Могу ли я оспорить договор купли продажи квартиры?
Expertrating.ru

Юридический портал

Могу ли я оспорить договор купли продажи квартиры?

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий

В первую очередь, этот вопрос волнует людей, чьи права и интересы были нарушены таким договором.

В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно оспорить договор на проданную или купленную квартиру и что для этого сделать.

Узнайте кто имеет право оспаривать сделку купли продажи недвижимости и каков алгоритм действий в этой процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли опротестовать договор после регистрации, кто вправе это сделать?

  • В первую очередь, договор могут оспорить собственники. При этом, неважно, единоличный собственник спорит, или собственник доли.
  • Вторыми по списку, стоят родственники. Они так же могут оспорить договор, в ограниченном количестве случаев.
  • Третьим, кто может оспорить такой договор, является государство, которое представляют различные государственные органы.
  • И четвертым участником спора могут быть кредиторы продавца, которые не получили своих денег.
Читать еще:  Можно ли продать автомобиль, подаренный государством?

Как видите, круг лиц, которые вправе оспорить договор, достаточно широк. Даже после регистрации договора в органах Росреестра, когда новый собственник уверен, что все прошло успешно, оспорить договор, тем не менее, можно.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой. Есть два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки- это сделки, которые являются действительными, пока их кто-либо не оспорил и суд не признал их недействительными.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае. Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения.

Оспоримые соглашения

  • В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

  • Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
  • Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
  • Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

    В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

    Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

    Ничтожные

    Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

    • В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
    • Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
    • Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
    • Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

    Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

    Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.
    В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

    Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

    Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

    Сроки

    Необходимо помнить, что к оспариванию этих договоров, применяются сроки исковой давности. Для случаев, когда договор является ничтожным, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Моментом отсчета, является начало исполнения договора.

    Если же сделка является оспоримой, то применяется укороченный срок исковой давности- один год. Здесь моментом отсчета, является день, когда истец узнал об основаниях, для признания сделки недействительной, а если было насилие или угрозы, то момент прекращения таковых.

    Алгоритм действий

    Итак, если вы решили оспорить конкретный договор купли-продажи, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

    • Во-первых, надо понимать, по какому из оснований, вы можете оспорить договор. Эти основания описаны выше, а поэтому надо понять, какое из них в договоре есть.
    • Во-вторых, необходимо определить, входите ли вы в круг людей, которые вправе оспаривать сделку по выбранному основанию. Например, сделка, совершенная несовершеннолетним от 14 до 18 лет, без согласия родителей, не может быть оспорена совершенно чужим человеком, даже если он желает блага подростку.

    Если оба эти условия соблюдены, необходимо начать подготовку к судебному процессу. В ходе такой подготовки, обязательно собираются документы, подтверждающие переход права собственности (куплю-продажу) квартиры. Если вы сторона договора, то это не составит труда, а если вы не сторона, но имеете право оспаривания (родственник, кредитор и т.д.), то придется потрудиться:

    1. В первую очередь, заказывается выписка из реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая совершение сделки. Такая выписка дороже, чем обычная, но она необходима.
    2. Следующим этапом, будет обращение к сторонам, с просьбой предоставить договор. Возможно, одна из сторон согласится.
    3. Кроме того, придется собирать любые доказательства оснований иска, то есть тех нарушений, которые описаны выше (делают сделку ничтожной или оспоримой).

    Подача иска

    Для обращения в суд, необходимо составить исковое заявление. Оно должно включать:

    • наименование суда, в который подается иск;
    • данные истца;
    • данные ответчика;
    • обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
    • сами исковые требования.

    Обязательным требованием, для такого заявления, если истец- не сторона договора, является указание, какие именно права истца нарушены данным договором. Так же, в иске, очень важно указать, что решение суда будет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).

    В какой суд обращаться? По правилам гражданского процесса, иски в отношении прав на недвижимое имущество, подаются в суд, по месту нахождения такого имущества.

    Судебное разбирательство

    Если все оформлено правильно, то суд начнет разбирательство.

    Обычный срок судебного разбирательства, установлен в два месяца. Однако в случае сложности дела, необходимости исследования большого количества доказательств, он может продляться. В этот срок не входит время проведения экспертиз, если они понадобятся (тогда дело приостанавливается).

    Нужно так же помнить, что при обращении в суд, придется понести судебные издержки. Они состоят из государственной пошлины, расходов на оплату экспертиз, а так же на оплату услуг представителя. По результатам рассмотрения дела, проигравшая сторона обязана возместить такие издержки, победителю.

    Сам же процесс доказывания довольно сложен, требует серьезных знаний и опыта, поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.

    Реализация решения и как обжаловать вердикт?

    После вынесения решения суда, необходимо подождать, пока оно вступит в законную силу. Для гражданских дел такой срок составляет 1 месяц. После вступления решения суда в силу, необходимо получить новое свидетельство о регистрации права собственности, где будет указан прежний собственник.

    Можно ли обжаловать решение, которое принял суд касаемо недействительности продажи квартиры, как это сделать? В течении одного месяца со дня получения истцом мотивированного решения суда, он имеет право обратиться в вышестоящий суд, с апелляционной жалобой на решение суда. Тогда вышестоящий суд проверит законность и обоснованность решения.

    Как видите, обжаловать договор купли-продажи квартиры, можно и оснований для этого множество. В то же время правильно оценить такие обстоятельства, предоставить суду необходимый объем доказательств, под силу далеко не каждому. В любом случае, лучше полагаться не на авось, а довериться опытным профессионалам.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

    Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

    Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

    Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

    Основания для отмены сделки

    Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

    Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

    Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

    Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

    • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
    • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
    • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
    • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
    • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

    Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и бывшие), несовершеннолетние дети.

    Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

    Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

    Сроки давности

    С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

    Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

    • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
    • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
    • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

    В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

    Чем подтвердить недействительность сделки

    Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

    • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
    • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
    • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
    • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

    Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

    Куда обращаться с иском для отмены сделки

    Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

    Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

    При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

    Документ должен включать в себя следующие данные:

    • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
    • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
    • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
    • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
    • Просьбу об установлении недействительности сделки.
    • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

    Последнее очень важно сформулировать грамотно.

    Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

    Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

    Разбирательство в суде

    Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

    Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

    Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения необходимых изменений в ЕГРП.

    В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

    Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры

    Даже после госрегистрации перехода прав собственности можно оспорить сделку купли-продажи квартиры. Для оспаривания необходимы веские основания, а именно нарушение законных прав одной из сторон. При этом аннулирование договора в одностороннем порядке не допустимо.

    Кто может оспорить сделку

    Оспорить договор купли-продажи квартиры может любое лицо, чьи интересы затрагивает такая сделка. К ним относятся:

    • стороны договора – продавец и покупатель;
    • наследники участников сделки;
    • супруги сторон, в случае отсутствия их письменного согласия на заключение сделки;
    • органы соцзащиты, если нарушены права малолетнего собственника;
    • опекун/попечитель недееспособного гражданина;
    • законные представители несовершеннолетнего, если они не давали согласия на заключение договора.

    Для оспаривания ДКП необходимо предъявить неоспоримые доказательства нарушения законных прав истца. В противном случае шансы на расторжение сделки ничтожны.

    Основания

    Причины, по которым ДКП может быть признан недействительным, перечислены в § 2 главы 9 подраздела 4 ГК РФ (ст. 166-181). Согласно ст. 166 указанного кодекса все сделки делятся на две группы:

    В первом случае расторжение ДКП происходит только по решению суда, по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При ничтожности сделки признание ее недействительности судом не обязательно. Это могут сделать иные госорганы – Росреестр, ФНС и другие.

    Оспаривание сделки проводится по следующим основаниям:

    • отсутствует согласие на сделку, если оно является обязательным по закону;
    • в момент подписания ДКП одна из сторон не отдавала отчет своим действиям;
    • одного из участников договора ввели в заблуждение, при условии, что если бы не было влияния заблуждения, то сторона не подписала бы договор;
    • сделка заключена под угрозой жизни/здоровья или с применением насилия;
    • договор подписан в силу тяжких жизненных обстоятельств.

    Сделка признается ничтожной при выявлении обстоятельств, которые изначально делают заключение такого договора неправомерным. К ним относятся:

    • заключение ДКП с противоправной целью, например, получение государственной субсидии;
    • подписание сделки для прикрытия иных договоренностей;
    • одна из сторон не была правомочна на заключение договора, например, являясь недееспособным лицом;
    • договор заключен по поддельным документам;
    • не была соблюдена нотариальная форма ДКП, в случае, если такая форма предусмотрена законодательством.

    Возможны иные основания, по которым сделка может быть признана незаконной.

    Последовательность действий

    Процедура оспаривания ДКП в судебном порядке состоит из следующих этапов:

    1. Сбор доказательной базы.
    2. Направление искового заявления.
    3. Судебное разбирательство.
    4. Регистрация изменений в ЕГРН.

    К судебному разбирательству можно привлечь свидетелей, которые смогут подтвердить нарушения, допущенные при заключении ДКП.

    Доказательная база

    Прежде чем обращаться в суд, необходимо собрать неопровержимые доказательства, подтверждающие незаконность заключенного договора. Единого перечня доказательных документов нет, так как все зависит от конкретного основания, по которому будет оспариваться сделка.

    Например, если сделка оспаривается супругой ввиду отсутствия ее письменного согласия на продажу недвижимости, то доказательством будет являться свидетельство о заключении брака, а также документы, подтверждающие ее права на квартиру.

    При оспаривании сделки, заключенной недееспособным лицом, в качестве доказательной базы необходимо представить решение судебного органа о признании гражданина недееспособным.

    Для аннулирования ДКП, продавцом в котором выступает малолетний гражданин, необходимо приложить свидетельство о рождении и сам договор, в котором отсутствует согласие родителей. Также придется доказать, что органы опеки не давали согласия на продажу квартиры.

    Чем большую доказательную базу сможет собрать истец, тем больше шанс на аннулирование договора.

    Исковое заявление

    Гражданину, желающему оспорить договор купли-продажи, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если ДКП был заключен по подложным документам, то есть имеется факт мошенничества, то одновременно с иском направляется заявление в правоохранительные органы для привлечения виновного лица к уголовной ответственности.

    В заявлении указывается:

    • наименование судебного органа;
    • данные истца и ответчика;
    • сведения об объекте сделки;
    • основания для аннулирования договора;
    • требование заявителя;
    • перечень прилагаемых документов.

    В конце документа ставится подпись и дата. За подачу искового заявления взимается госпошлина, размер которой рассчитывается исходя из стоимости спорного объекта. Квитанция об уплате пошлины прилагается к заявлению.

    В качестве требований заявителю необходимо указать признание договора недействительным, и применение последствий недействительности ДКП. То есть истец должен попросить суд вернуть квартиру продавцу, а деньги – покупателю.

    Кроме этого можно требовать от виновной стороны компенсации понесенных расходов на оплату госпошлины, услуги адвоката и другие.

    Независимо от оснований расторжения к иску прикладываются копии:

    • паспорта истца;
    • выписки ЕГРН;
    • договора купли-продажи;
    • акта приемки-передачи;
    • документов, подтверждающих оплату ДКП.

    Подтвердить факт оплаты можно платежным поручением, распиской или иным документом.

    Судебное разбирательство

    Заседание назначается судом после получения и предварительного изучения искового заявления. На заседание можно явиться лично или поручить участие в судебном процессе адвокату.

    По решению суда заседание может проводиться неоднократно. Общий срок рассмотрения дел по признанию сделки недействительной составляет до 2 месяцев.

    После вынесения судебного решения у сторон есть 30 дней на оспаривание в вышестоящем суде. Если суд признал сделку недействительной, то через месяц стороны могут провести перерегистрацию изменений в ЕГРН.

    Регистрация изменений

    Чтобы вернуть права собственности на квартиру продавцу необходимо обратиться в Росреестр с решением суда. Дополнительно потребуется паспорт заявителя. Через 5 дней специалист Росреестре внесет изменения в сведения об объекте, и продавец сможет получить новую выписку, в которой он будет являться собственником жилья.

    По решению суда покупателю должны быть возвращены средства, переданные им продавцу в счет оплаты стоимости квартиры.

    Смерть продавца

    На практике иногда возникают спорные ситуации, связанные с уходом из жизни продавца недвижимости. При этом недействительность сделки напрямую зависит от даты смерти:

    • если продавец скончался до момента подачи документов на госрегистрацию – сделка не может быть осуществлена;
    • если продавец умер после подачи документов, но до момента регистрации перехода прав – договор будет зарегистрирован, но его могут оспорить наследники;
    • если человек скончался после госрегистрации – сделка действительна, если при ее заключении не были нарушены иные нормы закона.

    Смерть прежнего собственника не влияет на возможность оспаривания сделки, так как обратиться в суд могут любые заинтересованные лица, а не только продавец и покупатель.

    Сроки

    Срок оспаривания регламентируется ст. 181 ГК РФ. Он напрямую зависит от оснований, по которым сделка будет аннулирована.

    Судебная практика

    Чаще всего сделки по отчуждению недвижимости оспариваются продавцом. Покупатель не заинтересован возвращать жилье, которое он приобрел. Тем более, что фактически продавец уже может израсходовать деньги, а покупателю придется долгие годы взыскивать с него расходы в виде части зарплаты, по исполнительному листу.

    Судебная практика сложилась таким образом, что при достаточности доказательной базы в большинстве случаев сделки аннулируются, и имущество возвращается прежнему владельцу.

    Например, дело № 2-46/2018 от 21 февраля 2018 г., рассмотренное Ессентукским городским судом Ставропольского края, по которому гражданин А обратился с иском к гражданке К, которая по непонятным для него основаниям стала собственницей его жилплощади. Ранее гражданин А выдал доверенность на продажу своей квартиры гражданину В, сроком на один год. После истечения срока действия доверительного документа гражданин В исправил срок действия на 3 года, а затем продал квартиру по поддельному документу.

    Суд обратился к нотариусу, выдавшему доверенность, для подтверждения факта ее выдачи и установления реального срока действия документа. Как следует из реестровой записи, доверенность была выдана на 1 год.

    По итогам рассмотрения дела и изучения документации суд постановил признать сделку недействительной в силу ничтожности и применить последствия недействительности ДКП. Таким образом, квартира была возвращена гражданину А. Гражданка К должна требовать возврата уплаченных за объект недвижимости средств с гражданина В. Также против гражданина В будет возбуждено уголовное дело по статье мошенничество.

    Направить иск в суд с требованием аннулирования ДКП могут, как стороны договора, так и третьи лица, чьи права были затронуты в результате отчуждения недвижимости. Для успешного разрешения спорного вопроса важно не пропустить срок исковой давности, собрать достаточно доказательств и заручиться поддержкой опытного адвоката.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Возможно ли оспорить договор купли продажи квартиры и как это сделать в 2020 году

    До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

    С чего начать

    Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

    Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

    • по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
    • кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
    • не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

    От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

    О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

    ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

    Причины аннулирования договора

    Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

    На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

    От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

    • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
    • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

    Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

    Основание Статья ГК Вид
    Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:

    · родителей ребенка от 14 до 18 лет;

    · опекуна или попечителя.

    173.1 Оспоримые

    Исковая давность – 1 год

    Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177
    Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178
    Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179
    Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179
    Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные

    Исковая давность – 3 года

    Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.

    Это мнимая или притворная сделка

    170
    Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:

    · человек психически недееспособен;

    · договор подписал малолетний до 14 лет

    171, 172
    Подложные документы (поддельная доверенность)

    Не соблюли нотариальную форму сделки

    Нарушены иные требования закона и права третьих лиц

    168

    Требование об аннулировании прописывается в иске так:

    • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
    • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

    ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения. На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

    На что ссылаться, если продавец умер

    На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

    • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
    • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
    • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

    От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

    Кто может оспорить

    Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

    • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
    • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
    • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
    • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
    • родители несовершеннолетнего участника договора.

    Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

    Порядок действий

    Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

    ШАГ 1. Собираем доказательства

    Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

    ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

    К доказательствам относятся:

    • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
    • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
    • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
    • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
    • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
    • для супругов – свидетельство о заключении брака;
    • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
    • имеющиеся видео и фотоматериалы;
    • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

    ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

    ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

    В исковом заявлении указывают:

    • в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
    • в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
    • после слов «прошу суд» излагают требования;
    • завершают иск списком приложений, подписью и датой.

    ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

    Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

    ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

    Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

    Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

    ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

    После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

    Для этого в МФЦ нужно принести:

    • решение (подлинник и копию);
    • паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
    • квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

    Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

    Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

    Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

    Будем благодарны за лайк и репост статьи.

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector