Наймодатель ведет себя подозрительно
Expertrating.ru

Юридический портал

Наймодатель ведет себя подозрительно

Наймодатель ведет себя подозрительно

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки. Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю. Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа. Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем. В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба. Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта. Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры. Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона. Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время. Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества. Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество. Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя. Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества. Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что со бственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет. В ладелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня. Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном. Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору. Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий. Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей. Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя. Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель. Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы. Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения. Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора. Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора. Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели. При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией. Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры. При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества). Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист.

7 уловок сознания, из-за которых мы принимаем неверные решения

Ребята, мы вкладываем душу в AdMe.ru. Cпасибо за то,
что открываете эту красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.
Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте

Ученые давно развенчали миф, что мы используем только 10 % нашего мозга. На самом деле даже при выполнении элементарных задач он задействован более чем наполовину. При этом мозг использует 1/5 часть всей нашей энергии. Нет ничего удивительного, что в процессе анализа данных он придумывает различные уловки, чтобы собрать важные сведения и на их основе как можно быстрее принять решение. Вот только это решение далеко не всегда является лучшим.

Мы в AdMe.ru собрали для вас несколько ошибок мышления, из-за которых мы порой делаем абсолютно неверные выводы и усложняем себе жизнь, а также советы, как не допустить такого поворота событий.

1. Сладкий эксперимент

Представьте себе ситуацию: вам подарят пирожное, если вы вспомните один из самых своих счастливых дней, или готовы вручить целых 3 пирожных, если вы вспомните самое неприятное событие из вашей жизни. Что бы вы выбрали?

Большинство людей предпочтут второй вариант. Но удовольствие от поедания сладкого омрачается неприятными воспоминаниями, и такие люди отнюдь не становятся более счастливыми от того, что выбрали вариант с большим количеством пирожных. По этой же причине многие люди не бросают курить: получить удовольствие здесь и сейчас для них важнее угрозы неприятных последствий в будущем.

  • Совет: принимая любое решение, старайтесь руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и теми бонусами, которое оно сможет в дальнейшем вам принести. Покупка платья ценой в несколько ваших зарплат принесет кратковременную эйфорию, за которой последует месяц жизни на хлебе и воде. Нужно ли вам это?
Читать еще:  Бланк для передачи в сизо

2. Наш мозг любит нас обманывать

Наш мозг работает в различных режимах: мы можем использовать диффузное мышление и сравнивать разные варианты, а можем фокусироваться на объекте и игнорировать всю постороннюю информацию. Представьте себе, что вы решили приобрести новую мультиварку. Есть модель со стандартным набором функций, а есть навороченная новинка, которая может самостоятельно лепить и жарить котлеты и печь пирожки с румяной корочкой. Вы покупаете вторую модель, пусть даже она стоит вдвое больше, приносите ее домой и переходите к этапу испытания.

Оказывается, что домашними пирожками вы балуете себя редко, а пожарить в мультиварке за 1 раз можно только 6–7 котлет. Дело в том. что в режиме сравнения мы лучше определяем количественные различия, а в режиме испытания — качественные.

  • Совет: перед любой серьезной покупкой защитите себя, написав список всех причин, по которым вы покупаете этот товар, и те задачи, которые он должен выполнить. Так вам будет проще выбрать именно тот оптимальный вариант, который сможет удовлетворить все ваши запросы и при этом не будет иметь функций, которые в действительности вам не нужны.

3. Путь наименьшего сопротивления

Авторы книги «Nudge. Архитектура выбора» Ричард Талер и Касс Санстейн уверены, что люди очень часто делают выбор, который требует от них минимальных усилий, даже если для них это невыгодно, ну а компании этим активно пользуются. К примеру, раз в месяц вам приходит сообщение об автоматическом продлении подписки на какой-либо ресурс или журнал. Многие таким образом платят за издания, которых даже не открывают.

Представьте себе: вы устанавливаете новую программу, где есть варианты стандартной или выборочной установки. Изначально галочка стоит напротив надписи «стандартная установка», и большинство людей выбирают этот вариант автоматически, не желая лишний раз кликнуть мышкой и вникать в детали. Создатели программного обеспечения это знают и основываются на двух принципах: удобстве и выгоде. И такие значения «по умолчанию» довольно часто влияют на наш выбор.

  • Совет: не спешите сломя голову принимать самое простое и очевидное решение. Рассмотрите все альтернативные варианты и подумайте, какой из них в перспективе окажется наиболее полезным.

4. Необоснованный оптимизм

Оптимизм и вера в лучшее — без сомнения, прекрасные качества, но порой они играют с людьми злые шутки. В 2017 году Бюро переписи населения США сообщило, что 110 млн жителей страны были разведены или не состояли в браке, а это более 45 % всех американцев старше 18 лет. Почти половина браков заканчиваются разводом, но в момент церемонии все уверены: это навсегда. Даже те, кто идут под венец далеко не первый раз. Предприниматели, открывающие свой бизнес, тоже уверены, что уж они-то непременно поймают птицу счастья за хвост.

Ричард Талер и Касс Санстейн считают, что уверенность в собственной неуязвимости и исключительности заставляет нас смотреть только в одном направлении, не замечать подводных камней, не искать альтернативных вариантов и не иметь «подушки безопасности» на случай, если все пойдет не по плану.

  • Совет: перед принятием важного решения возьмите паузу и реалистично посмотрите на вещи. Не исключайте возможности полного провала и постарайтесь обезопасить себя в этом случае: оформите брачный контракт, откройте небольшой депозит, инвестируйте в разные проекты.

5. Пакт Одиссея

Согласно древнегреческому мифу, Одиссей, проплывая на своем корабле мимо острова сирен, приказал залепить всем уши воском, а себя самого велел привязать к мачте, чтобы не погибнуть от рук жестоких морских обитательниц. И план сработал: все остались живы.

Сейчас пактом Одиссея называют добровольно принятое человеком решение в чем-то себя ограничить. Хорошо, если речь идет о вредной привычке вроде курения или пирожных на ночь. Порой искушение может быть сильнее нас, и в таком случае очень здорово заручиться поддержкой со стороны. Но ведь многие люди добровольно ограничивают себя в хороших и приятных вещах. Например, покупают юбку подлиннее, считая свои ноги недостаточно красивыми.

  • Совет: если вы чувствуете, что вам не хватает силы воли принять верное решение, свяжите себя обязательствами. Записавшись в тренажерный зал, пообещайте отдать подруге свое лучшее платье, если забросите тренировки. Или подайте заявку на выступление, если боитесь выходить на сцену. Если вы отрежете себе пути для отступления, у вас не останется иного выхода, кроме как действовать в нужном направлении.

6. Искажение личной выгодой

Риелтор заинтересован в том, чтобы вы купили квартиру. Парикмахер — чтобы вы сделали новую стрижку. Продавец в магазине — чтобы купили продукты, у которых скоро истекает срок годности. В большинстве своем люди склоняют вас к поступкам и решениям, которые выгодны им самим. И дело здесь не только в желании побольше заработать: к примеру, ваш друг может вложить свои средства в биткоины и советовать вам сделать то же самое, чтобы если уж прогореть, то хотя бы не в одиночку.

Авинаш Диксит и Барри Нейлбафф в своей книге «Теория игр. Искусство стратегического мышления в бизнесе и жизни» говорят о том, что люди стремятся использовать как можно больше ресурсов, причем зачастую в ущерб остальным. Они приводят в пример глобальное потепление: если каждый будет думать только о себе, то пострадают все.

  • Совет: не стоит слепо доверять людям, даже если кажется, что они пришли к вам с самыми благими намерениями. Подумайте, в чем может заключаться их мотивация. Порой даже полезно раскрыть карты и честно спросить об этом, показав, что вас не так-то просто одурачить.

7. Синдром утенка

Ученый Конрад Лоренц изучал поведение гусят и обнаружил, что только что вылупившийся гусенок принимает за маму первый движущийся объект, который он увидел. Синдромом утенка (хотя правильнее было бы именовать его «синдромом гусенка») называют ситуацию, когда человек сталкивается с новой для себя областью и считает лучшим первое, что видит на своем пути.

Часто наша любимая книга или песня — одна из первых, прочитанных или услышанных в детстве. Все дело в том, что, когда человек делает что-то в первый раз, в мозгу формируются нейронные связи и вырабатывается гормон удовольствия дофамин. Опасность такого поведения заключается в том, что мы считаем первое лучшим. Вспомните, как тяжело давался вашим родителям переход с кнопочных телефонов на смартфоны.

  • Совет: будьте более открыты всему новому, не бойтесь экспериментировать и не спешите с выводами. Не ждите мгновенных удовольствий — позвольте вашему мозгу проанализировать что-то необычное и испытать радость от этого. И не ограничивайте себя слишком уж сильно: порой можно позволить себе и маленькую слабость.

