Как быть, если чужая подземная канализация на моём участке?
Expertrating.ru

Юридический портал

Как быть, если чужая подземная канализация на моём участке?

Не проходите мимо

В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.

Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.

Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.

Покупатели могли на своих сотках снести старый дом и построить новый в другом месте, да так, что подъехать к нему стало проблемно. Плюс к этому в некоторых регионах местная власть могла перед старыми дачными участками продать бывшее поле под некий объект. Итог – прежние подъезды к участкам исчезли под ковшом экскаватора. В общем, вариантов установления сервитута стало так много, что перечислить все очень трудно. В итоге в наших судах иски об установлении сервитута стали встречаться почти повсеместно и в немалом количестве.

Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах. Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права “ограниченного пользования” их наделами. Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для “других нужд” собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.

Обязателен ли сервитут? Нет. Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут. Надо знать, что сервитут подлежит регистрации, как регистрируют право собственности. Но сервитут – это необязательно обуза на всю оставшуюся жизнь. Если исчезнут основания, по которым его установили, то и сервитут может быть прекращен (статья 276 Гражданского кодекса).

Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.

Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору. Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: “в целях обслуживания этого здания”. Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект. Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.

Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей. Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога. Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.

Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция. Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме. Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.

Читать еще:  Можно ли избежать штрафа за несвоевременную прописку?

Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.

Сервитут – удовольствие платное для тех, кто его попросил. Верховный суд подчеркнул – плату за сервитут устанавливает суд исходя из “принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута”. Это может быть разовая выплата, а может, и периодические платежи. А еще Верховный суд напомнил, что плату за пользование сервитутом можно менять – увеличивать ее или уменьшать. Но это можно делать лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

И последний момент, на который обратил внимание Верховный суд в своем обзоре, – если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

Как пользоваться чужой землей и ничего за это не платить

Фабула дела: в 2013 году компания приобретает земельный участок (земли населенных пунктов) на торгах. Никаких обременений в отношении земли не зарегистрировано. Участок находился в запущенном состоянии, и когда доверитель приступил к его освоению, он обнаружил на территории три смотровых колодца, в которых находились кабели. Как оказалось, кабели принадлежат ПАО «Ростелеком» (до этого доверитель о кабелях не знал, перед покупкой земли и после оформления права собственности Ростелеком не извещал доверителя о каких-либо ограничениях, связанных с кабелем)[1].

Уже в следующем году Ростелеком начали проводить работы на нашей территории, и в ходе работ оборвали кабели. Как выяснилось, кабели пролегали очень неглубоко от поверхности земли. Ростелеком посчитали, что, поскольку кабели пролегают по территории доверителя, только он как собственник мог проводить там какие-либо работы и должен отвечать за повреждения. В иске о взыскании убытков, вызванных повреждением кабеля, суд отказал, попутно установив в судебном акте[2], что Ростелеком пользуется земельным участком без наличия на то каких-либо правовых оснований.

Кабели на земельном участке достаточно сильно мешают хозяйственной деятельности доверителя, который не может довести до конца благоустройство участка (любые манипуляции приведут к обрыву кабеля, так как он лежит близко к поверхности), поставить на месте, где пролегают кабели, здания (Ростелекому необходим доступ к кабелям и колодцам). Ростелеком время от времени проводит на участке работы, что требует доступ на территорию доверителя. Перенести кабели за свой счет с территории участка Ростелеком также отказывается.

В связи с этим, было принято решение обратиться в суд с иском о взыскании с Ростелеком компенсации за пользование земельным участком. Суд первой инстанции[3], а также суд апелляционной инстанции[4] заняли позицию Ростелеком, отказав в удовлетворении иска.

Обоснование правовой позиции: обращаясь с иском, мы прекрасно понимали, что существует вероятность отказа в удовлетворении исковых требований: суды нередко занимают позицию Ростелекома и отказывают как в требованиях о взыскании компенсаций[5], так и в требованиях о переносе кабеля на другую территорию[6].

Впрочем, встречаются решения и в пользу землевладельцев[7]. Такие решения мы встречали даже в практике судов общей юрисдикции[8].

Кроме того, мы рассчитывали на практику самого Ростелекома, который заключал договоры аренды нежилых помещений в многоквартирных домах для того, чтобы разместить там свое оборудование, и выплачивал собственникам помещений в многоквартирных домах небольшую плату за такое использование[9].

И, конечно, наша позиция нам видится обоснованной с точки зрения действующего законодательства.

Читать еще:  Всеволожская гибд замена прав

В суде мы ссылались на абсолютный характер права собственности, установленный пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации[10], что предполагает защиту имущества, находящегося в собственности лица, от любых посягательств третьих лиц, собственниками не являющихся.

Пункт 1 статьи 264 ГК РФ прямо устанавливает, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам только на основании прямого указания закона или договора.

Помимо этого мы ссылались на общий принцип платности использования земли в Российской Федерации (п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Использование земли за плату для нужд связи не является исключением. Так, в силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ “О связи”, организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.

При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Помимо ссылки на эти нормы (что мы считаем в принципе достаточным), мы представили доказательства того, что кабель залегает неглубоко, Ростелеком часто обращается к нам с требованием предоставить допуск к участку (и отказать им мы не имеем права), и провести какие-либо строительные работы на той части, которая занята кабелем, мы не можем (такой запрет прямо предусмотрен пунктами 48 и 49 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 г. № 578).

В целях раскрытия позиции нами были представлены соответствующие доказательства: результаты актирования с фиксацией обстоятельств залегания кабелей, обращения Ростелеком с требованием предоставить доступ к участку, запросы в порядке истребования доказательств, из ответа на которые была очевидна невозможность использования земельного участка, занятого объектами связи.

В свою пользу мы толковали разъяснения, которые Высший Арбитражный Суд РФ в свое время давал при рассмотрении похожей ситуации. В пункте 6 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», утверждённом Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 суд разъяснил:

«равновесие между правом собственности и общественным интересом может быть основано на статье 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», согласно которому организации связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником. При этом собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование его имуществом».

Как вариант действий на перспективу мы рассматривали установление сервитута, но Ростелеком отказалось от этого варианта. К тому же сервитут не позволил бы решить вопрос об оплате пользования частью земельного участка, которое уже имело место ранее.

Поэтому требования нами были заявлены ретроспективно, о взыскании неосновательного обогащения в форме платы за фактическое пользование недвижимым имуществом со стороны Ростелекома.

Позиция суда первой инстанции: суд первой инстанции в удовлетворении наших требований отказал. Мотивировка сводилась к следующему:

– истец, приобретая земельный участок в собственность, знал о том, что в границах этого участка проходит сооружение, однако, данное обстоятельство не явилось препятствием для совершения сделки и для использования земельного участка по целевому использованию;

– нарушений прав собственника ответчиком не производилось, истцом был приобретён в собственность земельный участок с уже имеющимся в его границах обременением;

– сооружение проходит по участку подземным способом использование земной поверхности не происходит, а, следовательно, отсутствует пользование ответчиком земельным участком;

Читать еще:  Какие надбавки положены лицам, родившимся в районах Крайнего Севера?

– доказательств использования ответчиком земельного участка, занятого объектом, являющимся его собственностью, на условиях аренды в материалах дела не представлено, также как и пользования самим земельным участком.

По сути, судебный акт не дал нам ответы на вопросы, которые мы ставили в ходе судебного разбирательства. Оценку нашим доводам в части пользования участком суд также не дал.

Повторюсь, что, приобретая земельный участок, наш доверитель не знал о кабелях, никаких обременений на землю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не установлено. Кроме того, из судебного акта не усматривается, как наша «осведомленность» о наличии кабелей соотносится с безвозмездностью пользования участком со стороны Ростелекома.

Позиция суда апелляционной инстанции: суд апелляционной инстанции, в общем-то, согласился с нижестоящей инстанцией, не приводя каких-то новых доводов. Суд лишь усилил ту мотивировку, которая была приведена в обжалуемом решении:

– земельный участок представляет собой именно часть земной поверхности, а так как кабели проходят под землей, никакого пользования не происходит;

– на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в 2013 году истцу было известно о наличие в его границах части сооружения, принадлежащего на праве собственности ответчику, поскольку (!) право собственности у последнего возникло в 2007 году;

– на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в 2012 году истцу было известно о наличие в его границах части сооружения, принадлежащего на праве собственности ответчику, поскольку право собственности у последнего возникло в 2007 году;

– строительство кабельной канализации было осуществлено до приобретения истцом права собственности, следовательно, на права истца не влияет.

Ответы на те вопросы, которые мы ставили, обращаясь в суд, мы по-прежнему не получили.

Получается парадоксальная ситуация – если вы купили участок с чужим объектом связи, который там находится без надлежащего основания, но который был построен до того, как вы стали собственником, вы с этим ничего не можете сделать. Напрашивается и другой вывод – если объект расположен под землей, то вы также бессильны, поскольку пользование земной поверхностью также не происходит. При этом вы фактически лишены возможности использовать ваш земельный участок по своему усмотрению, облагородить его, построить на нем строения и размещать имущество.

Насколько правы суды первой и апелляционной инстанций, решит Арбитражный суд Уральского округа.

[2] Решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 г. по делу № А76-25078/2014, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 г. по делу № А76-25078/2014.

[3] Решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2016 г. по делу № А76-27001/2015.

[4] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 г. по делу № А76-27001/2015.

[5] Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 по делу N А28-5765/2009-227/30, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А06-2019/2011.

[6] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 N 13АП-26970/2015 по делу N А21-3025/2015, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 N 06АП-4548/2014 по делу N А04-2579/2014.

[7] Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 г. № 20АП-6168/2015 по делу № А62-2138/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.04.2016 г. по делу №А62-2138/2015.

[8] Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 08.09.2015 по делу № 33-9235/2015, Апелляционное определение Тульского областного суда от 21.08.2014 по делу N 33-1983.

[9] Справедливости ради отметим, что сейчас Ростелеком активно отказывается от этой практики, ссылаясь на то, что, поскольку оборудование предназначено для обеспечения связью жителей домов, платить за использование помещений в доме он не должен – см., например – Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 N 06АП-4548/2014 по делу N А04-2579/2014.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector