Как отстоять право на жил.площадь

Утрата права пользования жилым помещением

В Российской Федерации утрата пользования жильем (будь то частный дом или квартира) — вещь реальная и процессуально вполне законная. И не важно — идет ли речь о муниципальной жилплощади или о собственной. Главное, что подобные решения принимаются исключительно в судебном порядке. А значит, должен быть подан соответствующий иск. В сопровождении требуемых документов, которые и послужат основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Задача собрать и предоставить такие документы целиком и полностью ложится на плечи истца. А суд рассмотрит их и примет ту или иную сторону.

Удовлетворяющее иск судебное решение — основание для признания утраты пользования жильем законной. И для расторжения любых договоров с ответчиком (как правило, речь идет о муниципальном найме, в том числе социальном). Кроме того, таким судебным решением человека легко выселить и снять с постоянного регистрационного учета помимо его воли.

Важно: иск об утрате прав пользования жильем по закону можно подавать лишь единожды. И если сразу не подготовиться как следует, не собрать убедительных доказательств, можно забыть про затею. Больше ничего сделать не получится.

Бессрочное пользование

Утрата пользования жильем — это практически всегда конфликт. Конфликт изначально, поскольку трудно представить ситуацию, когда лишать прав на жилье начинают «на ровном месте», без причин. И конфликт на всем протяжении дела, так как мало кто «лишается» таких прав без сопротивления. Кроме того, в действующем законодательстве предусмотрены категории лиц, которых лишить проживания просто невозможно. Это:

• супруги, проживающие на совместно нажитой жилплощади (у одного ни за что не получится выселить другого, даже если этот другой ведет себя просто ужасно, создавая для окружающих массу неудобств);
• предыдущие владельцы, отказавшиеся от приватизации в пользу других жильцов;
• родственники собственника квартиры, проживавшие с ним еще до приватизации жилья;
• лица, подписавшие договор ренты с пожизненным содержанием.

Все они по закону просто не могут утратить право проживания. Но только проживания, поскольку это обстоятельство не дает им иных прав – например, по распоряжению жильем, как собственностью.

Когда можно лишиться прав пользования жилым помещением?

Людей могут признать утратившими право проживания в ряде случаев. Если:

• супруги расторгают брак, а жилплощадь у них не является совместно нажитым имуществом (получена женой или мужем по дарственной или, например, приобретена еще до бракосочетания);
• жилье отчуждено (продано, подарено и т.д.), и никто из родственников, проживавших в бывшим собственником, не обладает законным правом сохранения пользования;
• проживающие постоянно нарушают нормы проживания (общепринятые моральные, санитарно-гигиенические и пр.), причиняют ущерб жилому имуществу и т.д.;
• закончился срок договора найма (даже если квартира муниципальная);
• проживающие долго отсутствуют, не вносят коммунальные платежи без причин.

Однако полностью утратить права проживания вышеперечисленные категории граждан могут только после вынесения судебного вердикта (а в суде каждая ситуация рассматривается индивидуально) и последующего снятия с постоянного регистрационного учета.

Если жилье муниципальное

Потеря права пользования жильем — это ни что иное, как законный запрет проживать далее на конкретной жилплощади или использовать ее иным способом. Если человек не против, ему достаточно явиться в миграционную службу и просто выписаться из жилого помещения. Ну, а если он против, вопрос придется решать в судебном порядке.

Когда же конкретно наступает прекращение прав пользования? Это может быть после:

• добровольного снятия с регистрационного учета;
• образования большой задолженности по коммунальным платежам;
• неоднократно официально зарегистрированного правоохранительными органами грубого нарушения прав и интересов прочих жильцов;
• осуждения к реальному сроку лишения свободы;
• медицинского признания (тоже официального, разумеется) человека недееспособным.

Важно: в случаях с муниципальными квартирами администрация также принимает решение о расторжении договора найма и признании квартиросъемщика утратившим право пользования жильем, если последний приобретает другую жилплощадь.

Нюансы выезда и оплаты

Все тонкости выезда из квартиры после утраты права на пользование жилым помещением определяются судебным решением. И это во многом зависит от того, каким образом человек лишился такого права — вынуждено или добровольно. Кроме того, в расчет принимаются следующие моменты:

• постоянная или временная регистрация была у человека, утратившего право пользования жильем;
• на каких условиях был заключен договор найма (если речь о муниципальной жилплощади);
• а также по каким причинам лицо, утратившее права, все еще проживает по данному адресу.

Вообще, если есть необходимость, суд назначает экспертизу с целью установления факта проживания/непроживания человека по конкретному адресу.

Чаще всего иски об утрате права пользования жильем подают собственники на нанимателей. А последние, отстаивая свои интересы, всеми силами стараются доказать незаконность препятствования их проживанию. И это может существенно затянуть процесс и усложнить и без того непростое дело. Но если речь идет о продолжительной неуплате по коммуналке, ответчику вряд ли «светит» положительное решение вопроса.

Когда обращаться в суд?

В зависимости от имеющихся оснований, предъявление иска в суд об утрате права пользования жильем и лишении человека регистрации по конкретному адресу может иметь свои особенности. По-разному будет выглядеть исковое заявление и сопровождающий его документальный пакет в случаях, когда:

• владелец жилья, не являющегося совместно нажитым имуществом, выселяет бывшего супруга/супругу (не желающих выписываться и съезжать добровольно) после расторжения брака;
• новый владелец жилья снимает с регистрации прописанных там граждан;
• арендодатель лишает права пользования жильем квартиросъемщика, который имеет большую задолженность по коммунальным услугам, портит имущество, ведет аморальный образ жизни и т.д.;
• нужно выселить человека в связи с его переселением в другое место (ликвидировать фиктивную прописку);
• выявлен факт заведомо фиктивной регистрации (без проживания).

Однако во всех перечисленных случаях есть и общие моменты исковой подачи. Так, например, заявление всегда подается по месту нахождения объекта недвижимости (права пользования которым предстоит лишить).

Неуплата по коммунальным услугам

По закону человек, который не оплачивает коммунальные услуги в течение длительного времени без уважительных причин, может быть лишен права пользования жилым помещением. Ведь он совсем не исполняет свои обязательства по содержанию данного имущества. Чаще всего этим грешат наниматели, а все бремя по содержанию жилого помещения ложится на собственника, что не может, конечно, его устраивать.

Однако, обращаясь в суд с иском о лишении нанимателя права пользования жильем, следует собрать достаточную доказательную базу. Документально необходимо будет подтвердить факт неоплаты жильцом коммуналки. А если тот, будучи официально зарегистрированным на данной жилплощади, не только не платит, но еще и не проживает (а возможно и скрывается), то придется также собирать документы, подтверждающие факт его непроживания.

Невозможность найти ответчика может затянуть судебный процесс, поскольку в заседании по такого рода делам должны быть выслушаны обе стороны. Но, разумеется, если адрес пребывания ответчика известен, ему будет направлена повестка. В качестве третьих лиц в суд также могут быть приглашены представители УФМС по месту расположения жилья, о котором идет речь.

Документы для иска

Как уже было отмечено выше, в суд исковое заявление (в 2-х экземплярах) подается в сопровождении пакета документов, в который входят:

• копия гражданского паспорта заявителя;
• правоустанавливающие бумаги на жилье (в 2-х экземплярах);
• выписка из домовой книги (в 2-х экземплярах);
• справка от председателя УК, подтверждающая факт непроживания ответчика по указанному адресу;
• оплаченная квитанция государственной пошлины.

Истцу также важно обеспечить себе свидетельскую поддержку в суде. Пригласить соседей, родственников, иных лиц, которые могут подтвердить тот или иной заявленный факт.

Важно: учитывая то обстоятельство, что обратиться в суд с иском о лишении права пользования жилым помещением можно лишь единожды, имеет смысл хорошенько подготовиться к процессу. И обязательно воспользоваться помощью опытного квалифицированного юриста, специализирующегося в данной области права. Конечно, это стоит денег, но риск потерять больше должен заставить истца прибегнуть к профессиональной помощи в этом вопросе.

Право на жилье в России превратилось в тыкву?

В Конституции РФ право граждан на жилье является одним из самых основных. Юристы говорят, что с такими климатическими условиями, как в России, наличие жилища — это вопрос жизни и смерти. Однако по тому, как в нашей стране решается «жилищный вопрос», можно подумать, что мы все живем на экваторе (хотя и на экваторе без крыши над головой жить несладко).

Жилищный вопрос на данный момент является одним из наиболее болезненных для россиян. Конечно, проблемы были всегда — и в советские годы люди могли ждать квартиры десятилетиями, ютясь до получения квартиры в коммуналках и общежитиях. Однако встать на очередь мог каждый нуждающийся — обеспечение жильем населения являлось обязанностью государства. Ради справедливости стоит отметить, что и не всем приходилось ждать так долго — многим везло и они вселялись в новые квартиры еще до 40 лет.

Не все знают и о том, что и сейчас за государством остались определенные обязательства по решению жилищных проблем граждан. Статья 40 Конституции РФ гласит, что каждый гражданин России имеет право на жилище. Малоимущим и другим социально незащищенным группам граждан, нуждающимся в жилье, жилище должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Читайте все материалы по жилищной проблеме в России в специальном сюжете

Конкретизирует это положение Жилищный кодекс РФ. Прежде на расширение жилплощади могли претендовать практически все, чье жилье по метражу было меньше установленной нормы. Однако в 2005 году был принят новый Жилищный кодекс, в котором были изменены критерии, позволяющие гражданину претендовать на бесплатную квартиру: недостаточность жилплощади осталась в качестве обязательного условия, но к ней добавились новые параметры, значительно сузившие круг возможный очередников. Одним из базовых условий стало обязательная принадлежность к малоимущим слоям населения. Кроме того, на жилплощадь могут претендовать дети-сироты, семьи, в которых есть тяжелобольные (правда, больные лишь определенными заболеваниями, к примеру, открытой формой туберкулеза).

Помимо этих групп, на государственное жилье имеют право семьи военных, вынужденные переселенцы из тех государств, где они подвергались преследованиям (правда, это распространяется лишь на тех, кто имеет российское гражданство, поэтому многие русские, оставшиеся после распада СССР в Узбекистане, Таджикистане, Латвии, где они действительно подвергаются притеснению, вернуться на Родину не могут — негде жить), уезжающие с Крайнего Севера, ликвидаторы катастрофы на Чернобыльской АЭС и ветераны ВОВ.

Как же реализуются эти права на практике? Возможно ли в России получить квартиру от государства? Как правило, люди даже не рассчитывают на такое счастье, полагая, что подобные вещи остались в советском прошлом. Как же в действительности обстоят дела?

Ситуацию прокомментировала заместитель председателя комитета ГД по труду, социальной политике и делам ветеранов Елена Афанасьева:

«Действительно, такое право зафиксировано в Конституции, которой должны руководствоваться все чиновники и государственные органы. Это право не то что бы нарушается, оно просто не выполняется в силу многих причин. Уже через 50-150 км от Москвы начинаются трущобы, люди живут в невыносимых условиях — по два поколения под одной крышей, о каком нормальном воспитании можно говорить, если детям просто негде учить уроки. Большинство людей не могут решить жилищные проблемы самостоятельно. Значит, государство должно регулировать эту область. Невозможно постоянно говорить о том, что у нас рынок — должно быть регулирование строительного сектора, нужно установить какую-то планку, выше которой предприниматель просто не мог бы поднимать цены».

Елена Афанасьева отметила, что большинство населения просто не может позволить себе прибегнуть к ипотечному кредитованию, которое принято представлять в качестве альтернативного решения жилищной проблемы. К сожалению, для того чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, семья должна иметь довольно внушительный и стабильный доход, найти который могут далеко не все. На данный момент процентная ставка по ипотеке в России составляет около 13 процентов. Нетрудно рассчитать, что в течение только 10 лет выплат заемщик будет вынужден отдать банку еще одну стоимость приобретенной квартиры. Высшие государственные чиновники неоднократно призывали банки к снижению ипотечных ставок, однако ничего так и не изменилось. Что удивительно, в США аналогичная ставка составляет от 3 до 5 процентов.

Малообеспеченность, представленная основным основанием для получения жилья от государства, окончательно отсекла подавляющую часть нуждающихся в жилье россиян от государственного распределения. Не то, чтобы у нас все были такими богатыми — это, к сожалению, не так. Дело в том, что в России уже давно установленный чиновниками уровень минимальной зарплаты и прожиточного минимума не коррелирует с реальностью. Все бы ничего, но при расчете социальных выплат, а также при оформлении для гражданина статуса «малоимущего» чиновники отталкиваются именно от этих цифр. Доход, хотя бы незначительно превышающий эту сумму, в глазах государства делает вас вполне состоятельным человеком, способным позволить себе покупку жилья по рыночной стоимости. Допустим, в Москве, где средний прожиточный минимум составляет 9850 рублей в месяц, семья из трех человек, получающая доход в 35000 рублей может, по мнению властей, накопить на покупку квартиры стоимостью в несколько миллионов. Интересно только — через сколько поколений? Кроме того, для получения жилья необходимо будет подтвердить свой статус малоимущего, и в том случае, если за годы ожидания гражданин устроится на более денежную работу, то он автоматически выбудет из очереди.

Не лучше ситуация и в регионах: скудные областные бюджеты зачастую не позволяют местным властям реализовать социальные программы хотя бы в таких мизерных объемах, как это делается в крупных городах. Низкие доходы населения, слабая покупательная способность не способствуют росту строительного рынка. В итоге строят мало и дорого, в расчете на узкие слои населения. А конституционные права опять-таки похоронены.

Впрочем, есть эксперты, придерживающиеся несколько иного мнения. Например, президент Московской гильдии риэлторов Григорий Полторак:

«Очень многие люди неправильно понимают конституционные права, они считают, что если государство гарантировало право на жилище, то оно должно раздать всем жилье, и желательно даром. Нужно правильно читать Конституцию — иначе получается, что тем, кто не работает, нужно раздавать жилье, а тем, кто трудится и зарабатывает — нужно покупать за свои средства. Это не так, и это не есть принцип социальной справедливости. Государство действительно гарантирует право на жилье, но ведь не сказано где и какое. В стране стоит много пустого жилья, потому что там люди по каким-то причинам не хотят жить, едут в Москву и Санкт-Петербург. Поэтому какие проблемы — я уверен, что тем, у кого жилья нет, его могут предоставить даже бесплатно, просто они не захотят там жить. Есть замечательный европейский опыт, уверяю вас, что там социализма даже больше, чем в СССР, когда нуждающемуся человеку муниципалитет арендует квартиру по рыночной цене. Но как только власти увидят, что он может самостоятельно зарабатывать, его этого пособия лишают. Я думаю, что это нормальный принцип, потому что у нас социальный принцип воспринимают как халяву, а это несправедливо по отношению к тем, кто работает и создает валовый национальный продукт.»

То есть, по мнению эксперта, все граждане, что не могут позволить себе приобретение коммерческого жилья — это лентяи и нахлебники, не желающие работать. Ну что же, в таком случае можно сделать вывод, что подавляющее большинство россиян можно охарактеризовать именно таким образом.

Что касается «пустой» недвижимости, то уважаемый эксперт вероятно имеет в виду дома в заброшенных деревнях — их и вправду предостаточно. Вот, к примеру, что пишут на одном интернет-форуме:

«На Урал ездил, видел, что в каждой деревне в которой был, на домах пишут «дом пустует, живите, кто хочет». И таких домов я штук 100 точно видел! Только с работой там туговато. Как правильно пишут — только дояркой или учительницей. За тысячи четыре в месяц…»

Конечно, драматизировать ситуацию не надо: все-таки на получение государственной квартиры еще могут рассчитывать военные, сотрудники полиции и дети-сироты. В данный момент на очереди на государственную жилплощадь стоит более ста тысяч сотрудников полиции, обеспечить их всех жильем государство планирует в течение 7 лет — правда, если учесть, что в год МВД удается заселить лишь 4 тысячи сотрудников, то становится ясно, что в семилетний срок вряд ли удастся уложиться.

Военных на очереди сейчас приблизительно 55 тысяч, и государство планирует расселить всех военнослужащих до середины 2015 года. Для этого было решено начиная с 2014 года выдавать очередникам не квартиры, а деньги на их приобретение. Все бы ничего, но сумма выплат рассчитывается исходя из 33 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как среднерыночная цена давно колеблется около 55 тысяч. И если выплаты не поднимут, многие военные, вероятно, откажутся от такой схемы.

Но несмотря на все накладки и недочеты, у льготных категорий граждан все-таки есть надежда на получение квартиры. А вот простым гражданам рассчитывать особо не на что: такая вероятность для обычной молодой семьи стремится к нулю. На сайте Росстата приведены такие цифры: в 1990 году государственные квартиры в России получили 1296 тысяч семей (включая бюджетников), а в 2012 году — только 186 тысяч. Как говорится, без комментариев…

К сожалению, игнорирование проблем населения со стороны государства — проблема не только жилищной сферы. На бумаге-то права есть — проблемы с исполнением.

Читайте самое интересное в рубрике «Общество»

Недобросовестный прописанный, или Как отстоять права на жилплощадь

Как быть, если бывший совладелец не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? Евгений Шепель делится способами выпутаться из жилищного конфликта.

Поводом к написанию статьи по этой теме послужило одно обращение гражданки с жалобой на своего бывшего мужа:

Что следует делать женщине, если бывший муж, который после приватизации квартиры (женой и сыном) и развода сохранил право проживания в квартире, но не платит и не желает выписываться, при этом в квартире не проживает? Суд в принудительной выписке отказал. Хотелось бы избавиться от прописки бывшего мужа.

Это письмо интересно тем, что выражает собой существующее в настоящий момент противоречие между прежним жилищным законодательством и современным, в котором до сих пор сохранились пережитки жилищной политики советской эпохи.

Как быть, если бывший совладелец квартиры не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? В таком положении ситуацию усугубляют обязательства по коммунальным платежам, которые по-прежнему «висят» на законных собственниках.

Как мы помним, в советский период основной городской жилищный фонд, наряду со многими другими объектами гражданских прав, регулировался институтом права государственной собственности. В соответствии с советскими законами, он подлежал передаче государственным организациям, а последние, в свою очередь, доверяли отдельные его предметы (квартиры) гражданам по договору социального найма. Этот акт делил проживающих граждан на главных квартиросъемщиков и прочих. Основным институтом, подтверждающим право на проживание в конкретной квартире, являлась прописка.

С появлением летом 1991 года закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма, получили возможность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобретать свои квартиры в собственность (приватизировать их). Институт прописки, однако, сохранился. Летом 1993 года это понятие было модернизировано в регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и жительства в пределах страны. Как указано в соответствующем законе, данная процедура проводится в целях обеспечения необходимых условий для реализации человеком его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими людьми, государством и обществом. Говоря более откровенным языком, прописка сохраняет значимость для решения вопросов двоякого рода: во-первых, она по-прежнему эффективно позволяет осуществлять административный контроль над населением; во-вторых, еще более значимой функцией прописки остается реализация конституционного права на жилище.

Именно с целью обеспечения этой второй задачи в гражданском законодательстве РФ, допускавшем возможность для граждан свободно распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями, было установлено ряд оговорок. К их числу следует отнести положения нескольких статей Гражданского кодекса: «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292); «лицо имеет право на защиту своего владения (жилым помещением) также против собственника» (ст. 305); «существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (п. 1 ст. 558); «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675), и тому подобное. Перед законом все равны, и даже если какой-то человек своими действиями в реализации прав на жилое помещение снижается до уровня скотины, государство, тем не менее, все равно вынуждено защищать его жилищные права.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ к вопросу о сохранении права пользования жилым помещением законодатели подошли несколько более жестко. Так, из формулировки п. 2 ст. 292 ГК РФ: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» была удалена частица «не», что поменяло смысл указанной нормы на прямо противоположный. Кроме того, в новый кодекс была введена норма п. 4 ст. 31: «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Однако все другие вышеперечисленные нормы гражданского законодательства РФ затронуты не были; кроме того, статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса» оговорила, что изложенное правило п. 4 ст. 31 ЖК «не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим».

Как видно, юридическая ситуация, в которую попала гражданка – автор помещенного в начале нашей статьи обращения, – относится к категории случаев, законодательное регулирование которых на современном «переходном» этапе местами противоречит само себе. Следствием таких обстоятельств стал ее первый иск в суд, который остался без удовлетворения. Иного финала не могло быть не только в связи с действием упоминаемой выше нормы закона о введении в действии Жилищного кодекса, но еще и потому, что в случае удовлетворения этого требования суд превратил бы ответчика в бомжа – лицо без определенного места жительства, – что противоречит конституционной гарантии права человека на жилище.

В этой связи рассмотрим несколько иных возможных вариантов решения проблемы.

Во-первых, осветим нормы гражданского и жилищного законодательства РФ, которые так или иначе можно отнести к накладывающим на человека, формально проживающего в жилом помещении, обязательства оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были связаны с лишением имущества. Дееспособные члены семьи владельца жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 31 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ, кредитор (в данном случае организации, оказывающие коммунальные услуги) при солидарной обязанности должников вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности. Поэтому указанные организации «вешают» долги конкретного неплательщика коммунальных услуг не на него одного, а на всех проживающих с ним в одной квартире. Однако в соответствии с п. 2 ст. 325 ГК должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам. То есть, говоря простым языком, гражданка, не желая увеличивать долг по квартплате, может сама оплачивать все обязательства своего бывшего мужа, а затем подать на него иск с требованием возместить понесенные ею расходы. Их компенсация в этом случае будет зависеть от успеха работы судебных приставов.

Можно пойти по несколько иному пути, чем бесконечное «выбивание» долгов по квартплате из бывшего мужа. В юридической литературе высказывалось мнение, что после приватизации квартиры между лицами, являющимися ее собственниками и гражданами, сохраняющими право проживания в ней, складываются отношения, аналогичные (ст. 6 ГК) отношениям между муниципалитетом и квартиросъемщиками по договору найма неприватизированной квартиры. В случае признания судом этой позиции, в разрешение вопроса будут применены положения статей 687 и 688 ГК РФ о расторжении договора найма жилого помещения и о последствии такого расторжения. Согласно их нормам, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а наниматель, на основании того же решения суда, подлежит выселению.

Еще один вариант решения проблемы посредством суда состоит в обращении в соответствующий орган с заявлением об административном правонарушении. Согласно ст. 6 упомянутого выше Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» гражданин Российской Федерации, изменивший жительство, обязан не позднее семи дней со дня прибытия в новый пункт жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. Как это видно из письма читательницы, ее бывший муж, несмотря на то, что фактически давно сменил место жительства, до сих пор не выполнил указанные предписания. Следовательно, его действия подпадают под диспозицию п. 1 ст. 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая предусматривает в данном случае наказание в виде наложения административного штрафа в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей.

Однако, этот вариант не повлечет за собой принудительного выселения бывшего мужа, поэтому в рассматриваемом случае он может быть использован лишь как вспомогательный.

Действующее гражданское законодательство РФ позволяет реализовать еще один радикальный способ решения сложившейся проблемы. Он применим в случае отчуждения собственниками квартиры, обремененной правом пользования третьим лицом. Мы уже говорили о том, что с недавнего времени переход права собственности на такую квартиру к другому человеку является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи прежнего собственника. Уже были прецеденты того, что суд выселял бывших жильцов именно по этому основанию. Однако в случае с автором рассматриваемого письма положение затруднено тем, что на совершение сделки с недвижимым имуществом, одним из собственников которого является несовершеннолетний, требуется согласие органа опеки и попечительства.

В заключение хотелось бы предостеречь граждан, столкнувшихся с подобной проблемой, пытаться решать ее самостоятельно. Мы видели, насколько противоречивым на сегодняшний день является законодательство, регулирующее вопросы принудительного выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений. Поэтому дилетантские действия в этой области, не сопровождаемые грамотной юридической консультацией, могут иметь столь же пагубные последствия, как самолечение. Людям, столкнувшимся с подобной проблемой, автор этой статьи настоятельно рекомендует обращаться за помощью к квалифицированным адвокатам.

Вселению не подлежит

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники меленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, «соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто».

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности». А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец «лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является». А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство «не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности» квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать «предоставление во владение общего имущества, согласно его доли». Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом». В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Кто имеет право на бесплатное жилье?

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

В этой колонке рассмотрю общие основания, по которым россияне могут бесплатно получить жилое помещение из государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

Конституция РФ о праве на бесплатное обеспечение жильем

Правовые нормы Конституции и положения федерального законодательства позволяют реализовать право граждан на жилище различными способами.

Жилые помещения могут предоставляться по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда отдельным категориям граждан. Жилые помещения могут предоставляться по договору коммерческого найма широкому кругу лиц. Граждане могут приобретать жилые помещения в частную собственность в домах различных жилищных фондов за собственные средства. Жилые помещения могут возводиться за счет собственных средств граждан.

Правила о бесплатном обеспечении граждан жильем за счет государственных и муниципальных жилищных фондов закреплены Конституцией РФ, более детально эти правила разработаны в Жилищном кодексе. Часть 3 ст. 40 Конституции РФ гласит: «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Из текста Основного Закона следует, что государство бесплатно или за доступную плату обеспечивает жильем граждан, отвечающим двум главным критериям.

Во-первых, это те, кто нуждается в жилье, то есть не имеет жилого помещения, или имеет его в недостаточном размере, и признан нуждающимся в жилом помещении в соответствии с действующим законодательством. Это главный критерий общий для всех категорий граждан, которые могут обеспечиваться жилыми помещениями за счет государства или муниципалитетов, без исключения.

Второй важный критерий – имущественный. Жильем могут быть обеспечены малоимущие граждане, признанные таковыми в установленном законодательством порядке. Из этого критерия есть исключение. Таким исключением является включение отдельных социальных групп граждан в какой-то конкретный закон в качестве лиц, которые могут обеспечиваться жильем за счет государства и без учета их имущественного положения.

Чтобы претендовать на получение жилья за счет государственных или муниципальных жилищных фондов нужно отвечать одновременно сразу двум критериям: обязательно первому – обеспеченность жильем менее установленных норм, и одному признаку на выбор из второго критерия – быть малоимущим или подпадать под действие одного из законов, наделяющих граждан таким правом независимо от их имущественного положения (перечень таких нормативных актов, дающих право, на получение жилья независимо от имущественного положения будет приведён в последующих публикациях на эту тему).

Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях

Как указывалось выше, главным критерием необходимым для получения жилья является определение уровня обеспеченности жилым помещением. Обеспеченность жилыми помещениями оценивается исходя из соответствия площади имеющегося у претендующих на получение жилья граждан жилого помещения учетной норме жилого помещения, а также условиям, установленным в ст. 51 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п. 4 ст. 50 Жилищного кодекса РФ учетной нормой площади жилого помещения (далее – учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетную норму для каждого населенного пункта определяет орган местного самоуправления (п. 5 ст. 50 Жилищного кодекса).

Например, для Москвы учетная норма устанавливается в размере 10 кв. м площади жилого помещения для отдельных квартир и в размере 15 кв. м площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям (п. 3-4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

В Перми учетная норма установлена в размере 12 кв. м площади жилого помещения на одного человека (Решение Пермской городской Думы от 30 мая 2006 г. № 103 «Об утверждении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма»).

Согласно п. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):

• не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
• являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
• проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»).

Следует также остановиться на так называемом обязательном сроке проживания, устанавливаемом некоторыми субъектами Российской Федерации в качестве обязательных условий для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях муниципального жилищного фонда. В Москве, например, обязательным условием для признания гражданина нуждающимся в жилых помещениях, наряду с условиями, перечисленными в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса и в Законе города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», является срок проживания в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет. В связи с этим п. 3 ст. 7, ч. 6 ст. 11 , ч. 2 ст. 38 закона города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», устанавливающего такие сроки проживания, стали предметом рассмотрения Судебной коллеги по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации. Рассмотрев жалобы граждан на вышеуказанные положения закона города Москвы, сопоставив нормы закона с федеральным законодательством, судебная коллегия пришла к выводу о том, что вопрос о конкретном сроке постоянного проживания как обязательном условии признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, Жилищным кодексом РФ не решен.

Вместе с тем, по мнению Судебной коллегии, Москва как субъект Российской Федерации вправе был своим законом в опережающем порядке в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» урегулировать этот вопрос. (Определение Верховного Суда РФ от 11 июля 2007 г. № 5-Г07-56 «Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 13 марта 2007 года»).

При определении уровня обеспеченности жилыми помещениями учитывается суммарная площадь всех принадлежащих гражданину и членам его семьи жилых помещений (п. 2 ст. 51 Жилищного кодекса РФ).

В следующих частях мы рассмотрим вопросы признания граждан малоимущими для целей обеспечения жильем, учет граждан для целей обеспечения жильем, порядок предоставление жилых помещений на условиях договора социального найма.