Как можно поступить, чтобы избавиться от ипотечных обязательств?
Expertrating.ru

Юридический портал

Как можно поступить, чтобы избавиться от ипотечных обязательств?

Как избавиться от ипотечного кредита?

Многие заемщики, взявшие ссуду на покупку недвижимости, со временем начинают жалеть о своем решении.

В этом нет ничего удивительного, ведь иметь огромный долг – это трудно как в моральном, так и в финансовом плане.

Вот тогда-то и возникает вопрос: «Как избавиться от ипотеки с наименьшими потерями?».

Основные цели заемщика

Отказаться от ипотеки намного проще, чем, к примеру, от потребительского займа. В этом случае все зависит от того, какую задачу ставит перед собой заемщик.

В большинстве случаев речь идет о:

  • Сохранении залога в своей собственности и получении более выгодных кредитных условий;
  • Быстром закрытии кредита без возможности сохранения залога в своей собственности;
  • Сохранении залога и самостоятельном создании условий, позволяющих снизить долговую нагрузку.

Расторгнуть договор о предоставлении ипотеки можно как после, так и до его подписания. В последнем случае достаточно просто сообщить банку о своем решении. Отказ не ухудшает кредитную историю клиента и не облагается штрафами.

Как избавиться от ипотеки – 6 основных вариантов

Чтобы понять, как избавиться от ипотечного кредита, необходимо рассмотреть 6 наиболее популярных и абсолютно законных способов.

Способ 1. Реструктуризация жилищной ссуды

Для проведения реструктуризации кредита клиент должен обратиться в банк соответствующим заявлением. В нем следует указать причины, по которым он больше не может нести обязательства на прежних условиях, и высказать свои предложения.

Вместе с заявлением необходимо представить документальное подтверждение своего решения. Это могут быть справки о доходах, о состоянии здоровья, о потере постоянного места работы и т. д.

Рассмотрев обращение, банк может предложить несколько вариантов решения вопроса – например, предоставление кредитных каникул, увеличение ипотечного срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа.

К тому же, многие финансовые организации разрабатывают для своих клиентов индивидуальные условия реструктуризации, учитывая при этом ситуацию с кредитом, размер оставшейся суммы и материальное положение заемщика (как текущее, так и будущее).

Способ 2. Рефинансирование

Если вы не знаете, как избавиться от ипотеки и остаться с квартирой, воспользуйтесь услугой рефинансирования. Это особая процедура, предполагающая взятие нового займа для погашения уже существующего.

Для проведения рефинансирования подойдет любая финансовая организация – как та, что выдала предыдущий кредит, так и та, что предлагает более выгодные условия.

Помимо этого клиент может воспользоваться материнским капиталом или подать заявку на получение государственной субсидии.

Способ 3. Перевод долга на другое лицо

Согласно законодательству, действующему на территории РФ в 2020 году, заемщик, желающий избавиться от ипотеки, вправе перевести ее на другое лицо.

Для этого ему необходимо получить согласие кредитора, который выполнит тщательную проверку нового заемщика.

При этом первичный должник остается полноценным участником кредитного правоотношения. В зависимости от условий соглашения о переводе ипотеки он будет нести субсидиарную или солидарную ответственность.

Несмотря на то, что дальнейшая «судьба» залога решается всеми участниками сделки и рассматривается в индивидуальном порядке, последнее слово остается за финансовой организацией.

В одних случаях залоговое имущество сохраняется за должником, в других – переходит в собственность нового заемщика (при этом прежний клиент освобождается от всех обязательств перед банком).

Способ 4. Продажа ипотечного жилья

Как законно избавиться от ипотеки и, возможно, получить дополнительный доход? Если заемщик не планирует сохранять залоговую недвижимость в своей собственности, он может продать ее постороннему лицу.

Однако для этого ему необходимо заручиться согласием финансовой организации, в которой была оформлена ссуда, и выбрать метод продажи:

  • С заменой заемщика – заключается в передаче квартиры и долговых обязательств новому плательщику. Что касается бывшего клиента, он получает оговоренную сумму и избавляется от всех обязательств. Замена такого рода сопровождается перерегистрацией недвижимости в регистрационной палате и перезаключением ипотечного соглашения. Стоит отметить, что банки не очень любят подобные процедуры, ведь каждого нового заемщика приходится проверять на предмет платежеспособности.
  • С досрочным погашением ипотеки – предполагает заблаговременное погашение ипотечного кредита потенциальным покупателем, по совершению которого жилье переходит в его полную собственность.
  • Реализацией ипотечного жилья могут заниматься:

    • Сам должник – ему придется самостоятельно искать покупателя, собирать все необходимые документы и следить за выполнением условий сделки;
    • Риэлтерская контора – привлечение посредника вызывает у потенциальных покупателей куда больше доверия, ведь процедура контролируется профессиональными юристами;
    • Банк-кредитор – все обязанности по реализации ипотечной недвижимости ложатся на плечи банковских работников.

    Реализация жилья с обременением является трудоемким и весьма сложным процессом. Чтобы привлечь покупателей, продавцы вынуждены существенно снизить его стоимость. Это существенный минус, ведь иногда полученной от продажи суммы не хватает даже для погашения долга.

    Способ 5. Сдача недвижимости в аренду

    Как избавиться от ипотеки в Сбербанке или любой другой финансовой организации? Для погашения долга некоторые заемщики используют доходы, получаемые от сдачи залоговой недвижимости в аренду третьим лицам.

    Как и в большинстве случаев, заключение такого соглашения требует согласия кредитора. Однако многие предпочитают обходить данный момент стороной, надеясь на то, что пока обязательства по кредиту выполняются, банк не станет выяснять, кто именно проживает в ипотечной квартире.

    Способ 6. Отмена ипотеки через суд

    Как избавиться от ипотеки, если нечем платить взносы? Клиент может прекратить вносить средства на счет банка, однако в ответ на это действие финансовое учреждение обратится в коллекторское агентство или же подаст иск в суд.

    В этом случае крайне важно идти на любое взаимодействие с сотрудниками той или иной организации. Это станет основанием для того, чтобы суд принял решение в вашу пользу.

    В противном случае залоговое жилье конфискуют, продадут с аукциона и возвратят деньги банку. При этом никакие (даже самые весомые!) аргументы заемщика не будут приняты во внимание.

    Средства, вырученные от продажи ипотечной квартиры, пойдут не только на погашение заемных средств, но и на возмещение убытков, понесенных банковской организацией. В силу этого бывший должник может остаться не только без жилья, но и без каких-либо денег.

    Многие считают, что кредитор не сможет продать ипотечную недвижимость, если у должника нет другой собственности. На это совсем не так.

    Максимум, на который может рассчитывать клиент, заключается в получении годовой отсрочки. Однако и это возможно лишь в том случае, если у заемщика есть несовершеннолетние дети.

    Как избавиться от ипотеки после развода?

    Такие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке и не имеют однозначного решения. Чаще всего банк предлагает переоформить кредитные обязательства на одного из супругов. При этом второй заемщик вправе потребовать от мужа или жены выплату материальной компенсации.

    Можно ли отказаться от военной ипотеки?

    Согласно российскому законодательству отказаться от военной ипотеки могут только те военнослужащие, которые подписали контракт до 1 января 2005 года. Все остальные вопросы решаются через суд.

    Как видите, расторгнуть кредитный договор можно несколькими способами. Чтобы избежать проблем, заранее оцените собственные возможности и постарайтесь не допускать просрочек.

    Также следует отметить, что мирное решение проблемы является наиболее выгодным вариантом, поэтому при возникновении финансовых затруднений лучше сразу обращаться к сотрудникам банка.

    Помните, любая финансовая организация заинтересована в своевременном погашении кредитов, поэтому вам предложат самый оптимальный выход.

    Видео: Как избавиться от ипотеки?

    4 проверенных способа избавиться от ипотеки законно

    Ипотечные обязательства часто приводят к разочарованиям, когда платежи становятся непосильными, и появляется риск потери залогового жилья. Возникает вопрос: как избавиться от кредитного бремени? Ситуация не безвыходная. Выбор варианта действий зависит от намерений заемщика и его планов в отношении приобретенной недвижимости: сохранить или продать ее для закрытия долга.

    Ипотека предполагает оформление купленной квартиры в залоговое обеспечение, гарантирующее возврат средств банку. В течение 10-20-30 лет заемщикам приходится соотносить свои планы на жизнь с обязательствами перед банком, когда даже продажа жилья невозможна без согласования с кредитором.

    Почему возникает желание избавиться от ипотеки?

    Когда-то 15 % годовых по ипотеке казались отличным предложением с минимальной переплатой. Рост цен на недвижимость оставался долгое время стабильным и уверенным. Сейчас такие проценты кажутся слишком высокими, а значит, пришла пора корректировать свои планы на ипотеку.

    Освобождаясь от ипотечного долга перед банком, заемщик решает 3 проблемы:

    1. Сохраняет кредитную репутацию, которая позволит в дальнейшем брать выгодные займы под низкие проценты.
    2. Избавляется от необоснованной переплаты на процентах, поскольку новые договоры заключают со ставкой в 2 раза меньше, чем это было 10 лет назад.
    3. Получает свободу от платежей, когда ежемесячно приходится отчислять крупные суммы банку плюс дополнительно платить страховку.

    Иногда обязательства настолько тяготят заемщика, что возникает желание продать жилье и расплатиться с банком. Другие заемщики готовы приложить усилия, чтобы сохранить недвижимость, снизив ипотечный платеж. Решение о выборе способа избавления от ипотеки должно приниматься без спешки.

    В силах заемщика свести потери и негативные последствия к минимуму, скорректировав действия с учетом изменившейся ситуации по недвижимости и в банковской сфере.

    Читать еще:  Мелкая кража в магазине до 1000 рублей статья

    Всегда ли досрочное погашение ипотеки выгодно?

    Первая мысль, которая посещает ипотечного должника, связана с досрочным погашением кредита любыми способами. При досрочном погашении учитывают, что во второй половине срока такая мера экономически нецелесообразна. Процентная переплата банку, заложенная при аннуитетной форме преимущественно в платежи первых лет, к середине выплаты ипотеки почти выплачена. Досрочное погашение не спасет заемщика от процентной переплаты, а лишь даст моральное удовлетворение освобождением от ипотечной кабалы.

    Как правило, заемщик, которого тяготят ипотечные взносы, не обладает достаточной суммой свободных средств, чтобы расплатиться с кредитором. Деньги одалживают у родственников, берут под проценты у физлиц, снимают с кредитных карт.

    Любой из таких способов ликвидации ипотечного долга неэффективен и грозит утратой доверия родных и проблемами с новыми кредиторами.

    Предстоят тщательные подсчеты экономической выгоды от разных решений. Заемщику стоит внимательно изучить страховой договор и проверить применимость к сложившейся ситуации страхового случая (болезнь, травма, инвалидность, потеря работы). В каждом договоре со страховщиком должны быть точно описаны ситуации, трактующиеся как страховое событие, при котором компания берет на себя ответственность по выплате остатка долга кредитору.

    Законные способы избавления от ипотеки

    Попав в неприятную ситуацию с дальнейшей невозможностью продолжения выплат, предстоит решить непростой вопрос: сохранить ли ипотечное жилье или отказаться от дальнейшей борьбы, предоставив банку забрать залоговое имущество для ликвидации долга. Чтобы ликвидировать долг, есть и другие, менее жесткие меры. В определенных обстоятельствах удается привлечь государство к решению вопроса.

    Способ 1. Продажа залогового объекта

    Самый болезненный способ ликвидации долга, когда заемщик теряет квартиру и переплаченные проценты, сохранив репутацию и хорошие отношения с банками. Не рекомендуется ждать, пока просрочки приведут к начислению штрафов и неустоек. Продажа жилья при банкротстве заемщика в принудительном порядке несет массу осложнений:

    1. Запрет на кредитование в других банках сделает недоступным покупку в кредит нового жилья с меньшей стоимостью под низкие проценты.
    2. Продажа с торгов по ценам ниже рыночных ведет к тому, что от вырученных средств заемщик ничего не получит.
    3. Человек, признанный банкротом, в течение 5 лет не сможет занять руководящую должность и управлять бизнесом.
    4. Если денег от продажи с торгов не хватит, банк через суд продаст другое имущество должника на абсолютно законных основаниях.

    Если продажа инициирована заемщиком, предстоит добиться согласия кредитора, который не заинтересован в потере процентной прибыли по ипотеке. Банк неохотно идет на риск, поэтому залоговое обременение снимет только в процессе сделки, когда уже найден покупатель и внесен аванс в размере остатка долга. Фактически банк предложит вначале закрыть долг и лишь затем оформлять продажу. В таких условиях сложно найти покупателя, готового ждать месяц для завершения процедуры снятия обременений и переоформления документов для сделки.

    Способ 2. Реструктуризация или рефинансирование ипотеки

    Если платежи стали слишком велики по сравнению с доходом, стоит рассмотреть варианты сохранения прав на недвижимость через изменение условий кредитования. Если на работе прошло сокращение, или заемщик утратил трудоспособность, получить согласование в банке новых параметров ипотеки будет проще. Задача заемщика — представить банку веские доказательства, свидетельствующие, что дальнейшие платежи невозможны в силу серьезных негативных обстоятельств (болезнь, инвалидность, потеря работы по не зависящим от клиента причинам).

    Реструктуризация ипотеки — это пересмотр параметров кредитного договора с целью снижения ипотечного бремени. Это достигается за счет:

    • снижения банком процента;
    • увеличения срока;
    • временной отсрочки платежей для заемщика («каникулы»).

    Большинство банков готовы увеличить период погашения, не снижая процент. Такая ситуация соответствует интересам финансовой организации.

    Чтобы добиться снижения процентной переплаты, предстоит обратиться в другой банк за рефинансированием ипотеки. Благодаря программе рефинансирования удается снизить процент по ипотеке, пересмотреть сроки, условия страхования. Минус такого продукта в том, что заемщику приходится заново переоформлять договор с банком и собирать все необходимые для ипотеки справки.

    Сложность рефинансирования заключается в невозможности согласования при просрочке по предыдущей ипотеке. Новому кредитору нужны гарантии, что заемщик справится с новыми обязательствами, а нарушение финансовой дисциплины при предыдущем погашении окажет негативное влияние при принятии решения.

    Рефинансирование дает экономию на процентной переплате, однако расходы на поведение новой оценочной экспертизы и покупку страховки не окупятся, если ставка снижается меньше. чем на 2-3 %.

    Способ 3. Субсидирование, госпрограммы, вычеты

    В том, что кредитные обязательства становятся неподъемными, вины заемщика нет, если в семье произошло пополнение или фактический доход снизился из-за роста цен. Специально для таких ситуаций в законодательстве предусмотрены государственные программы, которые помогают снизить остаток долга по ипотеке:

    1. Молодая семья, стоящая в очереди на улучшение, получает 30-процентную скидку за счет субсидирования из бюджета.
    2. Военнослужащие получают выплату, уменьшающую кредитный долг.
    3. Иные региональные программы для социально незащищенных граждан реализуются на местном уровне.
    4. Плательщики подоходного налога оформляют вычет по процентам и основному долгу. Если работодатель уплачивает 13 % НДФЛ, заемщик вправе вернуть всю сумму налога в пределах 390 тысяч рублей по процентам, а 260 тысяч рублей — по кредиту. В итоге удается получить сумму в 650 тысяч рублей и направить ее на досрочное погашение.

    Однако получить выплату при наличии уже действующего ипотечного договора сложнее. Семьи с детьми вправе погасить долг за счет материнского капитала, а граждане, родившие третьего ребенка после 2018 года, могут согласовать дополнительный транш из бюджета в размере 450 тысяч рублей. Пока законопроект находится в состоянии определения регламента реализации, однако он поможет семьям справиться с ипотекой без потери жилья.

    Способ 4. Перевод долга

    Альтернативный вариант заключается в поиске другого потенциального заемщика, готового купить квартиру через ипотеку в том же банке. Кредитор ничем не рискует, снимая обременение в пользу другого заемщика. Сложно только найти такого покупателя, которого устроят все нюансы сделки с переводом долговых обязательств.

    Для первого заемщика трудность заключается только в поиске согласного претендента. В остальном процедура напоминает схему обычной продажи. Продавец готовит документы и передает в банк вместе с бумагами нового заемщика. Если банк одобряет кандидатуру, остаток долга фиксируют и переоформляют в рамках новой ипотеки.

    Есть ли альтернатива?

    Каждый из представленных вариантов полностью соответствуют законодательству. Предложенные способы не вызывают проблем и нареканий со стороны надзорных органов и кредитора. Однако на практике чаще встречаются случаи, когда в целях спасения права на недвижимость клиент нарушает условия ипотечного договора. Речь идет о сдаче ипотечной квартиры арендаторам и отчислении ежемесячных платежей по кредиту за счет арендной платы.

    Вариант со сдачей жилья в аренду требует учета особенностей:

    • во-первых, перед поиском арендатором заручаются согласием кредитора, объясняя невозможностью дальнейшей оплаты долга за счет собственных заработков;
    • во-вторых, аренда приносит доход, а значит, придется отчитываться перед ФНС и уплачивать налоги.

    Если ни один из вариантов не подходит, а человек устал «бороться» с ипотекой, остается попробовать оспорить действительность заключенного договора. Если в пунктах документа найдутся противоречия законодательству, суд согласится с доводами заемщика и аннулирует кредитные отношения.

    Как избавиться от ипотеки?

    Ипотека – долгосрочное кредитование под залог недвижимости или земельного участка. Длительные сроки и большие суммы кредитов создают серьезное финансовое бремя на протяжении нескольких лет, а иногда и десятилетий. За такой период времени в жизни заемщика может произойти все что угодно, но главное – разного рода события способны отрицательно сказаться на уровне платежеспособности по ипотеке.

    С одной стороны, многие люди стремятся побыстрее рассчитаться с кредитом и погашают его досрочно, а с другой – очень многие попадают в ситуацию полной неспособности нести кредитное бремя, по крайней мере на действующих условиях ипотеки. В последнем случаев невольно встает вопрос: как избавиться от ипотечного кредита?

    Избавление от ипотеки: цели и задачи

    Как избавиться от ипотеки? Как ни странно, но решить задачу избавления от ипотеки бывает куда проще, чем по потребительским займам. Однако очень многое зависит от того, какие сопутствующие цели стремится достичь заемщик.

    В большинстве случаев заемщики-должники ставят цели:

    1. Сохранить залог в своей собственности, но при этом добиться изменения условий ипотеки, чтобы появилась возможность снизить долговую нагрузку и на более мягких условиях вносить периодические платежи.
    2. Сохранить залог и самостоятельно создать для себя условия снижения кредитной нагрузки (рефинансирование).
    3. Поскорее закрыть кредит и не важно, удастся сохранить залог или нет.

    Ипотечный кредит – сложная форма кредитования. И хотя залог – это одно правоотношение, а кредит – другое, они взаимозависимы. Поэтому, как правило, взаимозависимы и цели, которые ставит перед собой заемщик, рассчитывая избавиться от кредита. Практически всегда приходится выбирать: либо сохранить залог за собой, либо нет и в этом случае действовать по ситуации.

    Читать еще:  Куда мне обратиться для решения данного вопроса?

    Проще всего закрыть кредит, когда есть готовность к утрате залога – он сам по себе обеспечит исполнение обязательств. И сложнее – когда важно сохранить недвижимость или земельный участок. Здесь в любом случае придется либо самостоятельно искать источники рефинансирования или погашения кредита, либо договариваться с банком.

    Прежде чем выбирать вариант решения вопроса с ипотекой, нужно обратиться к рассмотрению возможности ее погашения за счет страховки. Далеко не всегда, но некоторые заемщики страхуют свою гражданскую ответственность по кредитному договору, в том числе на случай потери работы или источников доходов. Возможным решением вопроса может стать и наличие страховки здоровья и жизни заемщика. Страховая компенсация обеспечит полное или хотя бы частичное погашение кредита.

    Если страховки нет, либо случай не подпадает под страховой, необходимо решать вопрос уже с банком.

    Варианты избавления от ипотеки

    При намерении сохранить залог возможными вариантами являются:

    1. Реструктуризация кредита. При выборе этого варианта необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением, указать причины невозможности на прежних условиях нести обязательства, подтвердить их документально и высказать свои предложения по поводу реструктуризации. По итогам рассмотрения обращения банк может предложить разные варианты решения вопроса: освобождение на некоторое время от погашения тела кредита, снижение размера периодического платежа с увеличением срока кредита и другие варианты. Очень часто по ипотеке разрабатываются индивидуальные условия реструктуризации, учитывающие как ситуацию с кредитом и задолженностью, так и финансовое положение заемщика, его текущие и будущие финансовые возможности.
    2. Рефинансирование. Если ипотека была оформлена в конце 2015 года или в течение 2016 года, сегодня практически все ключевые банки предлагают возможность рефинансирования кредита или пересмотра его условий с применением сниженных процентных ставок. Но здесь многое зависит от уровня просроченной задолженности и самого факта ее наличия. Если банк, где оформлена ипотека, отказывается от рефинансирования, можно обратиться в другой банк.

    Если задача сохранения залога не стоит, и главное – избавиться от кредита, то вариантами решения вопроса могут быть:

    1. Договоренность с банком о реализации залога и погашении за счет вырученных средств кредитных обязательств. В этом случае банк либо дает согласие на то, чтобы заемщик сам решил вопрос купли-продажи, либо самостоятельно занимается реализаций залога с согласия заемщика, либо доверяет последнему решение основных вопросов с продажей, но полностью контролирует процесс.
    2. Перевод долга по ипотечному кредиту на другое лицо. В этом случае также требуется согласие банка-кредитора, и он будет оценивать нового заемщика по таким же критериям, что и первоначального. Первичный должник не выбывает из кредитного правоотношения. Он будет нести в зависимости от условий договора о переводе долга или солидарную, или субсидиарною ответственность. Вопрос относительно залога в этом случае решается по соглашению между банком-кредитором и залогодателем. Как правило, схемы подобного рода сделок разрабатываются и согласовываются между всеми участниками в индивидуальном порядке. Но ключевой здесь будет позиция банка. При определенных обстоятельствах залоговое имущество может быть сохранено за первоначальным должником, но сам по себе залог не отменен. С другой стороны, залоговое имущество может перейти с согласия банка в собственность нового должника, а прежний – быть полностью освобожденным от всех обязательств перед банком.

    Некоторые заемщики практикуют такую форму погашения ипотечного кредита, при которой на платежи идут доходы от сдачи залога в аренду. Заключение договора аренды формально требует согласия банка-кредитора. Но многие эту обязанность обходят, договариваясь с арендатором в устной форме или на свой страх и риск заключают письменный договор в надежде, что пока обязательства по кредиту выполняются, банк просто не воспользуется своим правом на признание аренды недействительной.

    ​Как избавиться от ипотеки

    Чтобы выплатить старый ипотечный кредит, надо взять новый

    Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012—2014 годах. Банки.ру выяснял, кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.

    Меняем кредит на кредит

    Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.

    Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз. Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования. Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», — рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

    Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование — около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», — говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

    В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.

    «Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012—2014 годах. Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным. Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», — говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

    Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5—11%.

    «В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», — подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

    Чужой кредит ближе к телу

    По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал. По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика. Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», — поясняет он.

    И действительно, в разделе «Народный рейтинг» портала Банки.ру можно прочитать многочисленные сообщения заемщиков различных банков, которые просили снизить ставку по ипотеке, но получили отказ.

    Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.

    «Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», — рассказали в пресс-службе банка.

    Задача Сбербанка — предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит. На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке. Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.

    «Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2—3 раза», — прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.

    «Процедура эта сложная»

    Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.

    «Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, — говорит Антон Павлов. — По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».

    «Следует понимать, что рефинансирование — это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему. И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически. Рефинансирование — продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», — указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

    Читать еще:  Открыть пункт выдачи заказов лабиринт

    В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», — обещают в банке.

    Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории. «Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе. И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», — указали в Абсолют Банке.

    В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.

    Коварный материнский капитал

    Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала. По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество. «Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться. Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», — поясняет Ксения Степанова.

    Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей. Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика. Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», — говорит эксперт.

    Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.

    Читательница Банки.ру, взявшая в банке ипотечный кредит, рассказала, как забота государства о детях поставила семью в тупиковую ситуацию. Выходом могла бы стать госпрограмма помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Но ее действие в данный момент приостановлено.

    Кому поможет «рефинанс»

    Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку. «Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%. И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», — советует эксперт.

    Эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Дина Орлова отмечает, что самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК — 9,5—10%, ВТБ 24 — 10%, «Открытие» — 10,25%, Райффайзенбанк — 10,5%, Газпромбанк — 10,25—10,5%, «Российский Капитал» — 10,5—11% и Сбербанк — 10,9—11,65%. «Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Если ставки продолжат снижаться прежними темпами — примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, — то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8—1 процентный пункт», — прогнозирует эксперт

    Как избавиться от ипотечного кредита на выгодных условиях?

    Ипотечное кредитование для многих стало реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Но бремя кредитного обязательства на протяжении 10-15 лет могут выдержать не все заёмщики. Поэтому у некоторых рано или поздно встаёт вопрос: как избавиться от непосильного кредитного обязательства? В этой статье будут даны ответы на этот вопрос.

    Прежде чем ставить вопрос об избавлении от ипотечного кредита, заёмщик должен оценить последствия этого шага. Поскольку отказ от ипотеки неизбежно приводит к утрате право собственности на квартиру.

    Важно! Если большая часть ипотечного кредита уже погашена и трудности у заёмщика возникли на завершающем этапе выплаты кредита, то отказываться от ипотеки нецелесообразно. Стоит подумать о реструктуризации кредита и пойти на контакт с банком.

    Итак, если заёмщик нуждается в ипотечной квартире и его финансовые затруднения незначительные и непродолжительные, тогда он может обратиться с письменным заявлением в банк и просить установить новый график платежей с указанием посильной суммы ежемесячного взноса.

    Важно! Банкам на самом деле выгоднее пойти на уступки добросовестному заёмщику, чем начинать процедуру ареста и реализации заложенного жилья.

    Но если положение заёмщика не так радужно и ему лучше расстаться с квартирой, чем накапливать новые долги, тогда можно начинать процедуру отказа от ипотечного кредита.

    Наиболее выгодный для заёмщика вариант избавления от ипотеки – это самостоятельная продажа квартиры. При этом банк как залогодержатель должен дать на сделку своё согласие.

    Важно! Прежде чем начинать продажу ипотечной квартиры заёмщик должен обратиться в банк, объяснить ситуацию и получить одобрение на продажу от кредитного менеджера.

    В течение всего срока, когда квартира будет находиться на продаже и оформлении документов заемщику нужно платить текущие ежемесячные платежи по кредиту, чтобы не было просрочек и штрафных санкций.

    Если покупатель на квартиру найден, то процедура должна быть следующая. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, который предусматривает, что после выплаты остатка по ипотечному кредиту и снятие обременения с квартиры. Продавец и покупатель обязаны заключить основной договор купли-продажи данной квартиры. Денежные средства, которыми необходимо погасить остаток по ипотеке, оформляются в качестве задатка.

    Важно! Обеспечительная функция задатка будет только в том случае, если между продавцом и покупателем будет заключено письменное соглашение о задатке. Нелишним в данной ситуации будет удостоверить это соглашение в нотариальном порядке.

    После этого заёмщик гасит средствами, полученными от покупателя в качестве задатка, остаток ипотечного кредита. Банк передаёт заёмщику закладную, которая подтверждает, что квартира больше не находится в залоге у банка и можно совершать сделку по её отчуждению.

    Заёмщику также нужно взять у банка справку в нескольких экземплярах об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту.

    После этих действий заёмщик должен обратиться в Росреестр, представить документы о снятии залога с квартиры и регистрирующий орган снимет обременение с квартиры. В дальнейшем должен быть оформлен основной договор купли-продажи квартиры. Переход права собственности от продавца к покупателю регистрируется в Росреестре.

    Важно! При данной схеме отказа от ипотеки у заёмщика могут остаться денежные средства, которые составляют разницу между остатком долга по кредиту и стоимостью квартиры по договору.

    Предложенная выше схема является наиболее благоприятной для заёмщика т.к. всё проходит цивилизованно, заёмщик может остаться с деньгами и с неиспорченной кредитной историей.

    Неблагоприятный сценарий развития ситуации, о котором всё же нужно сказать, но так действовать не стоит – это прекращение оплаты ипотеки, ни идя на контакт с банком. Поскольку квартира находится в залоге у банка, то рано или поздно, квартира будет изъята и продана с торгов.

    Важно! Банк зарабатывает на кредитных операциях, а не на продажи ипотечного жилья. Поэтому банк будет стараться продать квартиру менее затратным способом, и не будет ориентироваться на рыночную стоимость. Цель банка погасить остаток ипотечного кредита от реализации квартиры.

    Поэтому мало того, что заёмщик при таком развитии ситуации остаётся без жилья, даже если оно единственное, так ещё и долг по ипотеки может быть погашен не полностью.

    Чтобы этого избежать заёмщику нужно при малейшей вероятности неоплаты кредита, идти на контакт с банком и если отказываться от ипотеки, то лучше заёмщику самому найти покупателя и продать квартиру по наиболее приемлемой цене.

    Итак, данная статья рассказывает, как наиболее выгодно избавиться от ипотечного кредита, даются практические рекомендации, как действовать правильно и как поступать не надо.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector