расплатиться с кредитом, не дожидаясь наступления сроков оплаты.

Исключение делается только в тех случаях, когда основной заемщик имеет достаточно большие и стабильные доходы.

Военная ипотека

Существует еще один способ получения жилья – это военная ипотека, когда государство оплачивает военнослужащим полную или частичную стоимость жилья. Если государственных выплат не хватает для полного обеспечения кредита, заемщик может привлечь созаемщика, имеющего дополнительные средства, обычно это жена. Если оба супруга являются военнослужащими, они могут оформлять один договор ипотеки и оплачивать его за счет двойного финансирования государства.

Сложности с обеспечением доли созаемщика возникают, если квартира по военной ипотеке при разводе становится объектом спора, например, один из супругов хочет прекратить свое участие в уплате ипотеки.

В связи с тем, что военная ипотека – это целевое финансирование, супруг, не являющийся военным, не имеет право стать собственником квартиры до ее полной выплаты и оформления документов на собственность.

После полной оплаты квартиру можно продать, подарить второму супругу, детям или посторонним лицам, но военнослужащий больше не имеет права на повторное оформление ипотеки.

Как доказать, что кредит платит только один заемщик

Для раздела имущества в случае развода в большинстве случаев необходимо доказать кто именно и из каких доходов оплачивает ипотеку. Несмотря на то, что все имущество, нажитое в течение семейной жизни должно делиться между супругами, суд может принять и другое решение, например, определить разные доли.

Доказать факт, что имела место единолично оплачиваемая ипотека после развода можно только одним способом – предъявить документы:

  • об оплате кредита;
  • о реализации личного несемейного имущества, предшествующего оформлению ипотеки, если средства были использованы в качестве первоначального взноса;
  • документальное подтверждение второго супруга о том, что он не принимал участия в оплате.

Самый бесспорный с этой точки зрения способ оплаты – это перечисление кредитных средств с зарплатной карты.

Наиболее сложный для доказательства случай, когда средства поступают со счета одного супруга согласно договору ипотеки, при этом поступление на этот счет обеспечивает другой супруг. В этом случае необходимо хранить все платежные поручения или квитанции о перечислении средств.

Доказательством может послужить расписка о получении средств для оплаты, долговое обязательство, брачный договор или другие документы, составленные между супругами.

Заключение ипотеки с привлечением созаемщика может вызвать острые противоречия между участниками договора, большинство из которых решаются только в судебном порядке.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке

В ипотечном договоре есть понятие титульный заемщик – это человек, которому банк выдал кредит на покупку квартиры. В качестве полноправного участника сделки по ипотеке может выступать созаемщик – физическое лицо, которое наравне с основным ссудополучателем обязано вернуть кредит в полном объеме.

Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщиков может быть несколько, их максимальное количество определяет банк. При этом приобретаемое имущество может оформляться в долевую собственность заемщика и созаемщиков, или только на титульного заемщика. Во втором случае созаемщик не сможет претендовать на квартиру, если не состоит с заемщиком в браке.

Доходы заемщика и созаемщика, а также их платежеспособность рассматриваются банком в совокупности. При необходимости увеличить сумму ипотечного кредита в договор включают близких родственников, а также третьих лиц, не являющихся родственниками. Их наличие – дополнительная гарантия возврата кредита для банка.

В ипотечный договор включаются все созаемщики. Кроме стандартной формы составляются индивидуальные условия, где могут указать доли участников, а также распределить, какую часть ежемесячного платежа будут вносить стороны.

Права и обязанности созаемщика

Когда в соглашении принимает участие созаемщик, возникает солидарная ответственность. На него ложится обязанность по возврату долга. Кредитор может предъявить требование об исполнении обязательств к одному из должников или ко всем участникам сделки без обращения в судебную инстанцию.

Ответственность созаемщика наступает после того, как заемщик перестает вносить денежные средства согласно графику. Если обязательства не будут исполнены, залоговое имущество реализуется банком в счет погашения задолженности.

Если созаемщик выплатил долг вместо титульного заемщика, он имеет право обратиться в суд с иском о возврате денежных средств или о выделении доли в ипотечной квартире. При этом суду понадобятся письменные доказательства, что долг был выплачен созаемщиком.

Чем созаемщик отличается от поручителя

В отличие от созаемщика, доходы поручителя рассматриваются отдельно и не учитываются при определении размера ипотечного кредита. При поручительстве также возникает обязанность рассчитаться с кредитором, но не появляются права на недвижимость.

Поручитель только подтверждает платежеспособность и финансовую состоятельность заемщика. Обязанность по возврату заемных средств у него наступает после того, как созаемщики допустят возникновение просроченной задолженности и перестанут совершать ежемесячные платежи. При этом сначала банк должен будет обратиться в судебную инстанцию.

Требования к созаемщику по ипотеке

В каждом банке есть документ, регламентирующий условия для получения ипотечного кредита. В нем прописывают параметры, которым должен соответствовать потенциальный заемщик, чтобы заявку приняли к рассмотрению.

При оформлении ипотеки и к заемщику, и к созаемщикам предъявляются одинаковые требования:

  • наличие российского гражданства:
  • возраст старше 21 года на момент оформления ипотеки;
  • 60-75 лет на момент возврата кредита;
  • стаж от полугода на последнем месте работы;
  • общий стаж трудовой деятельности не меньше года;
  • наличие положительной кредитной истории.

В пакет документов, который обязан предоставить созаемщик, входят:

  • заявление-анкета по форме банка;
  • удостоверение личности;
  • документальное подтверждение доходов;
  • справка о трудоустройстве или заверенная копия трудовой книжки.

В ходе проверки банк может запросить дополнительные сведения.

Как вывести созаемщика из договора ипотеки

Поскольку развод по закону не является основанием для вывода бывшего супруга из категории созаемщиков, банк будет оценивать доходы заемщика и его возможности самостоятельно выплачивать кредит. Если кредитная организация сочтет доходы низкими, заявление будет отклонено. В этом случае в качестве альтернативы банку можно предложить другую кандидатуру созаемщика. Кроме этого, по согласованию участников договора, созаемщик может стать титульным заемщиком.

Этапы вывода созаемщика из ипотечного договора

Процедура изменения состава должников происходит в следующей последовательности:

  1. Предоставить в банк заявление и документы, подтверждающие трудоустройство и доходы заемщика. На основании этого кредитная организация инициирует новую проверку, чтобы принять решение.
  2. После одобрения с банком подписывается дополнительного соглашения к ипотечному договору, в которое вносится информация об исключении или замене созаемщика.
  3. Подписанные документы необходимо предоставить в МФЦ для регистрации изменений в Росреестре.
  4. Завершающий этап – оформить новую страховку на имущество с учетом произошедших изменений в составе должников.

Кто такой созаемщик по ипотеке, его права и обязанности

Оформить ипотечный кредит в России – дело непростое. Поэтому зачастую чтобы повысить шансы на одобрение кредита и добиться увеличения суммы кредитования, заемщики вынуждены искать созаемщиков по ипотеке. Однако быть созаемщиком – дело довольно рискованное. Ведь если заемщик не будет выплачивать кредит, то бремя его выплаты целиком ложится на плечи созаемщика. Поэтому прежде чем соглашаться на эту роль, потенциальному кандидату следует взвесить все плюсы и минусы. О них мы и поговорим в данной статье, а также подробно рассмотрим термин «созаемщик».

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Чтобы точно это определить, обратимся к законодательной базе. Так, ст. 323 российского Гражданского Кодекса четко указывает, что созаемщик по ипотеке – это гражданин, обладающий равными правами и обязанностями с заемщиком. Главное здесь то, что он будет нести солидарную ответственность перед кредитным учреждением по выплате долга.

Читать еще:  Как снять ограничение права ипотека с земельного участка?

Для заемщика привлечение созаемщика выгодно тем, что позволит получить кредит или увеличить его сумму. Это объясняется тем фактом, что доходы нового лица при вынесении решения будут учитываться наравне с доходами заемщика. Однако они должны быть официально подтверждены.

Несмотря на то что закон точно определяет сущность понятия «созаемщик», разные банки трактуют это определение по-разному. Здесь ситуация напоминает отношение кредитных учреждений к поручителю. У банков нет одинакового трактования этих терминов. В некоторых банках все участники кредитного соглашения приравниваются к созаемщикам. Тогда кредитор не выделяет, кто из данных лиц будет основным заемщиком. Кредитору неважно, кто будет погашать долг, а за кем будет числиться собственность. Ему важно, чтобы кредит погашался без просрочек. Тогда заемщики самостоятельно устанавливают, каким образом они будут погашать задолженность.

Созаемщик вправе стать совладельцем жилья. Зачастую в этой роли выступает супруг или супруга заемщика. Что интересно, в этом случае даже необязательно, чтобы созаемщик по кредиту имел место работы и подтверждал свой доход. Кредитор обязательно потребует нотариальное свидетельство согласия супруга или супруги. Если супруги не хотят нести одинаковую ответственность по ипотеке и иметь одни и те же права, то они могут заключить брачный договор. В нем они могут прописать все интересующие их аспекты. В этом случае в банк-кредитор следует предоставить копию брачного соглашения. Тогда привлечение супруга не потребуется.

Есть еще одна особенная категория лиц, которые могут быть созаемщиками. Это родители ребёнка, достигшего совершеннолетия, на которого необходимо оформить квартиру. В этом случае они становятся созаемщиками и выплачивают ипотеку за ребенка.

Таким образом, фактически выступить в роли созаемщика может кто угодно. Главное – чтобы его утвердила кредитная организация. Обычно кредитные учреждения просят выбрать кого-то из родственников. Однако некоторые кредитные учреждения могут согласиться даже на неофициального супруга (супругу) или и вовсе на третье лицо. Дело в том, что банку нужно уменьшить свои кредитные риски и обеспечить своевременное погашение задолженности. Если привлечение третьего лица в качестве созаемщика представляется единственно доступным вариантом, то банк может согласиться на это.

Банк сам определяет общее число созаемщиков. Обычно оно не превышает трех – четырех человек, но здесь также возможны варианты.

Особенности оформления договора

Для созаемщиков банк запрашивает тот же комплект документов, что и для основного заемщика.

В соглашении необходимо прописать взаимоотношения между сторонами кредитования. В частности, следует зафиксировать, кто, в какой степени и когда отвечает по взятым на себя обязательствам. К примеру, обе стороны сделки могут выплачивать ипотеку совместными усилиями, поделив между собой величину ежемесячного ипотечного платежа на две части. Другой вариант – созаемщик погашает ипотеку только тогда, когда у основного заемщика возникают трудности по выплате долга.

Обычно при определении величины кредитного лимита банком будет учитываться совокупный доход заемщика и всех созаемщиков. Однако методики разных финансовых институтов могут различаться. Чаще всего, методика расчета будет зависеть от числа созаемщиков, соотношения их официального дохода и степени родства с заемщиком.

Отдельно стоит продумать вопрос страхования. Одно дело, если банки требуют обязательного страхования созаемщика. Тогда нет вариантов. Если же банк сосредотачивается только на страховании самого заемщика, то заемщики сами решают, стоит ли страховать других лиц. Здесь следует учесть все риски.

Обязанности ипотечного созаемщика

Обычно считается, что главная обязанность созаемщика – это выплачивать долг, если у заемщика возникают трудности. Действительно, о своих обязанностях нужно помнить, соглашаясь подписать договор. Однако он также имеет и существенные права. Об этом и пойдет речь в данном разделе.

Ключевые обязанности созаемщика по ипотеке:

  • Они имеют те же обязанности по кредитному договору, что и главный заемщик.
  • Если к моменту подписания ипотечного соглашения между сторонами был заключен официальный брак, то купленная за счет ипотеки недвижимость будет принадлежать им обоим. Это актуально, если иное не прописано в брачном контракте.
  • Если между сторонами по ипотеке не заключен официальный брак, то созаемщик все равно имеет право претендовать на получение доли в недвижимости в ипотеке. Тем не менее для этого необходимо иметь весомое основание. Так, он должен был осуществлять погашение платежей или принимать участие в первоначальном взносе средств. Это легко подтвердить, предъявив соответствующие выписки и квитанции.
  • Если главный заемщик перестал осуществлять погашение кредита, то банк вправе предъявить эти требования к созаемщику.
  • Созаемщик имеет право вносить в кредитное учреждение ту сумму, которая была указана в кредитном договоре как величина ежемесячного платежа на дату оформления ипотеки. Сюда также входят суммы досрочного погашения и пени, штрафы.
  • Если созаемщик не станет выражать свои претензии на долю в объекте недвижимости, то это не избавит его от необходимости погашения кредита.

Важно знать, что основной обязанностью созаемщика является погашение ипотеки в строго оговорённые сроки. Это актуально при возникновении трудностей с выплатой долга у заемщика.

При этом обычно стороны сами решают, как будет погашаться кредит. Например, все платежи может вносить сам заемщик. А если у него возникнут трудности, то ему помогает созаемщик. Или же они ежемесячно равными долями выплачивают ежемесячный платеж.

Обычно банк в этом не участвует. Ему все равно, кто будет вносить платежи. Для кредитора важно, чтобы долг погашался своевременно. То есть стороны вправе выбрать наиболее удобный для них порядок погашения ипотеки.

Однако иногда необходимо добиться согласования с банком порядка выплаты задолженности. Например, это становится актуальным, когда возникают сложности при разводе супругов.

Права созаемщиков по ипотеке

Фактически созаемщик обладает теми же правами, что и сам заемщик. Как правило, между сторонами заключается дополнительный договор. В нем и прописывают основные права созаемщика, в частности, право на квартиру.

Права будут определены исходя из статусы покупаемой недвижимости, существования брачного соглашения или иного контракта, в котором указываются границы прав и ответственности.

В некоторых случаях даже заключается официально оформленный отказ созаемщика от требования доли в приобретаемом в ипотеку объекте недвижимости. Он должен быть заверен у нотариуса. Это требуется, чтобы у заемщика была гарантия, что созаемщик не выдвинет претензии на квартиру в случае погашения долга им самим.

Говоря о правах созаемщика, отметим, что даже если он не является законным супругом (супругой) заемщика, то он все равно имеет право получить долю в квартире. Также он вправе претендовать на получение налогового вычета. Однако для этого необходимо иметь равное долевое участие с заемщиком.

Можно ли прекратить обязательства?

Прекратить быть созаемщиком – сложный, порой невозможный процесс. Поэтому прежде чем соглашаться на эту роль, следует тщательно все обдумать. Однако в большинстве случаев на момент заключения договора у заемщика и созаемщика налажены хорошие взаимоотношения, и они не думают, что могут возникнуть трудности. Однако ипотека оформляется на продолжительный временной промежуток. За этот период может произойти все что угодно. Например, супруги могут развестись, родственники – поссориться и т.д.

Чтобы отказаться от роли созаемщика потребуется:

  • получить положительный ответ от главного заемщика;
  • добиться одобрения кредитора;
  • оформить дополнительно соглашение к ипотечному соглашению.

Даже если стороны придут к взаимному согласию, то еще не факт, что банк разрешит выйти из сделки. Кредитные учреждения – это крайне не приветствуют. Поэтому получить их одобрение крайне сложно. Ведь выход из договора будет означать принятие банком большего уровня риска. Это может привести к возникновению проблем с данным кредитом. Банк может пойти на это, только если заемщик, к примеру, привлечет другое лицо на замену. При этом важно, чтобы его финансовый доход был не ниже, чем у предыдущего.

Если созаемщику не удалось добиться разрешения у банка и у заемщика, то можно обращаться в суд. Однако у него должны быть весомые доказательства своей правоты. Но, как показывает практика, судебные разбирательства редко заканчиваются в пользу созаемщика. Суд может принять сторону созаемщика, если его ввели в заблуждение, или он подписывал договор в неадекватном состоянии. Но это доказать будет крайне сложно,

Требования к созаемщикам

Отметим, что каждый банк предъявляет свои собственные требования к лицу, которое выступает в качестве созаёмщика по ипотеке, но есть ряд общих требований, которым он должен соответствовать.

  • Если объект недвижимости приобретается на территории РФ, то в качестве созаемщика допускается привлечь только гражданина РФ.
  • Минимально допустимый стаж на последнем месте работы – от полугода до года (в зависимости от банка- кредитора).
  • Соблюдение принципа платежеспособности. Обычно банки требуют, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% от дохода созаемщика.
  • Также принимается во внимание кредитная история. Она должна быть положительной.
  • Необходимо соблюдать требование по возрасту. Походят лица не моложе 21 года и не старше 55 лет (обычно – на период полной выплаты долга).

Отметим, что пенсионеры не могут быть созаемщиками по ипотеке. Это очень огорчает многих заемщиков. Ведь обычно они рассчитывают привлечь своих родителей, которые точно не откажут выступить в этом качестве.

Таким образом в целом требования банков к созаемщику аналогичны требованиям к самому заемщику. Это справедливо, ведь в итоге, при возникновении трудностей у заемщика бремя выплаты долга ложится на плечи созаемщика.

Советы созаемщику

Не следует соглашаться на этот статус, только чтобы угодить родственникам или друзьям. Всегда нужно взвесить все «за» и «против». Следует обдумать возможные последствия своего преждевременного согласия. Вот основные моменты, которые следует учесть:

  • Длительность ипотечного соглашения (20-25 лет и более). За это время многое может измениться, в том числе доходы. Если их уровень упадет, ипотеку все равно необходимо будет уплачивать.
  • Ограничение возможностей по получению других кредитов. Ведь при принятии решения о выдаче кредита новые кредиторы будут исходить из того, что на клиенте уже числится ипотека.
  • Если в роли созаемщика выступает супруг, законный брак с которым основной заемщик заключил после получения ипотеки, то такой супруг не имеет права претендовать на долю в объекте недвижимости, если это не урегулировано брачным соглашением.
  • Сложности выхода из сделки.

Если гражданин взвесил все риски и решился стать созаемщиком по ипотеке, то ему необходимо в обязательном порядке зафиксировать свои права на объект недвижимости. Обычно это оформляется с помощью отдельного договора (например, брачного контракта) или дополнительного соглашения к ипотечному контракту. В качестве альтернативного варианта допускается установление способа возврата должником потраченных на погашение кредита денег, если на выделение доли в квартире он не согласен.

Таким образом, фактически созаемщиком может быть любое лицо, согласованное с банком. Однако, прежде чем решиться на эту роль, следует все тщательно обдумать.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector