Как признать межевание ЗУ под МКД незаконным?

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

Как признать межевание земельного участка соседа недействительным?

В редакции по состоянию на 8 мая 2019 г.

Из-за множества ошибок и злоупотреблений, допущенных при межевании, актуальным является вопрос признания ошибочного межевания недействительным.

Статья 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Из данной статьи следует, что исправление реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка осуществляется органом регистрации прав путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка.

Закон не предусматривает простое исключение ошибочных сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка без внесения в реестр новых сведений.

Между тем в реальной судебной практике встречается еще много случаев, когда внести изменения в описание границ земельного участка ответчика невозможно, например, из-за того, что будут затронуты земельные участки нескольких других лиц, не участвующих в деле. В таких случаях восстановить права истца можно не иначе как путем исключения ошибочных сведений о границах земельного участка ответчика из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Признание результатов межевания недействительными и исключение ошибочных сведений о местоположении границ земельного участка ответчика из Единого государственного реестра недвижимости служит цели восстановления положения, существовавшего до нарушения права истца.

В одном из споров об установлении смежной границы земельных участков, истребовании части земельного участка, обязании перенести забор Верховный Суд РФ в определении от 24 ноября 2015 г. № 58-КГ15-14 разъяснил: «Отсутствие согласования границ земельного участка ответчика с истцом может свидетельствовать о недействительности результатов межевания земельного участка К. При этом оценку данному обстоятельству суд вправе дать при рассмотрении спора об установлении границ, что не требует самостоятельного оспаривания истцом землеустроительного дела, либо действий кадастрового инженера. Заявленные истцом требования находятся в рамках такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 ЗК РФ)» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. № 12. С. 2).

Президиум Московского областного суда в постановлении от 21 октября 2015 г. № 513 по делу об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка указал: «В данном случае истцы избрали способ защиты нарушенного права путем подачи иска об исключении из ГКН сведений о местоположении границ земельного участка, который не противоречит нормам действующего законодательства».

Вместе с тем признания недействительными результатов межевания и исключения сведений о местоположении границ земельного участка ответчика из Единого государственного реестра недвижимости, как правило, недостаточно для восстановления нарушенного права истца.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 14 февраля 2017 г. № 32-КГ16-29 по делу о признании недействительными межевого плана, проекта межевания границ, признании незаконной постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, понуждении к снятию земельных участков с государственного кадастрового учета, признании зарегистрированного права отсутствующим указано следующее: «Обращение Ш. в суд с иском было вызвано необходимостью восстановления права владения принадлежащим ему на праве собственности земельным участком.
Суд с учетом выявленных нарушений при межевании принадлежащих П. земельных участков, поставленных на кадастровый учет, установив наложение их границ на принадлежащий Ш. земельный участок с кадастровым номером , пришел к выводу о нарушении права истца и необходимости защиты нарушенного права собственности путем признания результатов межевания недействительными.
Однако признание результатов межевания недействительными само по себе не влечет восстановление нарушенных прав и законных интересов истца, что оставлено судом без внимания и оценки, у П. сохраняется право собственности на указанные выше земельные участки с координатами границ, указанными в государственном кадастре недвижимости.
Таким образом, в нарушение приведенных выше требований процессуального закона суд, признав незаконными результаты межевания земельных участков, не разрешил спор по существу и не определил надлежащий способ восстановления нарушенного права собственности истца».

Необходимость в признании межевания соседского земельного участка недействительным возникает, когда истцу нужно уточнить границы своего земельного участка. В такой ситуации по существу имеется спор об установлении границ земельных участков в судебном порядке.

Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности, иск об установлении границ земельного участка.

В одном из споров о границах земельных участков в определении Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 305-КГ15-7535 была сформулирована следующая правовая позиция: «…когда пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Таким образом, чтобы признать межевание участка соседа недействительным, если нет возможности исправить реестровую ошибку в описании границ его земельного участка, нужно обращаться в суд с иском о признании недействительными и исключении ошибочных сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ соседского земельного участка и об установлении границ Вашего земельного участка или об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ Вашего земельного участка, если его границы ранее были установлены с ошибкой.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Оспаривание межевания земельного участка через суд: причины признания результатов недействительными

Установление границ земельного участка часто бывает сопряжено со спорными моментами.

В частности, такие моменты могут возникать при допущении кадастровым инженером ошибок, использовании устаревшего оборудования или неточных данных.

В результате этого выданные собственнику участка документы содержат недостоверные сведения и данные.

Как эти, так и другие случаи, которые приводят к кадастровым ошибкам при межевании, требуют обращения к Росреестр для того, чтобы внести необходимые корректировки и привести документальные данные в соответствие с тем, каким образом фактически проходит граница.

В том случае, если обращение собственника участка осуществляется по истечении 30 дней с момента утверждения межевого плана, в большинстве случаев внесение изменений может выполняться посредством решения суда, для чего необходимо направить соответствующее исковое заявление, приложив к нему требуемый пакет документации.

Документы, являющиеся результатами процедуры

В процессе установления границ земельного участка кадастровый инженер составляет межевое дело, и основным документом, входящим в него является межевой план.

Такой план состоит из графической и текстовой частей и содержит в себе схему расположения участка с указанием координат поворотных точек, проведенными между ними линиями, которые являются межами, определяющими границы собственности.

Его текстовая часть содержит описание земельного надела, содержащую его основные характеристики, имеющие значение для определения кадастровой стоимости, возможности возведения зданий или сооружений, возделывания для посадки сельскохозяйственных культур и прочих действий, что могут иметь место при эксплуатации участка.

На основании составленного межевого плана владелец надела может обращаться для постановки участка на учет, получения кадастрового паспорта, права собственности, а также совершать любые сделки гражданско-правового характера, которые не запрещены законодательством.

Причины признания результатов недействительными

Законом определены моменты и условия, при наличии которых собственник надела, другое лицо или организация, чьи права были затронуты в процессе проведенного межевания, могут рассчитывать на допустимость оспаривания результатов установления границ.

Так, к таким условиям относят следующие:

• Проведение межевания без наличия акта согласования границ, подписанного всеми заинтересованными лицами. Отсутствие подписей допускается лишь при неявке таких лиц после соблюдения со стороны владельца участка положенной процедуры оповещения и отсутствии письменных заявлений от соседей о несогласии с границами, проходящими именно таким образом;
• Допущение нарушений в ходе выполнения работ инженером. Это может быть отсутствие операции выезда на участок для выноса границ в натуру, игнорирование документальных данных, на основании которых межа будет проходить иным способом и т.д.;
• Появление новых документальных данных или свидетельских показаний, которые изменяют ход проложенной межи;
• Обнаружение ошибки в предоставленных данных. Это может быть пересечение границ смежных участков, наложение одного надела на другой, отнесение земли к совершенно другой территории, любые другие неточности, которые будут иметь место в графической или текстовой части;
• Приобретение земли и переход ее в собственности в результате самозахвата территории. Такие ситуации происходят достаточно редко, но все же могут иметь место в результате неточного анализа предоставленной документации кадастровым инженером или подачи заказчиком недостоверных данных.

Как отменить результаты через суд

Отменить результаты межевания возможно путем выполнения следующих шагов:

• Обращение к инженеру, который составлял имеющийся межевой план и определял координаты проходящих границ участка;
• Сбор документов, которые могут свидетельствовать о наличии ошибок в составленном межевом плане;
• Составление заявления, в котором отражается требование устранения имеющейся ошибки межевого плана;
• Предоставление пакета документации, квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины и самого заявления в кадастровую палату;
• Получение ответа в течение 15 суток с момента подачи заявления. В большинстве случаев кадастровая палата отказывает в удовлетворении требования лица, мотивируя это наличием существующего межевого плана;
• Направление обращения в судебную инстанцию. Это осуществляется для возможности принудительного внесения изменений в составленный план на основании решения суда;
• Составление иска, предоставление оформленного заявления с пакетом документации, включающим в себя подтверждение попытки досудебного урегулирования вместе с квитанцией об оплате государственной пошлины.

Кто имеет право оспаривать результаты

Возможность направления обращений в суд относительно оспаривания имеющихся результатов межевания может иметь место только при наличии оснований у лица или организации, выступающего в роли истца.

Так, в частности, право на оспаривание установленных границ в суде, имеют такие лица:

• Лица, использующие участок или смежные с ним наделы на правах заключенного договора аренды;
• Собственники участков, имеющих документальное подтверждение права владения определенным участком земли;
• Лица, владеющие наделом на правах бессрочного пользования им;
• Лица, владеющие участком на правах пожизненного наследуемого владения.

Документы

Обращение в судебную инстанцию для того, чтобы иметь возможность оспорить результаты межевания земельного участка через суд, должно сопровождаться подготовкой и предоставлением необходимого в таких случаях пакета документации.

Список документов может несколько отличаться в зависимости от особенностей рассматриваемого дела, но при этом он имеет много общих пунктов, среди которых можно выделить:

• Документ, подтверждающий наличие права обращения в суд для оспаривания результатов установления границ (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.д.);
• Документ, подтверждающий право собственности лица, которое направляет иск в суд;
• Само исковое заявление, в котором содержится суть вопроса относительно установленных границ участка;
• Межевой план, содержащий ошибки;
• Новый межевой план, содержащий правильную информацию, которую необходимо будет внести в государственный реестр.

Содержание искового заявления

Подаваемое исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

• ФИО заявителя, его основные данные, сведения об участке, по поводу которого имеется спор;
• Данные ответчика, имеющего другое мнение относительно проходящих границ;
• Указание сути проблемы – излагаются имеющиеся ошибки в составленном межевом плане, которые необходимо устранить. В основной части рекомендуют указывать на то, что наличие ошибки нарушает имеющееся право собственности и при этом не позволяет использовать участок в полной мере;
• Ссылка на законы и прочие нормативные акты, на основании которых возможно обращение заявителя и признание межевого плана недействительным и требующим внесения изменений;
• Дата заполнения и подпись истца.

Слушания

В процессе судебного разбирательства суд в первую очередь рассматривает поданные документы.

После определяет наличие оснований для инициирования разбирательства.

После этого, если все предоставленные документы не вызывают сомнений, не требуется дополнительных доказательств и не производится отвод, назначается судебное заседание или публичные слушания.

В ходе самого заседания рассматриваются доводы как истца, так и ответчика, причем от того, насколько будет полным перечень данных, изложенных в исковом заявлении, во многом будет зависеть и общий исход дела.

При рассмотрении заявления могут заслушиваться показания свидетелей, которые имеют непосредственное отношение к делу, если доказательная база в форме документов недостаточна.

При наличии встречных исков они также принимаются к рассмотрению и при необходимости назначается проведение экспертизы, которая заказывается в геодезической компании.

На основании выводов экспертов-геодезистов можно судить о том, насколько правильно было проведено межевание и на самом ли дела в составленном плане содержатся ошибочные данные.

Решение

При наличии достаточного количества доказательств судом может быть удовлетворено поданное истцом заявление с требованием о признании результатов межевания недействительным.

В таком случае становится возможным повторное обращение в Росреестр, где уже на основании предоставленного решения суда внесут изменения в данные о земельном участке при условии приложения правильно составленного межевого плана.

Судебная практика

В ходе судебных разбирательств относительно признания результатов проведенного межевания недействительным имеется большое количество случаев судебной практики, которые имели отличный исход в зависимости от полноты предоставленных доказательств и заслушанных показаний.

В частности, имеются случаи отказа в рассмотрении дела, инициировании разбирательства и признании результатов межевания недействительными.

Есть случаи, когда требования истца не удовлетворялись, поскольку при рассмотрении обстоятельств было доказано, что составленный план содержит достоверные сведения.

По оспариванию

Практика по оспариванию результатов проведенного межевания имеет такие варианты вынесения судебных решений:

• Отказ в рассмотрении дела по причине того, что лицо, направившее заявление, не является собственником или пользователем участка, в связи с чем его непосредственные права не были затронуты или ущемлены;
• Отказ в инициировании разбирательства по причине недостаточности предоставленных документов, то есть истцом не предоставлены веские доводы того, что межевой план содержит ошибки;
• Отказ в рассмотрении поданного заявления по причине отсутствия попытки досудебного урегулирования – обращения в Росреестр для внесения изменения в межевой план по причине ошибок в уже составленном.

По признанию результатов недействительными

В результате рассмотрения дел по признанию результатов межевания недействительными в большинстве случаев решение выносится в пользу истца, подающего заявление в следующих ситуациях:

• Если имеет место самовольное занятие земельных участков соседями, в результате чего границы владений были искажены;
• Если при формировании земельного надела и определении площади участка были допущены значительные ошибки, после чего в государственный реестр были внесены недостоверные данные;
• Если в результате межевания акт согласования установленных границ был подписан не всеми заинтересованными лицами;
• Если не был соблюден обязательный порядок уведомления владельцев и пользователей смежных участков о предстоящей процедуре выноса границ в натуру и их согласования;
• Если предоставлены достоверные данные, свидетельствующие о наличии ошибок в межевом плане участка.

Заключение

Обращение в судебный орган с заявлением о признании результатов межевания недействительным и последующее участие в рассмотрении дела – довольно сложная процедура, исход которой будет зависеть от предоставленных истцом документов и того, насколько достоверными и достаточными предоставленные доказательства.

Решение суда определяется исходя из норм действующего законодательства, регулирующих межевание земельных участков, а также уже имевшихся случаев судебной практики, на основании которых иск будет удовлетворен (полностью либо частично) или нет, и снятие возражений по границам не будет произведено.

Проведение межевания участка под многоквартирным домом

Межевание – это комплекс геодезических работ, направленный на формирование границ земельных участков (ЗУ) с их последующим фиксированием в органах кадастрового учета.

Межевание ЗУ под многоквартирным домом (МКД) нужно для того, чтобы все собственники недвижимости могли распоряжаться территорией, на которой выстроено здание, а также прилегающей землей. Процедуру межевания ЗУ под МКД регулируют как Земельный кодекс РФ, так и закон «О государственном кадастре недвижимости» не оставляя без внимания и Градостроительный кодекс РФ.

Прилегающие территории

Покупая любую недвижимость в МКД, собственник автоматически становится владельцем общественного имущества, более подробно об этом говорит ст. 36 ЖК РФ. Это чердачные и подвальные помещения, коммунальные системы, крыша, земля, на которой выстроен дом, и прилегающая территория, на которой находятся общественные объекты.

Собственники недвижимости вправе использовать ЗУ под домом и околодомовую территорию в зафиксированных границах как угодно. Основание – право общей долевой собственности.

Сейчас собственники недвижимости в МКД имеют право оформить ЗУ в собственность, но это не обязанность, а именно право.

Для правительства удобно, когда ЗУ не размежеван и не оформлен в общую долевую собственность, так как это позволяет распоряжаться территорией как угодно, не учитывая интересов жильцов. Отчасти поэтому практика межевания земли под МКД пока не очень широко распространена – эта возможность нигде не освещается, как и ее выгоды.

Плюсы межевания ЗУ под МКД

После формирования границ собственники получают право использовать землю как угодно:

• устроить парковку;
• установить шлагбаумы;
• благоустроить территорию по своему усмотрению;
• сдавать землю в аренду.

Если земля под многоквартирным домом отмежевана, это дает право включить объект в госпрограмму капремонта и благоустройства прилегающих территории без дополнительных взносов.

Кроме того, если ЗУ сформирован и является собственностью жильцов, они могут предотвратить строительство любых объектов (как муниципальных, так и коммерческих) на придомовой территории.

Недостатки

1. Возникает обязанность платить налог на землю (за исключением ситуаций, когда ЗУ передается не в собственность, а в аренду). Размер налога зависит от площади недвижимости.
2. Траты на благоустройство всех объектов несут сами жильцы. Велодорожки, тротуары, паркинг, зоны отдыха, детские площадки, уличные тренажеры и спортплощадки, заборы – все это устанавливается, обслуживается и ремонтируется из бюджета жильцов.

Этапы оформления придомовой территории в собственность

1. Изучить кадастровую карту, которая есть в открытом доступе – определен ли ЗУ под конкретным МКД.
2. Если ЗУ сформирован, у него есть свой номер и он известен, по этому номеру следует отправить запрос в Росреестр на получение информации о ЗУ.
3. Когда выписка из Росреестра получена, нужно обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы», внести оплату в установленном размере (600 р.), оставить комплект документов и через 3 дня прийти за готовой выпиской.

Формирование ЗУ под многоквартирным домом

Чаще всего оформление ЗУ под МКД выполняется через суд. Это связано с тем, что границы участка изначально не обозначены на кадастровой карте города.

Если ЗУ, на котором выстроен МКД, не размежеван, для установления границ следует обратиться в организацию, которая специализируется на решении таких вопросов. Кадастровый инженер изучает МКД и прилегающие территории и готовит межевой план, а затем вносит эти данные в Государственный реестр.

Пока ЗУ не размежеван и не оформлен в общую долевую собственность, прав на распоряжение землей у владельцев квартир нет.

Сбор документов и определение зон ответственности

Теоретически межеванием земель должны заниматься органы местного самоуправления. Но на практике добиться этого от властей почти невозможно. Намного эффективнее взять решение вопроса в свои руки и направить скооперированные усилия собственников в «нужное русло».

Заказать и оформить межевание также могут собственники помещений в МКД (владельцы жилых и нежилых помещений). Для более подробного ознакомления с процедурой можно изучить Постановление КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П, где говорится, что любой из собственников может подать заявление на данный процесс.

Подготовка документов

• заявление о государственном кадастровом учете и о гос. регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в МКД;
• паспорт заявителя или его заверенная копия у доверенного лица (доверенность должна быть заверена у нотариуса);
• протокол собрания собственников помещений в МКД о формировании ЗУ;
• документы о формировании ЗУ;
• протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Документы можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра».

Другой вариант – отправить документы почтой или в электронном виде с сайта Росреестра.

Собрание собственников

Чтобы принять решение о межевании ЗУ под МКД, необходимо получить голоса «За» от 50% собственников недвижимости в доме. Для этого проводится собрание, опрос, голосование любыми удобными способами – главное, получить подтвержденные голоса от собственников недвижимости в конкретном доме.

Определение придомовой территории

Организация собрания из инициативных собственников – это необходимое условие для выявления реальных нужд жильцов.

На собрании следует выбрать уполномоченного представителя, который будет отстаивать интересы жильцов на всех проектах и работах, связанных с эксплуатацией дома.

Важно: на собрании должно присутствовать хотя бы 2/3 собственников. Из всех присутствующих 50% должны проголосовать за принятие обсуждаемого решения. По итогам собрания оформляется протокол, который является основанием для реализации принятого решения.

Положение границ согласовывается в следующих случаях

• с собственниками недвижимости;
• с людьми, которые наделены правом пожизненного наследуемого владения (читайте об особенностях пожизненного наследуемого владения);
• с людьми, обладающими правом бессрочного пользования;
• с арендаторами, заключившими договор аренды от 5 лет.

Затраты на межевание

Стоимость межевания определяется особенностями конкретного объекта. Как правило, стоимость услуг «под ключ» зависит от территориального расположения объекта, его площади, условий владения и других факторов

В среднем стоимость услуги варьируется в диапазоне от 20 до 30 тысяч рублей.

Финальная цена формируется из ряда факторов:

• исходные данные – какие документы есть в наличии, какие нужно собрать;
• подготовка недостающих документов – их сбор, оформление;
• прочие услуги – взаимодействие с инстанциями, юридическое сопровождение.

Пример из судебной практики

Петрова Т.А., собственница квартиры в многоквартирном доме, обратилась в суд с иском к администрации района, в котором просит отменить проведенные ранее работы по формированию ЗУ. Также Петрова просит провести работы по межеванию снова на основании того, что формирование земельного участка изначально было проведено с нарушением законодательства, жителей не проинформировали, публичные слушания не проводились.

В итоге интересы жильцов не были учтены, и площадь сформированного ЗУ получилась намного меньше, чем нужно для обслуживания дома. Кроме того, в результате действий ответчика жильцы оказались не защищены от действий третьих лиц, которые планировали использовать прилегающую к дому территорию в своих интересах (расходящихся с интересами собственников жилья в данном доме).

Данные о том, что межевание вообще было проведено, появились спустя несколько месяцев после оформления (незаконного) – это произошло случайно, когда жильцы обнаружили в своем дворе снегоуборочную технику.

В ходе судебного процесса выяснилось, что обсуждаемому ЗУ был присвоен кадастровый номер, но в тот период межевание не осуществлялось, и соответствующие данные не предоставлялись в органы кадастрового учета.

На прилегающей территории, которая и стала предметом споров, находятся детская площадка и площадка для хозяйственно-бытовых нужд – эти объекты необходимы для эксплуатации дома. В результате действий ответчика (незаконного межевания, которое было выполнено с нарушениями) эти территории не были внесены в границы ЗУ под многоквартирным домом.

Ответчик с требованиями истца не согласился и просил отказать в удовлетворении иска. Основной акцент был сделан на то, что проводилось лишь уточнение границ участка, а не межевание, и для этого публичные слушания не нужны.

Основанием для отказа в удовлетворении требований истца были названы следующие причины: истечение срока исковой давности, а также тот факт, что представители органов кадастрового учета на заседание не явились, хотя и были извещены.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что ответчик предоставил Единому Росреестру земель опись, в которой была указана лишь декларированная площадь, без привязки границ земельного участка под домом к конкретным координатам. Кроме того, были выявлены нарушения в оформлении процедуры и сроков внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости со стороны ответчика.

В результате иск был удовлетворен, прежние работы по формированию ЗУ отменены, администрации района предписано провести межевание заново (с возмещением судебных расходов истцу).

Образование земельного участка под МКД (по новым правилам ЗК РФ)

Возможно, у кого-то уже был опыт?

Необходимо образовать земельный участок под многоквартирным домом. Сам дом 1954 года постройки, одноэтажный, состоит из 6 квартир. Право собственности на квартиры у жильцов зарегистрированы. На земельном участке площадью около 20 соток (которым собственники квартир пользуются очень длительное время) имеется много самовольных хозяйственных построек.

На земельный участок никаких старых документов нет и не было.

С 1 марта 2015 года изменились правила в ЗК РФ, в частности в части образования земельных участков.

И теперь, в случае если заявитель хочет образовать участок под МКД в соответствии со пп.4 п.3 ст.11.3 Земельного кодекса схема ЗУ может быть утверждена только при наличии проекта межевания территории (ПМТ) или проекта планировки территории (ППТ).

Обращался в администрацию города, сказали – будет 100%-ый отказ в утверждении схемы, т.к нет ПМТ или ППТ.

Ну а если посмотреть с точки зрения логики и права.

Собственник квартиры в МКД обращается с заявлением об установлении границ зу. Почему ему должно быть отказано и его право должно нарушаться из-за отсутствия такого документа (причем ненормативного акта – ППТ или ПМТ). В целом подготовка данной кадастровой документации возложена на муниципальные органы. Работа дорогостоящая (у нас около 550 000р) и времязатратная – 1,5-2 года.

Зона расположения МКД с правилами землепользования и застройки города не совпадает.

У кого какие мнения на этот счет?

• 3939
• рейтинг 0

Ключевые проблемы доказывания в суде

Практика применения законодательства о банкротстве

Introduction to English Legal System

Комментарии (21)

Да Дмитрий, в Сочи — архитектура, ДИО . все твердят про ПМТ.
Лично я, в корне не согласен с таким толкованием!

Когда архитектура дает толкование законам, результат всегда предсказуем. Подготовьте схему и обратитесь с заявлением об ее утверждении. Откажут — в суд. Не вижу оснований, чтобы суд согласился с толкованием ОМС.

Хотя, кстати, ОМС так-то сам должен всё сделать на основании лишь соответствующего заявления любого собственника помещения в МКД (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П). Но, насколько знаю, в практике такая позиция не прижилась, и сособственники сами готовят схему.

« Когда архитектура дает толкование законам, результат всегда предсказуем. Подготовьте схему и обратитесь с заявлением об ее утверждении. Откажут — в суд. Не вижу оснований, чтобы суд согласился с толкованием ОМС.Хотя, кстати, ОМС так-то сам должен всё сделать на основании лишь соответствующего заявления любого собственника помещения в МКД (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П). Но, насколько знаю, в практике такая позиция не прижилась, и сособственники сами готовят схему. »

Вот как раз такое заявление мы подавали.
В ответе было указано: что администрация включит в перечень городского постановления район в котором располагается МКД и при наличии финансирования выполнит ПМТ, а потом можно и формировать участок.

Скажем так, не совсем это новая норма в ЗК РФ, просто земельное приведено в соответствие с градостроительным законодательством.
В силу части 2 статьи 6 ФЗ «О введении в действие ГрадКодекса РФ» (ред. от 20.03.2011) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки ППТ и проектов межевания территорий.
В части 4 статьи 16 ФЗ «О введении ЖК РФ» предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.
Согласно пункту 8 статьи 45 Градкодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно либо привлекаемыми ими на основании муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством. за исключением случая, указанного в части 8.1 настоящей статьи. Подготовка документации по планировке территории.. может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.
Действительно, в вышеприведенной правовой норме указано на возможность подготовки документации по планировке территории за счет средств физических или юридических лиц. Вместе с тем пункт 8 статьи 45 ГрК предполагает самостоятельную либо с привлечением соответствующих организаций подготовку документации по планировке территории уполномоченными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления. Следовательно, подготовка документации по планировке территории является, в первую очередь, полномочием (обязанностью) органов местного самоуправления.

В связи с чем, могут быть заявлены требования о признания незаконным отказа ОМС в формировании земельного участка путем формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом .
Зачастую суды приходят к выводу, что отсутствие финансирования не является основанием для неисполнения публичных обязанностей ОМС

Позиция ДГИ Москвы

Оформление земли под многоквартирными домами

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) информирует, что в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

При этом выпуск распорядительного документа Департамента не требуется.

Информация об утвержденных проектах межевания кварталов размещена на сайте http://eatlas.mos.ru/ в слое «Территориальное деление».

С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.

Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

В связи с выходом поправок просим Вас обращаться к квалифицированному кадастровому инженеру по вопросу подготовки межевого плана для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.