Бонус: цените людей и события, что происходят с вами

Помните студенческие годы, когда радовала даже жареная на общей кухне картошка и возможность раз в сезон купить новое платье? Многие часто вспоминают это время потому, что это был тот самый базовый уровень счастья, с которого люди начинали строить свою жизнь. Такую особенность, заключающуюся в возвращении к относительно стабильному уровню счастья даже после серьезных изменений в жизни, называют гедонистической адаптацией.

Но со временем люди привыкают ко всему стабильному: к своим родным, дому, ежедневным привычкам. И очень важно принимать такие решения, благодаря которым в жизни происходят неожиданные, приятные и положительные события. Встречи с постоянно занятыми друзьями, захватывающая поездка, рождение ребенка — к этим событиям человек привыкнуть не может, и именно они привносят в нашу жизнь более долгосрочное ощущение счастья.

Какая из уловок нашего мышления показалась вам самой коварной? Бывало ли так, что вы совершали поступки, о которых потом жалели?

Чем опасны квартиранты: 9 страхов собственника

Автор бизнес-курсов Ирина Жигина делится личным опытом сдачи квартиры в аренду и рассказывает, как выстроить отношения с арендаторами так, чтобы обе стороны были довольны, какие могут возникнуть проблемы и как обезопасить себя от непорядочных жильцов.

— Когда я выезжал из предыдущей квартиры, хозяйка плакала!
— Не волнуйтесь, со мной этого не случится. Я беру квартплату вперёд.

Вы знаете, что в Москве эпидемия клопов? Я тоже не знала, пока не столкнулась с этим. Сначала моей сестре пришлось сделать полный ремонт в квартире (больше ничего не помогало), а потом мне — в сдаваемую квартиру вызывать дезинсекторов 6 раз. Но уверенности, что избавилась, так и нет. Завезли клопов, конечно, одни из арендаторов. И ведь перевезут их в следующую квартиру…

Так почему же аренда так популярна несмотря на минусы? Как выстроить отношения между сторонами, чтобы были довольны и жильцы, и владельцы квартир? И наконец, чем опасны арендаторы и что они скрывают от собственников? Давайте разбираться.

Почему аренда так популярна?

Это быстрый способ улучшить:

а) жилищные условия,

б) качество жизни (близость к работе, снижение затрат на транспорт).

Также аренда даёт людям возможность свободнее распоряжаться своим бюджетом, снимая более дешёвое жильё в трудные времена и более комфортное — при увеличении дохода.

По данным АИЖК, из 23 миллионов семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, около 8 миллионов потенциально готовы рассмотреть съёмное жилье.

В настоящее время около 4 миллионов семей арендуют жильё на рыночных условиях, из которых более 3 миллионов — у физических лиц.

Какие есть типы арендаторов?

  1. Студенты.
  2. Семейство.
  3. Одиночки.
  4. Девочки-подружки, мальчики-друзья.
  5. Сборная солянка.
  6. Работяги.
  7. Сладкие парочки.
  8. В вечном поиске квартиры.

(По национальному признаку делить не будем.)

Остановлюсь на последнем пункте. Есть такой тип арендаторов, которые в вечном поиске. Их всё не устраивает. Везде. Даже не старайтесь — это бесполезно. И если другие типы арендаторов вы можете рассматривать, кому кто нравится, то вот с этими, последними в списке, связываться не рекомендую. Только потратите время. Потому что, даже если они и снимут вашу квартиру, их всё равно ничего не будет устраивать. Перефразируя известный анекдот: «Если мы уйдём к другому арендодателю, вы будете жалеть?» — «Зачем мне жалеть другого арендодателя?».

Чем опасны квартиранты и как собственнику защитить свою квартиру?

Бывают случаи, когда собственник жилья становится жертвой мошенников или непорядочных квартирантов. Рассмотрим некоторые из них.

Квартиру затопили

Помимо страхового депозита, который обязательно нужно указывать в договоре, я советую приобрести полис в одной из страховых компаний. Обычно страхуется имущество и ответственность перед третьими лицами (это поможет в случае, если наниматели зальют не только вас, но и соседей).

Случай из практики. Мои жильцы залили и меня, и соседей. Мне они заплатили энную сумму денег, ещё у меня была страховка: залитой бабушке снизу страховая компания выплатила приличную сумму денег. На следующий год уже другие жильцы опять залили эту же квартиру, но женщина-арендатор так заискивала перед бабушкой, ходила к ней несколько раз, дарила конфеты, пила с ней чай — и соседка не стала жаловаться (хотя я думаю, что она не сделала ремонт в предыдущий раз и часть подтёков была старая).

Читать еще:  Видит камера тринога пересечение сплошной линии

Вместе с арендаторами поселились клопы/муравьи/тараканы

— Сегодня на кухне увидел двух тараканов. Кто-то из новых жильцов привёз с собой. Пришлось их убить.
— Жёстко! А вы уверены, что убили именно тех жильцов?

Это ужасно. Вот просто нет слов. Это я про клопов. Лично я после пережитого ужаса буду теперь проверять квартиру со знакомым дезинсектором. Самим тоже можно изучить стены на наличие кровавых точек, диваны с обратной стороны. Подумываю внести в договор пункт о наличии незаявленных жильцов.

Порча имущества

Ну почему он жулик? Человек умеет жить!
(х/ф «Берегись автомобиля»)

В определённой степени проблему порчи имущества решает страховой депозит, который арендатор платит при въезде. Но он не всегда покрывает нанесённый ущерб, поэтому советую проверять квартиру раз в месяц, а также составить опись имущества с актом приёма — передачи (особенно если у вас в квартире сделан качественный ремонт и куплена новая дорогая мебель). Если вы не хотите, чтобы в квартире жили кошки-собаки, то этот пункт тоже лучше включить в договор.

Случай из практики. Звонит мой арендатор и ставит меня перед фактом, что сломался холодильник и они его починили за 5 000 рублей. Хотя холодильник был старый, и если бы мне арендаторы сначала сказали, что он сломался, то я бы купила новый за свои деньги и не стала бы чинить старый. Не проходит и месяца, как жильцы собираются съезжать. Без проблем, все вопросы утрясли. Но когда я пришла рассчитываться с арендаторами, они стали требовать деньги за ремонт холодильника.

Вот такие пункты, как поломка техники и её ремонт, тоже советую прописывать в договоре. Всегда и обо всём лучше договариваться на берегу.

Съехали раньше времени и не заплатили

Ты живёшь в моём сердце… в моих мыслях… в моей голове…
Ты когда за квартиру платить будешь?

Сбегают квартиранты часто без какого-либо предупреждения. Поэтому всегда надо брать предоплату.

Очень часто наниматели обманывают хозяина, прося отсрочить оплату на день, неделю или месяц. А потом они внезапно съезжают, так и не заплатив. Найти наших беглецов довольно проблематично, даже имея на руках их паспортные данные и всевозможные телефонные номера.

Поэтому проявляйте хладнокровие и не ведитесь на увещевания жильцов.

Шумные квартиранты

Добрый совет: глупо тратить драгоценное время на самопознание,
когда ночью можно постучать по батарее отопления
и узнать всё про себя от соседей.

Вы можете и не знать, какую активную ночную жизнь ведут ваши жильцы. Ночные гулянки, громкая музыка, бычки из окон. В моей практике доходило до вызова полиции.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23:00 до 7:00. И тогда при жалобах соседей на шум собственник имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить нарушителей тишины.

Задолженность по коммунальным услугам

Обязательно снимите показания счётчиков на момент сдачи квартиры и отразите значения в договоре. Не советую оплату коммуналки возлагать на жильцов. Но если вы поручили это арендаторам, то просите их присылать оплаченные квитанции каждый месяц.

В некоторых квартирах ещё осталась включена услуга междугородней телефонной связи, так называемая восьмёрка. По опыту могу сказать, что сейчас квартирантам не особо нужен стационарный телефон и вы можете совершенно спокойно отказаться от него, а уж «восьмёрку» в сдаваемой квартире нужно обязательно отключить!

Квартира сдана в субаренду

Очень популярная нынче схема: жильцы сдали вашу квартиру другим жильцам и заработали на этом. Зачастую это случается, когда собственник не имеет возможности постоянно контролировать арендаторов.

Чтобы уберечь себя от подобной ситуации, заключите с жильцами договор найма, где отдельным пунктом укажите запрет на субаренду.

Вселение друзей

Хотите потерять друга — сдайте ему квартиру. Вы же друзья? Значит, можно задерживать оплату, портить мебель (так получилось), да и шуметь можно нещадно. А договор? Тоже можно устно обговорить! У меня были случаи, когда даже не друзья, а просто знакомые пытались уже на первоначальном этапе переговоров значительно снижать арендную плату и очень удивлялись — почему нет? Ведь они же знакомые!

Преступление

Я не знаю, кто я такая, но у меня наверняка есть адвокат.
(х/ф «За бортом»)

Убийство, например. Звучит нереально? А мне пришлось столкнуться, когда сдавала квартиру китайцам в бытность Черкизона. Вызывали в прокуратуру, писала заявления, приходили с понятыми в мою квартиру. Об этом нужно писать отдельно, очень поучительная история. Но так как у меня был договор найма, то можно сказать, что отделалась лёгким испугом.

Грамотно составленный договор и страховой депозит — единственные гарантии для собственника жилья. Но лучшая страховка от всего перечисленного — это внимательно смотреть на потенциальных квартиросъёмщиков.

Возможно, вам сразу некомфортно с ними общаться. Или будущие жильцы начинают ныть про «денег решительно нет» уже на момент переговоров. Не думайте, что потом ситуация изменится. Мой совет — искать другого арендатора.

В целом сдача квартиры в аренду всегда таит в себе ряд сложностей, но если досконально изучить эту тему, то риски можно свести к минимуму.

Наймодатель ведет себя подозрительно

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки. Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю. Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа. Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем. В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба. Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта. Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры. Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона. Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время. Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества. Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество. Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя. Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества. Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что со бственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет. В ладелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня. Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном. Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору. Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий. Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей. Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Читать еще:  Смена прописки несовершеннолетнего при продаже квартиры

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя. Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель. Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы. Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения. Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора. Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора. Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели. При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией. Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры. При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества). Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист.

Наймодатель ведет себя подозрительно

У съёмщиков со стажем есть правило: «выбирать хозяина не менее тщательно, чем квартиру». Неопытные арендаторы в поиске жилья мечты часто попадают в царство старушек-хамелеонов и трепетных как смотрители эрмитажной коллекции хозяев. Контракт с безобидными на первый взгляд субъектами стоит нанимателям денег и нервов. Приходится заручаться поддержкой участкового, или потихоньку уносить ноги, «простив» оплаченный наперёд месяц. Как вести себя при выборе жилья и его владельца?

«Бумаги, сударь, бумаги!»

Не стоит арендовать жильё без договора. Особенно когда хозяин предлагает скинуть цену за отсутствие официальных бумаг. Если что-то пойдёт не так, доказать, что в квартире остались личные вещи, а на счету владельца жилплощади депозит, – невозможно. Договор регистрируют у нотариуса или заключают в простой письменной форме. За каждый платёж следует просить расписку. Иначе планы на долгосрочный съём будут испорчены.

Например, вы въехали в начале лета, а ближе к осени хозяин намекнул, что пора освободить жилплощадь, так как с дачи возвращается мама. Или въехали в «убитую» квартиру по сходной цене. При этом оговорили с хозяином условие ремонта в счёт аренды. Удачный поворот: выполнить отделку под себя и сэкономить на платежах. Однако у собственника может появиться шальная мысль сдать жильё со свежей косметикой подороже. Или на неё положит глаз взрослый сын владельца. При наличии грамотно составленного договора, арендатора нельзя выставить на улицу или поднять плату.

«Документооборот» сторон начинается до подписания договора. Попросите собственника принести документы прямо на просмотр. Нужны бумаги, подтверждающие право владения и распоряжения жильём. Следует сверить фамилию в Свидетельстве и паспорте, обратить внимание, сколько долей в квартире, кому они принадлежат. Каждый собственник должен приехать на сделку или дать письменное согласие на неё. Для ипотечной квартиры понадобится разрешение банка на съём.

Если «хозяин» показывает копии, рассказывает историю, что только вступает в наследство, обещает принести доверенность «от мамы» (сестры, дочери), «забывает» паспорт, несмотря на вашу просьбу, – бегите. Не исключено, что квартиру «сдаёт» жилец, а не собственник, работает «чёрный риэлтор» или супруг, действующий втайне от второй половины. Пикантная деталь подобных объявлений – привлекательная цена. Лишнее подтверждение, что с объектом не всё гладко.

Пригласите собственника на чай

Или в кино. Или просто пообщайтесь во «Вконтакте», наконец. Не упускайте шанс лично познакомиться с хозяином, уточнить его позицию по важным вопросам.

  • Как он относится к мелкому ремонту. Одному некогда заниматься квартирой, он с радостью доверит ремонт арендатору. Другой категорически против замены батарейки в пожарном извещателе без его ведома. Уточните ход мыслей вашего арендодателя. Потом обязательно зафиксируйте договорённости письменно.
  • При каких условиях хозяин примирится с котом (собакой, попугаем, хомячком) на своей территории. Чтобы склонить владельца понравившейся квартиры на свою сторону, сами продемонстрируйте адекватность. Ведь вы понимаете, что депозит – не плата за последний месяц, а финансовая гарантия сохранности имущества? Предложите включить в договор пункт о клининге отделки и мебели за счёт арендатора-любителя котов.
  • Задавайте неудобные вопросы. Почему квартиру покинули предыдущие жильцы. Как часто хозяин навещает арендаторов. Готов ли делать скидку, если в квартире на неделю отключат отопление или по соседству обнаружится шумный «притон». Планирует ли владелец увезти личные вещи с лоджии. Можно ли заменить замок на входной двери. У кого на руках дубликат ключей. Например, у взрослых детей собственника? Прощупайте, есть ли семейные «тайны», вроде тёщи на дачи, которая может нагрянуть в одну из комнат с первыми заморозками, или жены, выставляющей подвыпившего мужа за порог. Некоторые собственники искренне полагают, что могут переждать семейную бурю в вашей компании.

Вредные привычки трудно скрыть при личном общении. А их наличие – тревожный звоночек. Однако «хорошие манеры» и воспитание тоже могут стать камнем преткновения. Такие собственники требуют маниакальной любви к чистоте и готовы проверять взаимность в любое время суток. При плановых и спонтанных визитах в квартиру они с рвением частного детектива обследуют каждый сантиметр. Пункт о частоте посещений обязательно содержится в договоре. Если владелец его соблюдает, приготовиться к проверке гораздо проще.

«Божий одуванчик», «съёмщик-старожил» и «тайная комната»

Цена аренды комнаты делает её привлекательным товаром на рынке съёмного жилья. Однако комната комнате рознь. Наиболее удачный вариант – снимать с компаньонами без хозяев. У жильцов равные права, вместе проще отстаивать свою правоту. Подселиться в комнату по субаренде (основной арендатор снял квартиру и сдаёт «по частям») – сложнее. Как правило, «старожилы» чётко представляют портрет будущего соседа, угодить им не каждому под силу. Благоприятный исход возможен, если вас рекомендовали друг другу общие знакомые.

Труднее всего приходится тем, кто выбрал комнату в квартире с постоянно проживающим собственниом. Сдают их одинокие люди, вынужденные пускать к себе постороннего из-за финансовых трудностей. Жизненные невзгоды портят характер. Каким бы тихим поначалу ни казался «завязавший алкоголик» или старушка «божий одуванчик», конфликты неизбежны в 90% случаев. Интернет пестрит отзывами молодых людей, которым пришлось утихомиривать разбушевавшегося владельца с помощью участкового, месяцами ждать, когда тот вернёт занятые деньги или ходить по струнке под командованием бабушки-генерала. Чаще всего, жильцы убегают с таких квартир, не дожив положенного срока. Найти приличный вариант можно по отзывам или рекомендации.

Опаснее комнат с хозяином по соседству только закрытые комнаты с вещами собственника. В самый неподходящий момент жилплощадь понадобится одному из родственников. Склад «ценных» вещей так и манит нанести неплановый визит к арендатору. Заодно обвинить его в пропаже антикварной ручки от столетнего буфета. Наконец, такие соседи, как плесень, тараканы и клопы нанесут финальный удар.

Одни хозяева готовы снизить цену за неудобства, другие «не договороспособны» по умолчанию. Обнаружить это можно уже на этапе первого знакомства, если не пренебрегать расспросами и разговорами.

Меры предосторожности

Общение с соседями по лестничной клетке откроет глаза на реальное положение дел. Не помешает посмотреть профиль хозяина в соцсети. Сложнее будет тем, кто действует через риэлтора. Агенты стараются свести к минимуму личные разговоры сторон и не выдадут контакты до сделки. Требуйте прописать в договоре финансовые гарантии на случай, если хозяин повысит плату или окажется персоной из чёрного списка арендаторов.

Чтобы избежать необоснованных претензий в будущем, стоит осмотреть квартиру, передаваемую с ней мебель и технику. Удостоверьтесь в работоспособности сантехники, плиты, стиральной машинки в присутствии собственника. Недочёты и повреждения указывайте в акте приёма.

Передавайте деньги под расписку. Не платите больше, чем за месяц вперёд. Вежливость и обязательность приветствуется. А вот переход к дружеским отношениям чреват нарушением договорённостей. Друзьям сложнее предъявить материальные претензии, потребовать соблюдения пунктов договора. Впрочем, нет правил без исключений.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector