Могу ли я переоформить подвальное помещение?
Expertrating.ru

Юридический портал

Могу ли я переоформить подвальное помещение?

Приватизация подвала в многоквартирном доме

Designed by Evening_tao / Freepik

Приватизация муниципального жилья гражданами – привычная процедура. Она имеет четкий порядок действий, при котором квадратные метры, находящиеся в собственности муниципалитета, переоформляются на физических лиц. Однако приватизировать можно не только жилье, но и нежилые помещения. Речь идет о подвальной части зданий. Получив их, владелец жилья может провести реконструкцию или использовать имущество по личному усмотрению. В статье будет подробно рассказано, как приватизировать подвал в многоквартирном доме.

Тонкости процесса отчуждения подвального помещения в пользу частных лиц

Подобное решение может прийти к человеку при желании расширить жилплощадь, находящуюся на первом этаже. При этом переоформление нежилых помещений осуществляется по более низкой цене, что в совокупности с иными преимуществами делает сделку особо привлекательной. Кроме того, полученные квадратные метры можно использовать на свое усмотрение.

Проведение процедуры сопряжено с установлением собственника. Так, отношения между владельцами квартир урегулированы ст. 36 ЖК России, которая также определяет и правообладателя нежилых площадей. Акт позволяет разрешить различные споры между собственниками в рамках правового поля. Согласно жилищному законодательству подвальные помещения принадлежат всем проживающим в многоквартирном доме лицам. Никто, кроме указанных лиц, не вправе распоряжаться рассматриваемыми площадями. Это значит, что процедура приватизации имущества физлицами или организациями может производиться только при согласовании с собственниками.

Важно! Запрещается приватизировать квадратные метры, в пределах которых располагаются инженерные сети. Последние функционируют для обеспечения всего здания коммунальными ресурсами.

Как получить разрешение на приватизацию подвальных помещений?

Квадратные метры, расположенные в подвале, можно разделить на два вида. Первый – те, что используются свободно. Как правило, они предназначены для хранения хозяйственного инвентаря, колясок, велосипедов и пр. Второй – закрытые от общего доступа. Там расположены инженерные общедомовые системы. Попасть в такие помещения могут лишь представители коммунальных служб или работники УК.

В обеих ситуациях имущество принадлежит жильцам многоквартирного здания. Потому для осуществления процедуры переоформления собственности на гражданина потребуется получить согласие. Обозначенная задача решается нелегко. Первый этап предполагает проведение общего собрания. По итогам принятые решения должны быть зафиксированы в документальном виде. Мероприятие осуществляется в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

Чтобы провести собрание потребуется оповестить всех владельцев квартир, расположенных в доме. Данное действие осуществляется при помощи соответствующей информации, размещенной на стендах внутри подъездов или на входе за 10 дней до указанной даты. Чтобы решение имело юридический вес посетить мероприятие должна половина из числа приглашенных лиц. Перевод подвала в личное распоряжение возможен только при наличии перевеса положительных решений над отрицательными.

Второй шаг связан с подсчетом голосов. При этом важно понимать, что листки опроса должны быть заполнены верно и иметь реквизиты лиц, голосовавших на собрании. Если приватизация оспаривается через жилищную инспекцию, то последняя вправе запросить на проверку все материалы, которые были составлены и получены в результате проведения голосования. При обнаружении поддельных бланков (фальсификации) со стороны надзорной структуры последует наказание.

Важно! При организации общедомового собрания и проведении голосования нужно соблюдать правила, установленные жилищным законодательством. Иначе опротестовать решение и повторить попытку уже не получится.

При необходимости получение подвала общежития или административного учреждения в собственное распоряжение потребуется произвести аналогичный порядок действий. Основным отличием будет меньшее количество опрашиваемых лиц. Таким образом, согласование упростится.

Переоснащение квадратных метров

После согласования приватизации со стороны лиц, проживающих в многоквартирном доме, нужно приступать к переоснащению подвального пространства под личные нужды. Задуманное может реализовываться несколькими способами. Первый вариант — формирование проектной документации. Бумаги должны быть согласованы со строительными нормами. Затем выполняются строительные работы по переоборудованию вспомогательных площадей (самостоятельно или с привлечением профессионалов).

Второй вариант — выполнение строительных работ, предполагающих переоснащение пространства, с последующим оформлением документации. Для этого на место приглашаются работники Бюро техинвентаризации. По итогам собственнику выдается разрешение на реконструкцию.

Переоборудование квадратных метров требует учета доступа инженерных сетей, располагающихся на приватизированном участке, для специалистов, работающих на предприятиях сферы ЖКХ. Это требуется не только для обслуживания сетей, но и для проведения регламентных, ремонтных работ. Также собственник должен учитывать требования пожарной безопасности. Помимо указанных выше условий, не стоит забывать о правилах пользования вспомогательными площадями.

По завершении мероприятий, связанных с согласованием реконструкции собственник обязан оповестить о данном факте Бюро техинвентаризации. Это позволит скорректировать техпаспорта, указав в нем все произошедшие с жилплощадью изменения. Данное действие затрагивает всех жильцов многоквартирного дома, поскольку плата за коммунальные услуги поровну распределена между ними. Приватизировав часть подвала, новоиспеченный владелец внесет корректировки в начисления.

Заключительный этап

После осуществления всех процедур, согласования технической документации и выполнения условий в сфере противопожарной безопасности, можно приступать к оформлению квадратных метров, располагающихся в подвале в собственность. Чтобы зарегистрировать право нужно пройти стандартную процедуру, включающую несколько шагов. К ним относятся:

  • обращение в уполномоченную структуру с личным заявлением (Росреестр);
  • передача сопутствующей документации, в т. ч. листа согласования с гражданами, проживающими в доме, скорректированный техпаспорт, документ, свидетельствующий об уплате госпошлины;
  • внесение изменений в ЕГРН.

Если все бумаги соответствуют существующим требованиям и не содержат ошибок, то переоформление имущества не отнимет много времени. Иначе уполномоченная структура может направить инициатору отказ и предложить исправить допущенные ошибки.

Можно ли приватизировать незаконно занятые помещения?

Подобные ситуации имеют место. На практике собственники жилья, расположенного в многоквартирном доме, самовольно занимают квадратные метры в подвале. Такие поступки обосновываются тем, что дополнительная площадь была «захвачена» посредством внесения в нее существенных изменений, повышающих общую стоимость помещения, что влечет за собой право пользования и распоряжения имуществом. Однако подобные действия незаконны. Даже проведение общего собрания жильцов и их согласие с отчуждением объекта в частные руки, не дает человеку право распоряжаться квадратными метрами. Для этого должна соблюдаться полная процедура, включающая все указанные в статье этапы. Поэтому легализация части подвала должна производиться жильцом с нуля. На практике такая проблема чаще всего возникает в старом жилом фонде.

Заключение

Таким образом, граждане, проживающие в многоквартирном доме, вправе оформить в собственность часть подвала. Для этого необходимо осуществить его приватизацию через собрание собственников жилья и уполномоченные структуры. При желании переоформить подвальное помещение нужно строго соблюдать нормы законодательства. Изменения, внесенные в подвальные площади, узакониваются через БТИ. Завершающим этапом будет регистрация права собственности в Росреестре. В случае если соблюдать все требования, проблем с приобретением сертификата не возникнет. И уже в скором времени новый собственник сможет использовать площади в своих интересах. Представление документации в адрес уполномоченных структур в Москве может производиться в электронном виде через сайт Мэра.

Подвал в многоквартирном жилом доме: как приватизировать, оборудовать и обустроить помещения в МКД в 2020 году

Для увеличения размеров личной недвижимости можно использовать общий подвал в многоквартирном доме. Такое решение улучшает потребительские параметры и увеличивает ценность частной собственности. С помощью представленных ниже инструкций решение обозначенной задачи не вызовет затруднений.

Какие бывают подвалы

По типовым проектам подвальная часть здания предназначена для технических нужд. С ее помощью часто решают следующие задачи:

  • формирование надежного основания многоквартирного дома;
  • изоляция от грунтовых вод;
  • подключение магистральных и внутренних инженерных сетей;
  • размещение насосного и другого технологического оборудования.

Оставшаяся свободная площадь пригодна для хранения свежих и консервированных продуктов питания, хозяйственного инвентаря, других вещей. При соответствующем оснащении можно создать мастерскую, спортивный зал, жилую комнату.

Внимание! Соответственно, подвалы бывают технические и со свободным назначением.

Технический подвал

Подвал многоквартирного дома по стандартной классификации определяется как отдельный этаж. Техническим подпольем (СНИП 31-01-2003) называют пространство в подвале многоквартирного либо частного жилого дома, которое предназначено исключительно для размещения оборудования, инженерных систем и коммуникаций. Такие помещения нельзя приватизировать, сдавать в аренду. В этом случае не имеет значения установленное по данным государственного реестра право собственности.

Обособленное частное помещение

В отличие от технических подвалов, такие части многоквартирных домов не предназначены для размещения оборудования (инженерных сетей). Соответственно – отсутствуют препятствия для приватизации. Однако до начала практических действий по передаче имущества в частную собственность следует внимательно оценить действительные потребительские характеристики.

В некоторых многоквартирных домах первый этаж занимают продовольственные и универсальные магазины, кафе и рестораны, ремонтные мастерские, другие коммерческие предприятия. Иногда они используют подвалы в качестве складских (подсобных) помещений. В любом случае такие компании обязаны предоставлять свободный доступ к тепловым узлам, иному общедомовому техническому оборудованию.

К сведению! Аналогичные требования относятся к другим собственникам. Даже после успешного завершения процедуры приватизации владельцы квартир не вправе блокировать доступ аварийных и обслуживающих служб.

Сложности с определением статуса подвала

Иногда невозможно точно установить границы, целевое назначение технических помещений. В этом случае рекомендуется обратиться в местную администрацию. По результатам работы созданной межведомственной комиссии будут установлены параметры, которые необходимы для точной идентификации. Итоговые решения используют для изменения соответствующих записей (границ) в кадастровом учете.

Если в базе «Росреестра» данные о собственнике отсутствуют, а компания или другой пользователь отказываются освободить помещение – жильцы обращаются в суд. Следует учесть, что в аренду подвал можно сдать только по согласования со всеми жильцами многоквартирного дома.

Читать еще:  Можно ли обменять отремонтированный телефон на новый?

Приватизация подвала

Переоформление в частную собственность подразумевает не только непосредственную эксплуатацию подвала многоквартирного дома с учетом выбранного целевого назначения. Помещения можно сдать в аренду для уменьшения общих затрат на содержание здания и придомовой территории.

Также процедуру приватизации выполняют для принудительного выселения частных лиц (организаций), которые самовольно захватили подвал жилого дома. Индивидуальные действия в данном случае неуместны, так как могут быть наказаны в рамках административного (уголовного) законодательства. Правильным будет освобождение помещений многоквартирного дома специализированной службой приставов по решению судебных инстанций.

Наличие дополнительной площади поднимает общую стоимость недвижимого имущества. Приватизацию подвала в комплексе с модернизацией выгодно проводить перед продажей квартиры. При корректной организации рабочих процессов сопутствующие затраты будут меньше, чем полученная прибыль.

Можно ли оформить в собственность

Ниже перечислены ситуации, когда дополнительные действия с обращением в суд не потребуются:

  • жильцы многоквартирного дома согласны переоформить подвальные помещения в частную собственность с разделением долей;
  • иные владельцы (пользователи) отсутствуют;
  • подвал не записан базе данных «Росреестра» как собственность муниципалитета (УК).

Куда нужно обращаться

При отсутствии упомянутых выше препятствий применяют следующий алгоритм:

  • организуют собрание жильцов многоквартирного дома;
  • на основании утвержденного протокола выполняют распределение свободной площади;
  • с помощью профильных специалистов создают предварительный проект реконструкции;
  • подготовленные документы передают вместе с заявлением в специализированную межведомственную комиссию местного (регионального) уровня и архитектурное управление;
  • итоговое положительное решение муниципалитета передают в «Росреестр» для государственной регистрации прав новых собственников.

Список необходимых документов

Кроме оформленного решения собрания жильцов многоквартирного дома понадобятся:

  • гражданские паспорта (иные удостоверения личности) будущих владельцев подвальных помещений;
  • ДКП, завещание, ДДУ, другие правоустанавливающие документы на квартиру с выпиской на этот объект недвижимости из «Росреестра»;
  • подтверждение об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • исходный план и проект реконструкции.

Порядок действий

Для правильного оформления волеизъявления жильцов многоквартирного дома организуют общее собрание. Письменные уведомления о нем передают жильцам не позднее, чем за 10 дней до проведения соответствующего мероприятия. Необходимо обеспечить присутствие 50% или большего количества собственников квартир. Решение будет принято, если за него проголосует более половины присутствующих. Протокол подтверждают личными подписями либо с помощью третьих лиц с нотариально заверенными полномочиями.

На следующем этапе для подготовки коллективного заявления собирают письменные ходатайства от всех участников приватизации. Понадобятся копии выписок из «Росреестра», подтверждающие имеющиеся права собственности. Выполняют официальное обследование подвала совместно с представителями эксплуатационных служб (ЖЭК, УК) для уточнения соответствия действительного состояния помещения техническому плану. Выявленные отличия (дефекты) фиксируют актом.

Подготовку плана реконструкции в жилом доме поручают профильной проектной организации. Опытные специалисты знают действующие нормативы и ограничения. Они помогут сделать корректные изменения, чтобы предотвратить проблемы на следующих этапах приватизации.

К сведению! В подготовленном пакете документов делают разметку технических, общих и личных помещений. Оставляют проходы для регламентного обслуживания. Отдельно указывают отсутствие изменений, способных нарушить нормальный режим эксплуатации.

Для утверждения проекта необходимо согласование следующих учреждений и организаций:

  • архитектурного бюро или аналогичного по назначению подразделения муниципалитета;
  • СЭС, МЧС;
  • межведомственной комиссии (администрация).

На завершающем этапе права новых собственников регистрируют в «Росреестре». Госпошлина – 2 000 р. Подтверждение оплаты вместе с другими документами предоставлять не обязательно, но желательно.

Как приватизировать подвал, если собрание не проведено – к сожалению, для отдельного владельца квартиры других вариантов действующим законодательством не предусмотрено. Самостоятельное распоряжение совместным имуществом запрещено. Подделка подписей и другие неправомерные действия наказуемы.

Как обустроить подвал под квартирой

Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.

В действительности придется учесть действующие ограничения:

  • статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
  • чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
  • приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.

Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу. Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.

Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:

  • высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
  • ширина проходов – от 100 см;
  • равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
  • вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.

Правила эксплуатации подвала в МКД

Используют приватизированные помещения многоквартирного дома в соответствии с установленным целевым назначением. Соблюдают правила пожарной безопасности, поддерживают хорошее техническое и санитарное состояние. В частности:

  • обеспечивают эффективную вентиляцию;
  • своевременно восстанавливают нарушенную гидроизоляцию;
  • не блокируют технологические проходы.

Светильники, радиаторы отопления и другие устройства подключают к внутриквартирным коммуникациям и приборам учета потребляемых ресурсов. Оплата коммунальных услуг выполняется в обычном порядке. Увеличенная часть собственности облагается налогом на недвижимость. Соответствующие уведомления высылают осенью следующего года после завершения приватизации.

Можно ли сдавать подвал в аренду

Общее имущество многоквартирного дома можно сдавать в аренду по решению жильцов. Распоряжается этой недвижимостью товарищество собственников или управляющая компания. Ответственные сотрудники ТСЖ и УК без дополнительного согласования пописывают договоры, контролируют своевременность оплат.

После приватизации, как и любую другую личную недвижимость, новые помещения можно использовать для получения прибыли. Долгосрочная аренда частных помещений (от 12 месяцев и более) регистрируется в «Росреестре».

Самовольный захват помещений

Если на этапе приватизации квартир подвальные помещения были проданы коммерческой организации, вернуть эту собственность не получится. Единственный законный способ – покупка. Некоторые застройщики поступают аналогичным образом, исключая часть здания из совместного владения дольщиками на стадии подписания ДДУ. При отсутствии подобных оснований жильцы могут ликвидировать самовольный захват через суд.

В публикации рассказано о том, как приватизировать подвал в многоквартирном доме с учетом разных исходных условий. Но в любом случае начинают реализацию планов с уточнения целей проекта после тщательной проверки. Вряд ли получится без крупных затрат обустроить качественное место хранения овощей при высоком уровне влажности. Дополнительные затраты возникнут при плохих изоляционных параметрах. Если существенные архитектурные недостатки отсутствуют, уточняют права собственности. Далее действуют в соответствии с рассмотренными выше правилами.

Ставьте лайки, делайте репосты, публикуйте собственные замечания в комментариях. Если приватизация подвала в многоквартирном доме сопровождается чрезмерными затруднениями – обращайтесь к дежурному юристу сайта. Профессиональная консультация в режиме онлайн поможет оптимальным образом решить сложные задачи.

Как узаконить право собственности на подвал.

Добрый день! Столкнулись с таким вопросом. ООО приобретает нежилое строение площадью 604 кв.м. и земельный участок под ним 1200 кв.м. После совершения сделки обнаруживается что площадь технического подвала не включена в свидетельство о праве собственности. По договору купли продажи недвижимости к Покупателю переходит право пользования подвальным помещением. По кадастровому паспорту подвальное помещение указывается в составе нежилого строения. Нам оказывают в выдаче технического паспорта на общую площадь строения вместе с подвалом и соответственно в регистрации права собственности на подвальное помещение. Подскажите пожалуйста как зарегистрировать право собственности на данное помещение и находящееся в составе строения. И вообще есть ли в этом необходимость?

Обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности, приложив отказ и все остальные документы.

А на основании чего Арб. суд должен признать право собственности если в договоре и свидетельстве о праве собственности указано только помещение первого этажа.

не усмотрел сразу, а что, в здании несколько этажей? И кто владелец остальных? Тогда без них не обойтись если будете вопрос ставить в суде о правопритязаниях на подвал. А кто обслуживает инженерные сети в подвале

Цена договорная

Здание одноэтажное и один собственник. Я имел ввиду помещение первого этажа без указания площади подвала.

Тогда тебе это надо? Все твое, сосед, я из Заинска

Спасибо большое Сергей за активное участие в обсуждении темы. Тем более приятно, что земляк такие хорошие советы дает. Волноваться заставляет бывший собственник (учредитель ООО, которое в настоящее время банкрот), который устно заявил, что подвал ее и сейчас оспаривает сделку купли продажи))).

Ильдар!
Если этот подвал подпадает под понятие “общее имущество”, то см. п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”, а также см. п. 3: Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Однозначно квалифицировать Вашу ситуацию не представляется возможным, т.к. не хватает исходных данных (о числе правообладателей помещений в здании).

Читать еще:  Как в законном порядке можно вернуть аванс?

Спасибо большое Алексей. Правообладатель один. В данном помещении находятся только инженерные коммуникации необходимые для осуществления деятельности строения. Исходя из Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 можно сделать вывод, что на данную площадь не обязательно регистрировать право собственности.

Цена: 25 900 руб.

Из вопроса следует, что ООО приобрело всё здание в единичное пользование. Соответственно собственник здания один. Учитывая, что в подвале расположено инженерное оборудование предназначенное для обслуживания более чем одного помещения, то подвал является общим имуществом здания.
Т.к. все помещения принадлежат одному собственнику, то и весь подвал принадлежит собственнику нежилого строенияздания, причем вне зависимости от того, зарегистрировано такое право или нет.
Но правильно ли я понял, что продано всё здание целиком одному собственнику? Или например, у некой управляющей компании тоже немного недвижимости осталось и в подвале находящиеся у неё на балансе инженерные коммуникации?

В свидетельстве о праве собственности указано нежилое одноэтажное строение, но площадь только первого этажа. При этом в договоре купли продажи оговаривается передача права пользования подвальным помещением. Мы являемся единственными собственниками данного строения.Подвал изначально не был включен в общую площадь строения при реализации недвижимости муниципалитетом.

в первую очередь обратитесь в росреестр. получите сведения на это здание. посмотрите, указан ли в свидетельстве о государственной регистрации права подвал, то есть должно быть записано “здание с подвалом”. если этой записи нет выясните почему. вполне возможно это может быть ошибка при регистрации.

Леонид, здравствуйте. Сколько помню, ни в одном свидетельстве о государственной регистрации права не видел записи “здание с подвалом” при фактическом наличии такового. Подвал – принадлежность главной вещи (ст. 135 ГК РФ), как и чердак, тоже не ведь не пишут.

сергей, спасибо за комментарий, но когда суд выносит решение о признание права собственности на здание, то в решении указывает здание с подвалом, потому что подвал может быть предметом отдельного права собственности,

Цена: 399 руб.

Доброе утро, и такое возможно, будут затруднения и они есть у автора конференции изготовить отдельный кадастровый паспорт.
В принципе считаю, что с вопросом разобрались, остальное детали)))

Добрый день. Сергей. Не факт, что подвал принадлежность главной вещи. У меня не так давно был арбитражный спор по данному поводу. Суть такова: многоэтажный дом построен заводом для своих работников в в восмидесятых. Жильцы приватизировали свои квартиры. и у них в договорах указана только площадь квартир. И в 1994 году завод продал подвалы моим клиентам. Фонд гос.имущества сделку принял. Вот сейчас жильцы пытаются доказать, что подвалы их совместная собственность, а суд отказал. И правильно сделал.

Юлия, вы ссылаетесь на решение суда своего государства? Не думаю, что это верно в принципе, а уж какое решение принял суд. не закон же это.

Я конкретизирую: дом ПРИНАДЛЕЖАЛ заводу. а квартиры – жителям. По законодательству – лестницы,чердаки и подвалы – собственность всех жильцов. Но подвалы продал хозяин с протокольного согласия коллектива завода (были задолженности по зарплате), фонд госимущества со сделкой согласился, гос.регистр ее удостоверил. Жильцы проснулись через 17 лет и начали заявлять свои права на подвалы. Вот так у нас было. Я привела данный пример только для того, чтобы сакцентировать, что помещения в доме и помещения в подвалах могут иметь разную принадлежность. Если покупатель покупал весь дом с зам.участком под ним – то подвал однозначно, его собственность. Если же он покупал ТОЛЬКО первый этаж (без крыши, подвалов, лестниц), то принадлежность подвала остается открытой. И меня несколько смущает оговорка в договоре к-п, что подвалом можно пользоваться. Т.е. его не продали.

не правы, нельзя оторвать принадлежность от главной вещи

Цена: 349 руб.

Здравствуйте.
ООО приобретало строение как здание или как набор помещений? Вполне возможно, что помещения подвала не были предметом сделки, а значит у них есть свой собственник. Кроме того существует ряд ограничений, не позволяющих получать в частную собственность объекты. Например, помещения гражданской обороны – бомбоубежища. Выясните какой статус помещений подвала, что в них размещается. Если все чисто, признавайте право через суд.

604 кв.м. – это площадь без подвала? Какое целевое назначение помещения? Что за инфраструктура в подвале. Как видно по договору купли продажи последний передается вам только в пользование. Все вопросы к продавцу. если он не против, заключите доп.соглашение.

В подвале находятся инженерные коммуникации необходимые для осуществления деятельности в помещении. у Продавца тоже не было права собственности на подвал. О каком доп соглашении речь?

Подвал, в силу своего предназначения является принадлежностью главной вещи (здания), поэтому он ваш. А уж подавать в суд, или не подавать – это как пожелаете. В кадастровом паспорте здания подвал указан, не помню чтобы в сделках на отчуждение имущества указывался подвал в составе здания. К тому же есть судебная практика, в частности Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 по делу N А41-28236/09 Исковые требования о признании права собственности на вспомогательное помещение удовлетворены, так как спорный подвал, являясь вспомогательным помещением, которое не может быть использовано само по себе, отдельно от основного помещения, одновременно является принадлежностью главной вещи, принадлежащей истцу на праве собственности.

Сергей, а почему вы считаете. что подвал не может быть использован сам по себе?
А в отношении сделки – действительно надо смотреть. покупал ли клиент Ильдара все здание (но ошибочно указана только площадь первого этажа), или же он покупал конкретно только помещения на первом этаже? Именно от этого зависит ответ на вопрос о принадлежности подвала

Я так не считаю и не считал, но есть определенный порядок для получения разрешения на его использование. Юль, как думаете, собственник подвала в жилом доме, нежилом строении имеет право этот подвал разобрать? А можно ли выкупить чердак в доме, тоже изолированное пространство.

Здравствуйте Сергей. В отношении подвала : разобрать его конечно не возможно, но вполне возможно перепрофилирование, если есть такие возможности. А вот чердак – вообще интересно, сейчас многие жители последних этажей выкупают часть чердака, и делают себе этакие вторые этажи в квартире. У меня так друзья поступили: крыша плоская, и они себе там сделали гостевую и спальную комнаты со стеклянным потолком, вышло очень так неплохо. И архитектура, что интересно, дала разрешение

для начала выясните кто собственник подвала, и внимательно прочитайте купчую

Сергей, доброе утро. Собстенник подвала – это собственник здания в силу ст. 135 ГК РФ

Подвал технический. Нигде по документам он не проходит. В договоре к-п только указано право пользования.

соглашусь, когда целевое иное и как правило отсутствие коммуникаций

Добрый день Юлия. Я уже говорил, что подвал технический. Там проходят инженерные коммуникации. В некоторых местах высота потолков 1,5 метра. В полный рост не сможешь пройти. В договоре к-п помещения указано, что передается право пользования подвальным помещением.

Я в принципе так или иначе согласшусь со всеми кто высказывался ранее, и со своей стороны полагаю, что договор купли-продажи был составлен не совсем корректно, мягко выражаясь, поскольку совсем не понятно как мог продавец в данном договоре передавать право пользования подвалом, и есть ли у него такие полномочия.
А вот как при чем а вот как разрешить ситуацию сейчас, когда сделка заключена, и я так понимаю что зарегистрирована уже? Я полагаю, что возможным выходом из этой ситуации может быть только суд, однако с какими требованиями туда обращаться и кому именно, сказать затруднительно, не видя картину изнутри. Возможно что быв ее прояснить необходимо копнуть поглубже, как создавалось данное строение, кем, в каком составе, как регистрировалось строение? В целом навреное вопросов больше чем ответов, и опять же, это мнение из Беларуси, и как оно согласуется с законодательством РФ могу лишь предполагать, опираясь на схожесть наших гражлданских кодексов. Успехов в поиске истины!

Как оформить чердак или подвал в собственность

Проверить права собственности

Власти Москвы в конце июля отказались от прав собственности на почти 200 чердаков и подвалов в многоквартирных домах. Теперь их жильцы могут оформить долевую собственность на эти помещения и использовать их по своему усмотрению. На чердаках и в подвалах можно хранить вещи, использовать для досуга жильцов и даже сдавать в аренду. Что требуется для оформления чердаков и подвалов в собственность жильцов, читайте в материале РИАМО.

Прежде чем приступать к оформлению документов, следует удостовериться в том, что на данный чердак или подвал жилого дома не зарегистрировано чье-либо право собственности, отмечает юрист группы компаний SRG Михаил Прихожан.

Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр госуслуг с заявлением на предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на указанные объекты.

По словам адвоката, президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, если дом новый, то в соответствии с проектной документацией подобные помещения не должны быть в частной собственности. Это можно проверить, запросив необходимую документацию у застройщика, в БТИ и в администрации. Если есть сведения о проектировщике, то нелишним будет обратиться к нему.

Читать еще:  Как составить акт о неремонтопригодности

Обратиться в суд

Если же по сведениям из ЕГРП выяснится, что права на чердак или подвал уже за кем-то зарегистрированы, жильцы в праве обращаться в суд с требованиями о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Юрист Михаил Прихожан советует идти в суд с доказательствами, подтверждающими права жильцов на указанные объекты. В том числе, понадобятся документы технического учета, свидетельствующие о том, что данные объекты вошли в состав общего имущества жилого дома. После принятия судом решения необходимо обратиться в Росреестр для проведения государственной регистрации общей долевой собственности жильцов на общее имущество жилого дома.

Провести собрание жильцов

Если права на чердак или подвал ни за кем не закреплены, можно приступать к регистрации. Перед этим необходимо провести общее собрание собственников дома и получить решение квалифицирующего большинства голосов.

Подать документы на регистрацию

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для проведения государственной регистрации прав на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома необходимо обратиться в Росреестр.

По данным экспертов SRG, к обращению нужно приложить следующие документы:

– Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников на общее имущество в многоквартирном доме;

– Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 рублей (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

– Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на госрегистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости в доме в ЕГРП отсутствуют записи о госрегистрации наличия прав указанных собственников);

– Планы объектов недвижимости: документ технического учета многоквартирного дома с информацией о составе общего имущества в данном доме, подтверждающие, что чердак или подвал вошли в состав общего имущества дома; кадастровый паспорт земельного участка;

– Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

– Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса).

Получить выписку из ЕГРП

После проведения государственной регистрации будет выдана выписка из ЕГРП, подтверждающая право общей долевой собственности жильцов на общее имущество многоквартирного дома.

Могу ли я переоформить подвальное помещение?

Зачастую жители многоквартирных домов сталкиваются с ситуацией, когда подвалы их жилых домов оказываются в муниципальной собственности или перепродаются в собственность частных лиц, которые открывают там магазины, парикмахерские, ателье или используют иным образом.

В этой статье речь пойдет о том как истребовать подвал своего дома из незаконного владения или оспорить право собственности на него.

В силу статьи 36 ЖК РФ подвалы, в которых находятся инженерные сети, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме являются общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. Так почему же, спросите вы, подвалы вообще оказываются в собственности не жильцов дома, а посторонних лиц? Ведь не существует подвалов, в которых не было бы инженерного оборудования дома. Давайте разбираться. Судебная практика, включая Высший арбитражный, Верховный и Конституционный суды, сделала не мало разъяснений по вопросу отнесения подвалов к долевой или индивидуальной собственности, суть которых сводится к следующему.

Существуют подвалы технические и подвалы сформированные как самостоятельное помещение, вот эти последние и не являются долевым имуществом жильцов, а могут покупаться, продавать и использоваться по их самостоятельному целевому назначению. Итак, разберемся в чем же отличие.

Технический подвал — это спроектированный в качестве такового подвал, который не имеет самостоятельного назначения и не предназначен для самостоятельного использования (например в качестве склада). Он имеет инженерные коммуникации, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов и никак не изолирован от этих инженерных коммуникаций. То есть помещение подвала выполняет служебную роль и имеет неразрывную связь с домом в целом.

Второй вид подвалов, которые участвуют в гражданском обороте не являясь долевой собственностью. Если подвал на дату приватизации первой квартиры в жилом доме был сформирован как самостоятельное помещение и учтен органами БТИ для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то общей долевой собственности у жильцов на него не возникает. При этом сам по себе факт нахождения в подвале инженерных коммуникаций не порождает права долевой собственности. Такие подвалы являются муниципальной собственностью или в результате приватизации достаются частным лицам.

От куда взялась дата приватизации первой квартиры, по состоянию на которую определяется использование подвала? Дело в том, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает только один раз – в момент приватизации первой квартиры (постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09) .

Теперь перейдем к практике. Итак, допустим, что подвал вашего дома используется неизвестным вам лицом под свои нужды, что сделать чтоб истребовать подвальное помещение из незаконного владения или оспорить право собственности.

С чего начинать чтоб разобраться в вопросе является ли подвал техническим или самостоятельным помещением.

Первое , в ГБУ «Центральный государственный архив города Москвы» получаем проект дома, по состоянию на момент ввода дома в эксплуатацию. Из проекта будет видно имеет ли подвал самостоятельное или техническое назначение.

Второе , надо получить в БТИ архивные копии технической документации (экспликацию и поэтажные планы) по состоянию на максимально близкую дату к дате приватизации первой квартиры (1991-1992 гг.).

Если из полученных документов следует, что ваш подвал технический и самостоятельного назначения не имеет, необходимо выяснить в чьей собственности он находится. Это можно увидеть из выписки из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ). Кроме того, в ДГИ Москвы можно запросить утвержденный проект межевания квартала, из него будет понятно, кто является арендатором нежилых помещений. Подвальное помещение может быть собственностью ДГИ и сдано в аренду кому-либо или уже быть продано частному лицу.

Собрав всю необходимую информацию и документы можно обращаться в арбитражный суд с иском и признании права общей долевой собственности на подвальное помещение и истребования его из чужого незаконного владения. С иском может обратиться один собственник квартиры, и в дальнейшем к иску должны будут присоединиться еще пять собственников, или же сразу подать коллективный иск. Для подачи иска не нужно проводить общее собрание жильцов или уведомлять о подаче иска всех жильцов дома. В ходе рассмотрения дела судом будет проводиться экспертиза на вопрос функционального назначения подвала.

Теперь хочется обратить внимание на некоторые вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении спора.

Главным аргументом ДГИ является пропуск срока исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности начинается с момента, когда истец (истцы) узнал или должен был узнать о том, что подвал находится в собственности того или иного лица (ст. 200 ГК РФ) . Занесение сведений в Росреестр о праве собственности не является достаточным основанием считать, что собственник жилья именно в этот момент узнал о нарушении своего права.

Часто ДГИ, или лица купившие подвал у ДГИ, ссылаются на то, что подвал был зарегистрирован в Росреестре как самостоятельное помещение. Внесение такой записи о подвале в Росреестр не исключает возможности оспаривания в суде оснований для государственной регистрации права собственности на подвал за ДГИ (или иным собственником) и дачи судом соответствующей правовой оценке.

Прочитав эту статью у вас может возникнуть вопрос – а зачем все это нужно, восстанавливать право собственности на подвал и нести судебные расходы? Подвал можно использовать в интересах жителей всего дома, например если помещение подвала уже выделено или его возможно выделить фактически, то его также можно сдавать в аренду, а полученный доход направлять на компенсацию расходов за содержание жилого дома. Поэтому все судебные издержки очень быстро окупятся при грамотном использовании подвала, было бы желание.

Надеюсь, что информация, изложенная в настоящей статье была вам полезна, а со всеми вопросами, которые могут возникнуть в процессе судебных споров я всегда буду рада помочь разобраться.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector