Договор аренды при наличии двух собственников

Договор аренды 2 собственника

Советы юристов:

4.1. Ответ зависит от условий договора аренды.

Обязанности нескольких арендаторов, по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если иное не предусмотрено в договоре

Если нет иного в договоре аренды, арендодатель вправе требовать оплату от других соарендаторов.
Если задолженность не будет погашена, Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Надо проверить, есть иное в договоре.

8.1. Здравствуйте, Дания Рашидовна.

С момента приобретения вторым сособственником доли в праве собственности на указанное помещение, помещение находится в долевой собственности, и ни один из сособственников не в праве без получения согласия другого сособственника распоряжаться имуществом находящимся в долевой собственности.
В случае отсутствия согласия второго сособственника помещения, заключенное дополнительное соглашение к договору аренды является оспоримой сделкой, т.к. заключено без согласия второго сособственника, что является нарушением действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

11.1. ВОзможно.
НО надо будет определить на местности этот участок ина схеме.
Нет, не надо у нотариуса.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

13.2. К уголовной ответственности за что Вы собрались привлекать квартиранта? Из текста вопроса не усматривается, что в действиях имеется состав уголовно-наказуемого деяния. А вот выселить этих граждан в судебном порядке у Вас имеются все основания. Сособственник не имеет права сдавать комнату без Вашего согласия.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

«»1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

17. Приветствую!
Ситуация такая, грузовой автомобиль был передан собственником по договору аренды водителю. Произошло ДТП виновником которого являлся данный автомобиль (врезался в легковую машину), за рулем ехал водитель по договору аренды. 2 человека (из легкового автомобиля) находятся в тяжелом состоянии.

Вопрос — на ком ответственность? И что грозит собственнику ТС?

18.1. Здравствуйте, уважаемая Татьяна!

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (статья 247. ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).

Вы можете обратиться за помощью по составлению документов, заказать персональную консультацию.

19.1. Зависит от условий договора. В общем случае — нет, пропадает сторона обязательства.

Статья 308 ГК РФ. Стороны обязательства

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

21.1. Добрый день!
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 23.05.2018)
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Остались вопросы — можете позвонить.

22.1. Здравствуйте.
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Нужно получить согласие.

27.1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья 168 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

28.1. Решение задач происходит в платном порядке;
ч.1 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)
«»Статья 779. Договор возмездного оказания услуг

Позиции высших судов по ст. 779 ГК РФ «>>>»

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 779 ГК РФ

«»1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
«»2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
» Открыть полный текст документа «

Можно и подавать в суд ст.131 ГК РФ. Разрешение на строительство было? Ст.51 Градостроительного Кодекса РФ. Нужно ознакомится с договором аренды ст.606 ГК РФ.

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

1.1. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы могут быть поданы в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

3. По соглашению сторон подведомственный суду спор, возникший из гражданско-правовых отношений, до принятия судом первой инстанции судебного постановления, которым заканчивается рассмотрение гражданского дела по существу, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и федеральным законом.

Одно помещение-два собственника

Добрый день, коллеги! Прошу помочь разобраться. Есть потенциальный арендатор на нежилую площадь на этаже. Этаж по частям принадлежит двум разным собственникам. Возможно ли и рационально ли составить тройственный договор аренды?
Тут возникает целый список вопросов:

1. Как делить ответственность? Кто может начислять задолженность? Один Ар-ль или оба сразу, если платеж в адрес одного задержали?
2. Как распределять коммунальные платежи?
3. Вопрос по будущей регистрации долгосрочного договора аренды. Регпалата потребует предоставить кадастровый паспорт помещения (объекта). Помещение физически одно, но объектов собственности — два, и БТИ не даст нам кадастровый паспорт на общую площадь. Даже если мы принесем два паспорта на части помещения, неизвестно, как на это отреагируют в регпалате.
4. Как привлекать к ответственности арендодателей?

Уважаемая Ксения, добрый день! Да проблем-то никаких нет. Свобода договора — святой принцип. Хоть десять у помещения собственников будет, хоть сто — без разницы. Судя по Вашему посту, доли собственников не выделены в натуре — я верно Вас понял? Тогда каждый из сособственников, намеревающийся заключить с арендатором договор аренды, должен заручиться согласием второго сособственника на такое действие. Платежи распределять как? Ну, скажем, самое простое — пропорционально доле в собственности. В договоре можно прописать, что арендодатель А действует и от своего имени, и от имени арендодателя Б (нужна будет либо доверенность от аренд. Б, либо договор между А и Б). Ежели Росреестр (а не Регпалата) требует кучу разных формальностей — так, может, лучше заключить договор на 364 дня? Чтоб без Росреестра обойтись? А в целом — долгосрочный договор должен быть непростой, чётко проработанный, с детальным определением условий и проч.Такая работа обычно выполняется весьма квалифицированными юристами за достойное вознаграждение.)))

Уважаемая Ксения!
Во всем согласна с Сергеем, кроме одного: действительно, договор аренды заключается с одним из собственников, однако при этом в договоре должно быть прописано (в одном из постановлений ВАСа было): Арендодатель гарантирует передачу ему другими сособственниками, а именно – ФИО, правомочий сдавать в аренду помещение №№, что подтверждается подписью сособственника. А в конце договора: согласовано, ФИО, подпись. И все. Все спорные вопросы, о которых Вы спрашивали, прописываются в договоре аренды с арендодателем. При этом доверенность от А к Б или договор между ними не требуется .

платежи прописываются не по долям, а согласно договору, счетчикам, квитанциям. Не более того и на реквизиты Арендодателя. Не усложняйте себе жизнь, все проще. Удачи Вам!

Цена: 45 000 руб.

Уважаемая Мария, добрый день! Вот как раз дело-то в том, что автор темы не указал, каким образом происходит оплата коммунальных услуг обоими сособственниками. Возможно, счетчик один, а потребителей — два. Конечно, проще — если доли выделены в натуре — поставить два счетчика (на эл.энергию, на воду и проч.). Но если счетчик — один? А о нюансах взаимоотношений поставщиков услуг и сособственников автор темы не сообщает. Здесь важны детали и кажущаяся простота решений может привести с серьезным и неприятным последствиям.

Стоп-стоп, коллеги, уточняю. Сергей, проблема-то как раз в том, что физических границ внутри помещения (площади, которая будет сдаваться в аренду) нет. Но есть юридическая граница. Сейчас этаж разбит на офисы, часть принадлежит на праве соб-ти одному, часть — другому. По свидетельствам. Никаких долей нет. высе выделено в натуре. Все просто. Планируемый в будущем торговый зал захватывает часть площадей 1 соб-ка и часть- 2го. Договор сто процентов будет долгосрок. КАК его РЕГИСТРИРОВАТЬ (если тройственный)? Какое БТИ паспорт сделает на помещение, кусок которого принадлежит 1, а другой кусок — 2 арендодателю?

Заключите 2 договора аренды. указываете площадь аренды в договорах соответсвенно, расчитываете арендную плату. регестрируете в росреестре.

Денис, видимо так и придется. Другого, изворотливого варианта мы не находим, к сожалению(((

Денис, видимо так и придется. Другого, изворотливого варианта мы не находим, к сожалению(((

Цена: 50 000 руб.

Вообще-то, если физических границ нет, то нет и самостоятельного объекта гражданских прав. Непонятно, как были зарегистрованы права за каждым из собственников по отдельности. Но это мало касается сути вопроса. Денис Гросс правильно советует — с каждым из собственников необходимо заключить самостоятельный договор. Эти арендодатели юридически друг с другом никак не связаны. Вполне возможно, что каждый из них предложит Вам свою ставку арендной платы, срок и другие условия договора..

Сейчас границы есть — помещения функционируют. Но в будущем предполагают перепланировку, стеночки снесут, и из нескольких офисов, принадлежащих разным соб-кам, будет один бооооооольшой магазин. Ставка одинаковая, условия договора одни и те же, арендатор будет один, будущее помещение одно по сути.

Как быстро границы появились! Вчера в 21:55 их еще не было! :)) Но все равно Вам надо сейчас заключить 2 договора..

Присоединяюсь к мнению уважаемого Дениса. Только одно маленькое дополнение. Исходя из законного интереса будущего арендатора: эти 2 Договора аренды соответствующих долей нежилого помещения, расположенного по одному адресу, НЕОБХОДИМО ЗАКЛЮЧАТЬ ОДНОВРЕМЕННО. Т.е. сесть втроем за стол. Иначе можно оказаться арендатором некоего эвклидового пространства наряду с иным субъектом гражданско-правовых отношений в таком же правовом статусе.

Юрий, а зачем такое условие, если эти два объекта юридически не связаны друг с другом, и каждый имеет своего собственника. В чем юридическое преимущество именно одноврмеменного заключения обоих договоров? Ведь вполне возможно, что только один из собственников захочет сдавать свое помещение.

Цена договорная

Гамлет, день добрый!
Так я понял интерес (вполне законный) лица, желающего стать арендатором.

Да это понятно. И признаю целесообразность трехсторонних переговоров. Но юридическую необходимость одновременного заключения этих договоров не вижу..

«Пролететь» можно. Зачем арендатору, к примеру, одна половина волейбольного зала? Что он будет с ней делать? Вступать в бесконечные переговоры с арендатором другой половины?

День добрый, уважаемая Ксения!

«условия договора одни и те же»
Т.к. арендодателя ДВА, — то РЕКОМЕНДУЮ подписать Договоры аренды одновременно (за одним столом). И самое главное прописать в них вариант прекращения каждого Договора по желанию одного из арендодателей. Не только срок заблаговременности уведомления о прекращении Договора. Но и то, что в таком случае прекращает действовать другой Договор.
Типа такого:
1) в Договоре № 1: «В случае прекращения Договора аренды между арендодателем А и арендатором В по желанию арендодателя А — также одновременно перестает действовать Договор аренды между арендодателем Б и арендатором В.»;
2) в Договоре № 2: «В случае прекращения Договора аренды между арендодателем Б и арендатором В по желанию арендодателя Б — также одновременно перестает действовать Договор аренды между арендодателем А и арендатором В.»
Ведь волеизъявление арендодателей вполне может быть разным. Кроме того, целесообразно также будет предусмотреть вариант смены одного или обоих разу собственников. Видимо в случае отказа нового собственника от продолжения действия Договора аренды — это также необходимо будет прописать как законное основание одновременного прекращения действия другого Договора (вне зависимости от воли другого арендодателя).

Хочу Вас, Ксения, обрадовать. В Вашем случае, если, конечно не хотите проблем в будущем, не придется заключать предлагаемых договоров.
Вы хотите объединить все помещения в одно, т.е. собираетесь сделать перепланировку с изменениями границ объектов. В данном случае должен быть образован новый объект недвижимости, который Вы и будете сдавать. В противном случае защитить свои права в суде Вы не сможете ввиду отсутствия объекта аренды.
Но нелегально, конечно, можете владеть и пользоваться.
Но в этом случае не стоит заморачиваться поднятыми проблемами. Договор всё равно будет ничтожным, пишите в нем всё, что хотите.

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП .

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРП ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости ( ЕГРП ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Договор аренды офиса: ликбез для собственника

У меня есть офисная площадь, я нашёл арендатора. Что дальше?

Дальше — составить и подписать договор. Если это ваш первый опыт, появляются вопросы: обязательно ли сдавать по договору, как убедить арендатора, что стоит в нём зафиксировать.

Я — Аурика Штирбу, юрист платформы для поиска офисов Place for work. Я составила краткий и простой ликбез о договорах для начинающих арендодателей. Читайте и задавайте вопросы в комментариях.

Зачем договор? Я же вижу, что люди адекватные

Начинающие арендодатели часто об этом спрашивают. Вопрос понятен: мы — честные люди, наши будущие арендаторы — вполне респектабельные. Договоримся на словах. Что может пойти не так?

Здесь играют роль три фактора: законодательство, удобство арендатора и арендодателя.

Закон

Если вы или арендатор заключаете сделку как юридическое лицо — письменный договор нужен. Уточню, что ИП — не юридическое лицо: это физлицо, которое вправе вести бизнес.

Если договор действует больше 12 месяцев — он должен быть письменным.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Удобство арендатора

Без договора не получится зарегистрировать компанию в налоговой. Бывает, что арендатор регистрирует новую компанию или хочет «прописать» действующую фирму по новому адресу. Для этого он подаёт в налоговую пакет документов, которые дают ему право занимать помещение. Если он снимает офис — туда входит договор аренды.

Без договора не получится принять расходы на аренду, уменьшить налог на прибыль или НДС. Куда уходят деньги, на основании чего?

Не каждый арендатор согласится снимать «на доверии». Без договора нет гарантии, что его имущество будет в порядке. Представьте ситуацию: завёз свою технику, мебель, документы — и на следующий день в офисе поменяли замки. Доказать факт устного договора и привлечь к ответственности мошенников будет непросто.

Удобство арендодателя

Договор — гарантия ваших прав. Например, арендатор оказался безответственным: попросил подождать с оплатой и съехал, не перечислив деньги. По договору получится привлечь его к ответу.

Договор предотвращает споры и помогает решить, если они возникли. Когда вы составляете текст с арендатором, вы закрепляете условия: какого числа должны приходить платежи, кто оплачивает коммунальные услуги, для каких целей можно использовать помещение. Когда вы пишете документ, вы вспомните детали, которые могли бы упустить в простой беседе. Именно случайная забывчивость чаще всего приводит к конфликтам при устных договорах.

О чём писать в договоре? Может, чужой скачать?

Лучше всего договор составит юрист — и это не самореклама. Человек, который хорошо знает законы и участвовал в судебных разбирательствах, предвидит возможные конфликты сторон и предотвращает их.

Решились составлять договор без юриста — вот план, который вам поможет.

1. Опишите объект аренды: тип помещения, площадь, адрес. Если у помещения есть кадастровый номер, укажите его. Приложите схему помещения и фотографии. Если сдаёте с мебелью и техникой, опишите её и сфотографируйте.

2. Кто сдаёт и кто снимает. Личные данные или данные компаний, контактные лица.

3. Арендная плата: размер, дата ежемесячных платежей, оплата коммунальных услуг. Если коммунальные платежи на арендаторе, зафиксируйте показания счётчиков воды и электричества. Залог, можно ли засчитать его как оплату последнего месяца. Какие суммы может не вернуть собственник, если имущество испорчено.

4. Срок аренды. Кто и почему может расторгнуть договор, за какой срок до расторжения нужно предупредить об этом. Есть ли у съёмщика преимущественное право продлить договор, или собственник может сдать офис другой компании.

Составили. Что дальше?

Вы и арендатор подписываете договор. Если срок аренды меньше 12 месяцев, достаточно двух экземпляров. Больше — понадобится третий экземпляр. Его нужно будет отправить в Росреестр, чтобы зарегистрировать договор.

Договоры аренды сроком более 12 месяцев обязательно подлежат государственной регистрации.

Как быть на связи с арендатором и следить за ситуацией в помещении, но не перегнуть палку?

Самый надёжный способ — найти варианты, которые устроят обе стороны, и прописать их в договоре. Кто и как часто может приходить в помещение, можно ли делать это не в присутствии арендатора и его сотрудников.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.