Инвестирование строительства обанкротившихся застройщиков
Expertrating.ru

Юридический портал

Инвестирование строительства обанкротившихся застройщиков

Инвестиции в строительство: что делать, если договор оспаривает конкурсный управляющий?

Вложение инвестиций в строительство: банкротные риски

Инвестирование денежных средств как в бизнес в целом, так и под конкретные проекты – достаточно рискованное мероприятие. В любой момент получатель денег может отказаться их возвращать как без причины, так и по какой-либо причине, к примеру, банкротство.

В сфере строительства, где достаточно часто применяется схема вложений инвестиций под конкретный проект, банкротства компаний-застройщиков также не является редким случаем.

Инвестирование может быть осуществлено не только вложением денежных средств в проект, но и предоставлением имущества в аренду, в том числе земельных участков под объекты застройки.

Ситуация еще больше усложняется, если строительство ведется в рамках законодательства о долевом участии в строительстве: в итоге объект возводится с привлечением как инвестиций граждан, так и инвестиций компаний либо предпринимателей, что регулируется разными законами: к примеру, невыполнение обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства влечет ответственность зачастую более внушительную, нежели невозврат инвестиций компании либо конкретному предпринимателю.

Безусловно, во втором случае защищенность вложенных инвестиций (гарантия их возврата) напрямую зависит от качества договоров, сопровождающих инвестирование.

Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2017 г. по делу А32-22094/2015.

Фабула дела

В рамках дела о банкротстве компании-застройщика конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка, на котором компания-застройщик осуществляла строительство трехэтажного многоквартирного дома в рамках законодательства о долевом участии в строительстве.

Инвестирование в проект сопровождалось заключенными между банкротящимся застройщиком и компанией-инвестором договорами инвестирования в строительство и аренды земельного участка, а также договоров о долевом участии в строительстве, заключение с гражданами которых предусматривал общий договор об инвестировании.

Конкурсный управляющий в качестве обоснования подачи заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным указал на низкую стоимость арендной платы за земельный участок, на котором компания-банкрот вела строительство жилого здания: 1 000 рублей в месяц.

При этом, конкурсным управляющим был представлен суду отчет об оценке стоимости арендной платы земельного участка, которая согласно указанному отчету, составляет 3 089 000 рублей в год, то есть 257 416,67 рублей в месяц.

Основной договор инвестирования в строительство заключен между инвестором и застройщиком заключен на сумму 157 396 000 рублей.

Суду компанией-банкротом было представлено экономическое обоснование заключение договоров инвестирования и аренды земельного участка: в случае реализации квартир по итогам проекта его выручка составляет 87 000 000 рублей.

Суд отказал в признании договора аренды земельного участка недействительным.

Позиция суда

1. Суд при вынесении решения исходил из свободы заключения договоров: между сторонами (инвестор и застройщик) мог быть заключен как один, общий, договор инвестирования, содержащий раздел о передаче инвестором застройщику в аренду земельного участка, либо – два разных договора. Указанное обусловлено тем, что предпринимателям предоставлено право как заключать не указанные в законодательстве договоры, так и комплексные договоры, содержащие в себе условия нескольких предусмотренных законом договоров.

2. Суд, оценив условия договоров как инвестирования, так и аренды, пришел к выводу об их взаимосвязанности: инвестирование денежных средств и имущества (земельный участок) имело целью дальнейшее привлечение денежных средств от граждан-участников долевого строительства (о чем имеется указание в договоре инвестирования). Соответственно, по итогам сдачи возведенного жилого дома компания-застройщик получит прибыль и вернет вложенные денежные средства инвестором.

3. Суд, при вынесении судебных актов в рамках заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным, учел неравнозначность последствий для инвестора как инициатора банкротства компании-застройщика от признания указанного договора недействительным и в случае отказа в признании недействительным. В случае сохранения силы договора, приведенные в экономическом обосновании сведения о выручке в 87 000 000 будут получены инвестором.

4. Судом был учтен тот факт, что без аренды земельного участка строительство объекта невозможно, следовательно, невозможным является и сам проект, в который инвестор вложил как денежные средства, так и имущество (земельный участок).

Комментарии

1. Постановление суда – пример взвешенного подхода судей при рассмотрении заявления о признании договора об инвестировании недействительным: договор аренды земельного участка рассматривался не отдельно как некая абстракция, но применительно ко всему проекту в целом и его цели: получение прибыли застройщиком и возврат инвестиций инвестору.

2. Это постановление является и примером грамотного приведения доказательств стороной с использованием расчетов, наглядно демонстрирующих суду предпринимательскую цель заключенного договора, значение инвестиции в проекте и прямую зависимость и взаимосвязанность со вторым, инвестиционным, договором.

3. Грамотно выстроенная доказательная база по обоснованию экономической составляющей проекта привела к тому, что отчет об оценке стоимости аренды земельного участка (доказательство, приведенное конкурсным управляющим) не был принят во внимание судом, исходя, вновь, из комплексного подхода к спорной ситуации.

4. Банкротство компании, привлекавшей немалые инвестиционные средства, оспаривание договоров в рамках дела о банкротстве такой компании является очередным доказательством того, что инвестирование в строительстве – рискованное мероприятие. И совершенно не имеет значения вид инвестиций: денежные средства, движимое имущество (к примеру, строительная техника), или же недвижимое имущество (земельные участки).

5. Осуществляя вложения в строительные проекты, необходимо знать достаточно детально сам проект, компанию, привлекающую инвестиции, тщательно проработать договорную схему, сопровождающую как процесс инвестирования, так и возврат вложенных инвестиций. Здесь не лищними будут инструменты поручительства, залога, а также схемы с поэтапным возвратом инвестиций, начинающимся до завершения проекта в целом.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com .

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Банкротство строительной компании: что делать инвесторам?

Банкротство застройщика практически всегда вызывает юридические конфликты между застройщиком, его кредиторами, в том числе долевыми инвесторами, арбитражным управляющим. Такие случаи влекут рост социальной напряженности, градус которой напрямую зависит от масштаба деятельности застройщика-банкрота и количества объектов, строительство которых заморожено. Проанализируем, как складывается практика защиты прав инвесторов, и дадим ряд рекомендаций.

Согласно законодательству

В августе 2011 года вступил в силу § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), регулирующий банкротство застройщиков.

Государство защищает права долевых инвесторов в ситуации банкротства застройщиков. Существуют правовые нормы, обязывающие застройщика ежеквартально представлять в надзорный орган отчет о своем финансовом состоянии, а за нарушение такой обязанности предусмотрена ощутимая административная ответственность. Таким образом, государство по формальным признакам отслеживает финансовое состояние застройщиков, привлекающих деньги инвесторов. Кроме этого, застройщики с 01.01.2014 обязаны дополнительно обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами. Речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов или предоставлении в их пользу поручительства банка.

Для той части долевых инвесторов, которые вкладывали деньги в строительство жилья до 01.01.2014 на старых условиях (без страхования ответственности или поручительства банка), перспектива участия в процедуре банкротства застройщика может стать вполне реальной в связи с кризисными явлениями в экономике.

Если в отношении застройщика арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве, то долевым инвесторам в первую очередь необходимо включить свои требования в реестр требований кредиторов должника. Для этого необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требований в реестр. Такое заявление необходимо подать в срок не позднее двух месяцев со дня открытия конкурсного производства. В случае пропуска двухмесячного срока требования кредитора могут быть учтены «за реестром», что сводит к нулю перспективы их удовлетворения в будущем.

В случае банкротства застройщика наиболее благоприятной для долевых инвесторов будет ситуация, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Тогда у долевых инвесторов есть возможность в рамках дела о банкротстве признать право собственности на конкретное жилое помещение, но только лишь если застройщик передал квартиру дольщику по передаточному акту до даты принятия заявления о банкротстве застройщика. Что делать в случае, если застройщик уклонился от подписания передаточного акта? К сожалению, Закон о банкротстве не дает ответа на этот вопрос, он решается индивидуально в каждом споре по усмотрению судьи. Анализ арбитражной практики позволяет сделать вывод о том, что при наличии у долевого инвестора убедительной правовой позиции суды встают на сторону дольщика.

Читать еще:  Раздел имущества по согласованию сторон при разводе

В случае когда дом не введен в эксплуатацию, эффективно защищать свои права долевому инвестору становится сложнее.

В рамках банкротства застройщика у долевых инвесторов есть следующий выбор: предъявить застройщику требование о передаче денег (в виде возмещения убытков, оплаты неустойки) либо требовать от застройщика передачи квартир в недостроенном доме. Долевой инвестор должен выбрать только один из предложенных вариантов, предъявление одновременно двух требований Законом о банкротстве не предусмотрено.

В первом случае долевые инвесторы принимают решение отказаться от своих притязаний на квартиру в недостроенном доме, а взамен приобрести возможность получения от застройщика денег по результатам такой процедуры банкротства, как конкурсное производство. Законом о банкротстве предусмотрено, что долевые инвесторы, являющиеся кредитором застройщика-банкрота, имеют преимущество в удовлетворении своих требований по сравнению с другими кредиторами застройщика третьей и следующих очередей. То есть после расчета по текущим обязательствам (тем денежным обязательствам должника, которые возникли после даты возбуждения дела о банкротстве) и по требованиям кредиторов первой и второй очереди, включенным в реестр требований кредиторов, конкурсный управляющий обязан приступить к расчету с долевыми инвесторами, которые стоят как бы после второй очереди, но впереди третьей. Как показывает статистика, в делах о банкротстве удовлетворяется 3–5% требований кредиторов. Исходя из этого, с нашей точки зрения, трансформация требования о передаче квартиры в требование об уплате денег из конкурсной массы выглядит малопривлекательной для долевого инвестора.

Во втором случае долевые инвесторы отказываются от денежных требований к застройщику и требуют от него передать в их собственность квартиру в недостроенном доме. Далее дольщики в рамках дела о банкротстве застройщика должны принять решение о создании жилищного кооператива. Затем жилищный кооператив собирает с долевых инвесторов дополнительные взносы, за счет которых кооператив должен закончить строительство дома, которое не было завершено застройщиком-банкротом.

Такое правовое регулирование предназначено для ситуаций, когда строительство дома не завершено, то есть когда речь идет об объекте незавершенного строительства.

Согласно действующему законодательству РФ объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью с момента его государственного кадастрового учета. Гражданское законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, может ли быть объектом незавершенного строительства только недостроенное здание в целом или допустимо признавать таким объектом и ставить на государственный кадастровый учет квартиру в недостроенном здании, которая физически существует, но в ней нельзя жить по причине отсутствия факта ввода дома в целом в эксплуатацию.

Судебная практика

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Между тем затронутый нами вопрос имеет важное практическое значение в процедуре банкротства застройщика.

Постановка квартиры в недостроенном доме на государственный кадастровый учет могла бы позволить признать право долевого инвестора на индивидуально определенный объект недвижимости – квартиру в недостроенном доме, а не на долю в праве общей долевой собственности на недостроенный дом.

На практике часто возникают такие случаи, когда суд общей юрисдикции до банкротства застройщика признает право собственности долевых инвесторов на часть квартир в объекте незавершенного строительства. Но в этом же доме, как правило, есть и другие инвесторы, чье право собственности не признано в судебном порядке и чьи квартиры не поставлены на государственный кадастровый учет. В таком случае конкурсный управляющий при включении в конкурсную массу застройщика-банкрота недостроенного здания сталкивается со следующей проблемой. Есть объект недвижимости – недостроенный дом, и есть объекты недвижимости – некоторые квартиры в этом доме, на которые судом признано право собственности долевых инвесторов. В такой ситуации включение в конкурсную массу застройщика-банкрота недостроенного дома в целом невозможно без нарушения прав тех инвесторов, которые успели до банкротства признать право собственности в судебном порядке. Эти вопросы, как нам кажется, требуют решения на законодательном уровне.

Требуются изменения в законодательство о банкротстве застройщика, поскольку Закон о банкротстве рассматривает в качестве объекта незавершенного строительства исключительно недостроенный дом в целом, что порождает конфликт интересов долевых инвесторов, иных кредиторов застройщика и арбитражного управляющего.

Возможность в судебном порядке до банкротства застройщика признать право собственности долевого инвестора на квартиру в недостроенном доме объясняется наличием разнонаправленных правовых норм, регулирующих инвестиционные правоотношения. Отсюда возникает возможность размывания конкурсной массы застройщиков путем признания права собственности на квартиры за долевыми инвесторами в судебном порядке.

Подводя итог сказанному, отметим, что банкротство застройщика при наличии не введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, для строительства которого привлекались средства дольщиков, – это крайне сложная и конфликтная процедура для всех участвующих в ней лиц. Долевым инвесторам желаем никогда не попадать в ситуацию банкротства застройщика, а если уж не повезло, то не теряя времени обращаться к профессиональным юристам, поскольку без глубокого знания этой проблемы самостоятельно эффективно защитить свои права будет крайне сложно.

Осторожно, апартаменты! На что может рассчитывать инвестор строительства при банкротстве застройщика

В наших реалиях все чаще застройщику становится не под силу завершить строительство жилого комплекса по букве закона. Если у компании «не получается» выиграть тендер на комплексную застройку квартала, либо нет целевого бюджетного финансирования строительства жилых объектов и инфраструктуры, то, вероятнее всего, к окончанию строительства собранных с инвесторов финансовых средств с трудом хватит на доведение до финала строительства. Вдобавок ко всему, установленные законом санкции застройщика перед участниками долевого строительства в случае несоблюдения сроков ввода объекта в эксплуатацию (не всегда по вине застройщика) увеличивают расходную часть бюджета.

Современная государственная политика в сфере строительства направлена на ограничение конкурентоспособности строительных компаний. Выжить под силу только крупным холдингам, имеющим возможность массовой застройки, и, соответственно, не ограниченный бюджет. С одной стороны, повышенные требования к застройщикам, безусловно, можно назвать эффективным государственным контролем строительства жилых домов. Но, с другой стороны, может быть интерпретировано как государственная поддержка монополистов в строительной отрасли. Если просчитать финансовые вложения (привлечения средств инвесторов) и возникающие по мере строительства и ввода объекта в эксплуатацию расходы, то очевидно прослеживается убыток для некрупного застройщика, желающего построить, например, жилой комплекс по индивидуальному проекту. Немаловажным фактором является и долгосрочность строительства жилых объектов. При кардинальном изменении законодательства в сфере строительства, застройщик претерпевает непредвиденные убытки, что, зачастую, вынуждает его уходить в банкротство.

Но иногда застройщики, желая все-таки получить прибыль, идут на риск, обходя положения закона, регулирующего строительство жилых объектов.

Несколько лет назад, строительным сообществом был введен в оборот новый вид недвижимости, который позиционируется как «апартаменты». В отличие от жилых квартир, апартаменты являются нежилыми помещениями, но пригодными для проживания. Их цена на порядок ниже, чем у жилых помещений с теми же техническими характеристиками. И, соответственно, строительство апарт-комплексов для застройщиков выгоднее.

Однако риск в данном случае возникает колоссальный уже для инвесторов. До сих пор, несмотря на имеющие в практике место случаи недостроя таких объектов, на законодательном уровне статус апартаментов не приравнен к жилым помещениям, ввиду чего на них не распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этой связи, уже выявлены следующие негативные последствия инвестирования граждан в апартаменты как в помещения для личного проживания:

– постоянная регистрация по месту жительству не предусмотрена;

– высокая стоимость коммунальных услуг (рассчитывается по тарифам для нежилых помещений);

– налог на имущество выше (рассчитывается на нежилое помещение);

– исключена возможность оформления льгот и субсидий (в том числе, нельзя получить налоговый вычет и жилищные субсидии);

– не все надежные банки кредитуют апартаменты (трудности в получении ипотечного кредита).

Но все перечисленные выше минусы, по сути, не пугают по сравнению с банкротством застройщика апарт-комплекса. Вот здесь начинается огромнейший риск инвестора остаться «у разбитого корыта».

19 февраля 2019 года в судебном заседании Верховного Суда было рассмотрено гражданское дело по иску Ильичевой М.А. (инвестора) к ООО «Дворянское поместье» (застройщику) о признании права собственности на объекты незавершенного строительства – апартаменты. Дело осложнено банкротством ответчика. Отменяя ранее вынесенные судебные акты и прекращая производство по гражданскому делу, Верховный Суд РФ дал разъяснения о правах инвесторах в случае банкротства застройщика апарт-комплексов (Определение Верховного Суда РФ по делу № 4-КГ18-92).

Читать еще:  Имущественные права детей в ходе приватизации квартиры родителями

Споры о правах на нежилые помещения (к которым относятся апартаменты) рассматриваются арбитражными судами в тех случаях, когда банкротство застройщика уже инициировано. Более того, арбитражные суды должны рассматривать только денежные требования таких инвесторов. Требование помещений в натуре, включение их в реестр требований к застройщику – не предусмотрено законодателем. Таким образом, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения инвестор по закону лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера.

Верховный суд РФ также разъяснил, что если в процессе банкротства застройщика апарт-комплекс вводится в эксплуатацию, то все нежилые помещения включаются в конкурсную массу; конкурсный управляющий обязан зарегистрировать за застройщиком право собственности на объекты недвижимости.

Но в данном случае Судом не дана правовая оценка цели инвестирования в апартаменты. А ведь цель их приобретения – это то, что реально отличает жилые апартаменты от нежилых.

Законодателю ещё надлежит разделить апартаменты на жилые – приобретаемые инвесторами в личных целях для проживания, и на нежилые – приобретаемые в предпринимательских целях. Такое разделение позволит приравнять права инвесторов жилых апартаментов к правам участников долевого строительства жилых помещений, на которые распространяются нормы федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и параграфа 7 главы 9 закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В таком случае, строительство менее затратных апарт-комплексов будет взаимовыгодным для застройщика и инвесторов.

Банкротство застройщика: самые частые вопросы

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

  • сохранить контроль над компанией;
  • обезопасить ценные финансовые активы;
  • «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
  • пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
  • получить мораторий на требования кредиторов;
  • освободиться от арестов на имущество;
  • приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

  • деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

  • причитающиеся им жилые помещения.
  • Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
  • Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

  1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
  2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
  3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.

Банкротство застройщика

В условиях нестабильности экономики все чаще юристы работают с такой ситуацией, как банкротство застройщика. Если вы стали заложником подобных обстоятельств и есть вопросы, как действовать после заключения договора при долевом строительстве, что делать, и как вернуть свое, можете ознакомиться с некоторыми положениями закона. Следуя ему, дольщики получают шанс получить недвижимость или финансовый возврат.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле. Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление строительства, и получение квартиры.

Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика

Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это обязательный материал для изучения дольщикам, если они попали в подобную ситуацию. И в случае отсутствия введения процедуры о банкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важно сразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

С чего начинается процесс

Практика показывает: сразу после признания несостоятельности застройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно это специальные печатные издания. Это нужно самому дольщику, чтобы вовремя осуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств или предоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансов строительства. Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, а конкурсному управляющему.

Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.

Преимущества участников ДДУ

Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют право выбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости. Плюс, если вы желаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взыскание неустойки, на компенсацию морального вреда. Эти документы следует прикрепить к основному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но в любом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.

Читать еще:  Сколько времени уйдет на восстановление паспорта в Москве?

Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.

Однако на практике дело не всегда доходит до выплат участникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и без того ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использовать возможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность компании или защитить права кредиторов.

«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего, выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности – до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников, смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты кредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса, пока не придет их очередь.

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.

Срок Отсчет
30 дней От даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение
2 месяца От начала стадии конкурсного производства
30 дней Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья.

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание, нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим в реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения дел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Проверка

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ, важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах. Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше получить информацию о статусе компании.

Как проверить застройщика:

  1. В графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать идентификационный код налогоплательщика.
  2. Появится список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
  3. Но не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, если произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики потеряли лицензию. Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестре обманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоваться дополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого варианта есть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничего не теряет.

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Иными словами, на государственном уровне будет известно, какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например, это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

Если залоговые кредиторы получают официальный статус в данном реестре, то может рассчитывать на господдержку. По усмотрению местных властей, это может быть в виде: денежной помощь дольщикам или определение субсидии, чтобы завершить строительные работы здания. Иногда просто проводят конкурс с целью найти нового Застройщика, отвечающего конкретным критериям. Список же дольщиков, подходящих для такой регистрации изложен на сайте Правительства Москвы.

Видео



Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector