Продажа помещения юридическим лицом физическому лицу
Expertrating.ru

Юридический портал

Продажа помещения юридическим лицом физическому лицу

Порядок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом или другими субъектами

Нежилая недвижимость – типичный предмет договоров купли-продажи. Часто такие объекты используются в коммерческих целях, поэтому в их приобретении бывают заинтересованы юридические лица.

Об особенностях сделок по покупке и продаже нежилого недвижимого имущества с участием «юриков» – в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Разница между процедурами при продаже между различными субъектами

Можно рассмотреть сделки с разным субъектным составом.

ИП и ООО

Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:

    ИП принимает решение об участии в сделке единолично. В ООО такое решение принимается уполномоченным органом. Подготавливаются определенные документы.

Например: протокол общего собрания или решение единоличного органа.

  • ИП, помимо прочих бумаг, представляет документы, из которых следует, что у него имеется ИНН и ЕГРН. Самый простой вариант – запросить выписку из ЕГРИП.
  • Обществу с ограниченной ответственностью нужно будет сообщить следующие, подтвержденные документально, сведения: об ИНН, ОГРН, юридическом адресе. Нужно будет представить:

    • устав;
    • приказ о назначении руководителя;
    • нотариальную доверенность на имя представителя.

    Понадобится и документ, исходящий от компетентного органа управления ООО о том, что общество приняло решение участвовать в сделке.

  • Разной будет и госпошлина за регистрацию перехода прав, которую обязывает осуществить ст. 551 Гражданского кодекса РФ. Физ. лица уплачивают 2000 рублей, юр. лица – 22000. Одну из этих сумм обязан внести в пользу государства покупатель.
  • О перечне документов, которые могут понадобиться для заключения сделки и подписания ДКП, мы рассказывали в этом материале.

    ИП и физическим лицом

    Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

    О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем тут.

    Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

    Между юридическими лицами

    ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

    Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

    ООО и физическим лицом

    Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

    1. ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
    2. ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
    3. Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».

    Форма и содержание соглашения

    Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

    Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

    Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

    Что касается содержания, то разница здесь будет только в заполнении реквизитов сторон.

    Если в сделке участвует физ. лицо, то указываются только данные его паспорта. Если стороной выступает ИП, то указывают:

    Может быть прописан и адрес нахождения офиса, где ведет свою деятельность предприниматель, хотя и регистрация в ФНС осуществляется по месту прописки.

    Если в сделке участвует ООО или другое юридическое лицо, то должны быть прописаны следующие данные:

    1. об учредительных документах (в том числе, в которых указаны ИНН и ОГРН);
    2. о руководителе организации;
    3. о доверенном лице;
    4. о документе, в котором зафиксировано желание компании участвовать в сделке.
    • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между ООО
    • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

    О правилах заключения типового ДКП нежилого объекта узнаете здесь.

    Процедура регистрации

    Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

    1. В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
    2. В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».

    Подводные камни и нюансы

    С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

    • согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
    • отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

    Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

    1. На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
    2. Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
    3. Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

    Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

    1. ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
    2. Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
    3. Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
    4. Сделка санкционирована руководством организации.

    Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Сделка купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, включая ИП. Нюансы составления договора

    Куплей-продажей нежилой недвижимости в основном занимаются предприниматели и юридические лица. Но и физическому лицу не запрещается иметь в собственности такие объекты. Поэтому в сделках могут принимать участие разные стороны. Соответственно, порядок проведения всей процедуры отличается в зависимости от задействованных субъектов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Разница между процедурами продажи нежилого помещения

    Процедура купли-продажи имеет некоторые особенности в зависимости от того, какие стороны в ней участвуют.

    ИП и ООО

    Обе стороны – предприниматели. Но разница между ними заключается в том, что ООО – это юридическое лицо, а ИП – физическое, но занимающееся коммерческой деятельностью.

    ИП и физическое лицо

    Здесь оба участника сделки – физические лица, но ИП законодательно разрешено заниматься коммерческой деятельностью. Физическое лицо, не наделенное статусом предпринимателя, может использовать нежилую недвижимость лишь по назначению, т.е. не имеет права зарегистрироваться там, но может использовать как склад или подсобное помещение для личных целей. Узнать больше о нюансах оформления сделки купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами можно здесь.

    А если гражданин продает такой объект, то у него возникает обязанность заплатить НДФЛ. Предприниматель также уплачивает денежные средства в бюджет в зависимости от того, какую систему налогообложения он применяет. Физическое лицо имеет право приобрести нежилой объект даже несмотря на то, что не ведет коммерческой деятельности.

    Юридические лица

    В этом случае процедура купли-продажи зависит от организационно-правовой формы предприятия. Коммерческие организации принимают решение о продаже или покупке недвижимости самостоятельно и предоставляют учредительные документы, а также протокол или иной документ, который подтверждает решение юрлица участвовать в сделке. Некоммерческие предприятия должны иметь согласие собственника.

    Читать еще:  Как разделить дом между двумя собственниками?

    ООО и физическое лицо

    Юридическое лицо должно предоставить пакет документов, а от физического потребуется только паспорт. Продавец в любом случае будет уплачивать налог. Для граждан это НДФЛ, а организации платят их в зависимости от системы налогообложения. Больше о нюансах налогообложения при продаже нежилого помещения мы рассказывали в отдельном материале.

    Госпошлина при проведении сделки разная. Физические лица платят 2000 рублей, а для юридических лиц и ИП взнос составляет 22000 руб.

    Особенности составления договора

    Гражданский кодекс (статья 550) обязывает стороны заключать письменный договор купли-продажи при реализации недвижимости.

    Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    При этом не важно, какие именно стороны участвуют в сделке.

    В соглашении указывается следующая информация:

    • определение сторон, реквизиты;
    • определение предмета договора с указанием адреса, технических параметров, кадастровых данных;
    • цена (может быть указана как за весь объект целиком, так и за единицу площади – квадратный метр);
    • порядок передачи;
    • ответственность, обязанности и права сторон.

    Статья 433 ГК РФ определяет, что договор вступает в силу в момент его подписания сторонами. Но право собственности остается за продавцом до государственной регистрации права собственности покупателя.

    Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора

    1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
    2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
    3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Разница в тексте договора будет лишь в описании реквизитов и сведений о физ.лице, ИП и ООО.

    Регистрация сделки по покупке и продаже недвижимости

    Данная процедура регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Субъектный состав роли не играет. Регистрация производится в несколько этапов:

    • подписание договора купли-продажи и передаточного акта;
    • подготовка пакета документов;
    • предварительная запись на сделку в Росреестре;
    • подготовка заявления;
    • оплата госпошлины.

    Подробно о документах, необходимых для заключения сделки купли-продажи нежилого помещения, читайте в этой статье.

    Подводные камни и нюансы

    В каждом из случаев могут возникнуть нюансы в зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке. Но в любом случае перед подписанием соглашения следует проверить документы участников и правоустанавливающие бумаги на сам объект. В частности, при долевой собственности на недвижимость нужны оформленные отказы от выкупа доли остальными владельцами.

      Между ИП или ООО. Необходимо проверить обе стороны на предмет регистрации в ФНС. Участники должны предоставить соответствующие бумаги. Для ООО это учредительные документы, а для ИП – свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя. Также потребуется документальное подтверждение факта права собственности продавца на недвижимость.

    Юридическое лицо должно приложить документы о том, что руководство предприятия санкционировало сделку. Юрлицам потребуется доверенность на лицо, которое выступает представителем при заключении сделки. А сам поверенный должен иметь на руках паспорт, данные которого указаны в доверенности.

  • Между ИП или ООО и физическим лицом. Если продавцом является физическое лицо, а имущество было куплено в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Кроме того, следует изучить правоустанавливающие документы и обследовать помещение, чтобы убедиться, что в документах все параметры указаны верно.
  • Сделки купли-продажи нежилой недвижимости в целом проходят по одному алгоритму вне зависимости статуса сторона. Разница заключается в том, какие документы должен подготовить каждый участник. Отличается и размер государственной пошлины. Физические лица уплачивают 2 тыс. руб., а юридические и индивидуальные предприниматели – 22 тыс. руб.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Пошаговая инструкция продажи коммерческой недвижимости: как выгодно продать?

    Сектор купли-продажи коммерческих помещений – это весомая часть рынка недвижимости.

    Чтобы выгодно и без проблем продать свое имущество, нужно знать как о формальной, так и неформальной стороне таких сделок.

    Разберем основные понятия и этапы продажи нежилой недвижимости.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Особенности продажи коммерческой недвижимости

    Если не продавать нежилую недвижимость в больших объемах, то разница с продажей коммерческой недвижимости в России будет минимальной.

    Хотя коммерческие объекты более привязаны к спросу со стороны юридических лиц, в связи с этим их цена больше подвержена изменениям из-за перемены экономической ситуации.

    Жилищный вопрос стоит в России остро, люди даже в кризис находят деньги для переезда в новую квартиру.

    Сказать того же о коммерческих помещениях нельзя.

    Поэтому они являются более рискованной инвестицией, хотя и более прибыльной в случае успешной реализацией на рынке. Продать в кризис коммерческий объект сложнее, чем жилой.

    Налоги с продажи коммерческой недвижимости

    Налогообложение: продажа коммерческой недвижимости физическим лицом

    Когда физическое лицо продает любую недвижимость, даже предназначенную для коммерческого использования, с него берут простой подоходный налог с продажи нежилого помещения физическим лицом.

    Уплатить его нужно самостоятельно, заполнив до конца налогового периода декларацию НДФЛ-3.

    Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом составляет 13% от суммы продажи.

    Налогообложение: продажа нежилого помещения юридическим лицом

    Если сделка по продаже проходит через юридическое лицо, то порядок и размер выплат зависит от выбранного налогового режима.

    Предприниматель, фирма которого платит налоги по общей схеме, без упрощенных или льготных систем налогообложения, выплачивает налог на прибыль организаций(20%) и НДС(18%).

    При другом режиме, например, при патентном налогообложении, платится налог согласно установленной сумме. Сегодня по УСН ставка составляет 5% или 15%, в зависимости от выбранного формата выплат(с вычетом издержек или без). Ставка по патентному налогообложению индивидуальна в каждом регионе.

    Документы для регистрации сделки

    Документы для продажи нежилого помещения:

    • кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
    • справку о кадастровой стоимости;
    • документ, свидетельствующий о праве собственности продавца;
    • сам договор продажи;
    • если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних;
    • квитанцию об оплате пошлины за регистрацию;
    • справка об отсутствии ареста этого помещения.

    Пошаговая инструкция: как продать нежилое помещение?

    Физическим лицом

    Итак, как быстро продать коммерческую недвижимость?

    Первым шагом на пути к продаже является поиск потенциального покупателя.

    В зависимости от времени, когда вы решили избавиться от своей собственности, это может оказаться задачей разной сложности.

    Если вы ожидаете получить деньги почти сразу после подачи объявления, лучше занизить цену продажи на 10-15% от рыночной.

    Это обезопасит покупателя от того, что на стадии запроса нужных документов продавец найдет более выгодное предложение, а продавца от аналогичного поведения покупателя.

    Примером документа, который дает минимальные гарантии заинтересованным лицам, является договор о внесении залога. Если покупатель подпишет его и внесет на счет продавца нужную сумму, будет гораздо труднее повернуть сделку вспять, и стороне, которая пошла на это, придется платить неустойку.

    Также можно использовать договор о намерениях, составление и юридические гарантии которого фиксируются 429 статьей ГК РФ.

    При составлении предварительного договора нужно сперва указать его стороны и название документа.

    Название не обязательно должно быть таким, как прописано в 429 статье.

    Иногда такие документы называют «предварительными протоколами», важно не название, а содержание.

    После этого кратко описывается суть договора, который стороны собираются заключить друг с другом. В заключительной части указывают время действия предварительного протокола и ставят подписи.

    Допустим, покупатель на вашу недвижимость найден, а все мероприятия по даче гарантий друг другу проведены. Теперь приступайте к самой важной части – составлению договора купли-продажи.

    Договор этот типового вида, в случае с продажей объектов коммерческой недвижимости физическим лицом в начале составляемого документа прописываются его паспортные данные, а также данные физ.лица или организации, которая вступает с ним в сделку.

    Далее описывается предмет договора. Это та недвижимость, право собственности на которую вы решили продать. Требуется дать точную характеристику, поскольку если возникнет спор о юридической состоятельности сделки, можно признать ее ничтожной на основе неполного описания предмета сделки.

    Желательно не только дать полный адрес, но и прописать кадастровый номер, а также поместить в приложение поэтажный план постройки.

    После этого идут два раздела: о стоимости объекта и порядке расчета за него.

    Заполняются данные о стоимости за каждый квадратный метр.

    Если это не встроенный в другую постройку объект, а самостоятельное помещение, то можно указать особую наценку за надворные постройки.

    Читать еще:  Прохождение службы в вооруженных силах при двойном гражданстве

    Заполняя графы о порядке выплат, просто напишите, в какое время покупатель должен переводить сумму покупки, на какой счет.

    В следующей части договора купли-продажи указывают права и обязанности сторон, связанные с продажей физ. лицом нежилого помещения физ. лицу. Покупатель обычно отвечает за проведение технической части сделки, включая аренду банковских ячеек, подачу документов для государственной регистрации права собственности и перевод денег.

    В содержании следующих пунктов указываются сроки передачи имущества и денег, а также ответственность сторон. Назначается неустойка за просроченный платеж, прописывается возможность сторон оспаривать сделку в судебном порядке при невыполнении обязательств.

    После подписания сделки ее вместе со всеми перечисленными выше документами относят в региональный Росреестр. Там оформят переход права собственности на нежилое имущество согласно 551 статье ГК РФ. Физическим лицам придется оплатить пошлину за регистрацию такого перехода, сегодня она составляет тысячу рублей.

    Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

    1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
    3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

    Юридическим лицом

    Что касается продажи нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу или какой-то компании, то действия по поиску покупателя и составлению договора для юридического лица почти идентичны аналогичным действиям физического.

    Разница в формальных процедурах проявляется в основном в количестве и порядке уплаты налогов за сделку, а также в указании реквизитов продавца в теле договора и размере пошлины в Росреестре(для юр.лиц она составляет 10 тысяч рублей).

    Распишем моменты, которые кардинально отличаются от продажи физическим лицом. Первое – это гарантии покупателю. Бизнес более недоверчив, при продаже своего объекта большой корпорации готовьтесь к длинным проверкам правильности ваших документов на предлагаемую недвижимость.

    Проверке будет подвержено соответствие данных организации указанным в свидетельстве. Будут сверять данные из Росреестра, проверять юридическую силу предоставленной вами бумаги. Проверять будут не только вашу организацию, но и прошлого собственника помещения.

    Узнают, на каком основании он владел данным имуществом, можно ли гипотетически оспорить право собственности на него в данный момент. Попутно юристы будут изучать содержание предоставленного правоустанавливающего документа, выявлять в нем изъяны.

    Важной частью продажи является оценка стоимости актива, от которого хочет избавиться компания.

    Это важно не только с точки зрения прибыли.

    Если цена продаваемого актива составляет больше 25% активов компании, для одобрения сделки понадобятся дополнительные процедуры.

    В ЗАО и ОАО для таких сделок придется просить разрешения совета директоров. В ООО требуется подтверждение от всех пайщиков.

    На фото ниже пример документа:

    Продажа нежилых помещений от застройщика

    Продажа коммерческой недвижимости от застройщика ничем не отличается от сделки по продаже недвижимости юридическим лицом. Зарегистрировав построенные объекты, застройщик приобретает право собственности на нежилую недвижимость. Для него действуют такие же правила, как и для остальных юр.лиц.

    Коммерческое предложение

    Как выгодно продать коммерческую недвижимость?

    Для этого составляется коммерческое предложение о продаже недвижимости, которое является текстом, где перечисляются выгодные для покупателя особенности предлагаемого на рынке товара.

    Если это коммерческая недвижимость, то текст должен содержать данные о его местоположении, инфраструктуре здания, доступности транспорта.

    Есть несколько видов коммерческой недвижимости, в зависимости от сферы ее назначения. Если это склады, то ведущим аргументом в коммерческом предложении будет его организованность, наличие больших пространств и защита от внешней среды.

    Подведем итоги. Сделка по продаже такого имущества для физических лиц аналогична продаже жилых объектов. Юридические лица платят больше налогов в общем порядке и вынуждены запрашивать подтверждение от акционеров или наблюдательного органа предприятия.

    Прилагаемые к коммерческому предложению достоинства объекта зависят от его сферы назначения.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Нюансы продажи нежилого помещения юридическим лицом и особенности оформления договора

    К имущественным сделкам купли-продажи допускаются как жилые, так и нежилые помещения.

    Специфика проведения сделок различна, и во многом зависит от того, кто продавец и покупатель: физическое или юридическое лицо.

    В этой статье о нюансах регистрации таких сделок, о необходимой документации, а также приведена пошаговая инструкция о процедуре продажи нежилого помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Особенности

    Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

    При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

    1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
    2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
    3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
    4. Представления учредительной документации.
    5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

    Пошаговая инструкция по проведению сделки

    Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

    С другой организацией

    Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

    Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

    1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
    2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
    3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
    4. Передача и получение аванса.

    В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

    В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

    Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

    1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
    2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

    В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

    Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

    • условия страхования объекта;
    • страхование сделки;
    • удостоверение сделки нотариусом;
    • условия расторжения договора.

    В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

    С гражданином или ИП

    Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

    Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

    • Ф.И.О.;
    • год и место рождения;
    • серия и номер паспорта;
    • кем и когда выдан паспорт;
    • место прописки.

    Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

    Основной договор составляется по такому же алгоритму:

    • в него переносятся сведения из ПДКП;
    • или составляются дополнительные соглашения.
    Читать еще:  Мтс доверенность на замену сим карты для юридических лиц

    Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

    Прилагаемая документация

    К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:

    1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
    2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
    3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
    4. Положение о полномочиях руководителя.
    5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
    6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
    7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
    8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
    9. Акт об оценке имущества.
    10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

    На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

    • правоустанавливающий документ;
    • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
    • техническую документацию из БТИ;
    • кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
    • кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).

    Покупатель предоставляет приложением к договору:

    • учредительную документацию – для юридических лиц;
    • доверенность – для представителей;
    • кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
    • квитанцию об оплате пошлины.

    И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

    Регистрация сделки

    Согласно статье 151 ГК РФ – договор купли-продажи недвижимости обязательно регистрируется в Росреестре. Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:

    • для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
    • для юр. лиц – 22 тысячи.

    Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:

    • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
    • учредительную документацию;
    • техническую и кадастровую документацию.

    По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке. Но в таком случае регистратор снимает с оригиналов копии, удостоверяет их.

    Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.

    Документы подаются под расписку. В расписке указывается их исчерпывающий перечень. Учредительная документация и гражданские паспорта возвращаются после приёма документации. Остальная документация остаётся у регистратора.

    Если стороны обратились одновременно, то регистрация должна завершиться в течение 10 дней. Срок повторного визита указывается в расписке. На повторный визит следует подойти с распиской, по которой будет выдана документация о праве собственности на приобретённое нежилое имущество.

    Налогообложение

    Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом, в зависимости от системы налогообложения, по которой отчитывается продавец перед налоговым органом.

    Полученный доход учитывается в качестве прибыли, за что требуется официальное отчисление в ФНС. За имущество, находившееся в собственности более трёх лет, налог не взимается.

    Покупатель, напротив, может ходатайствовать о налоговых льготах, в связи с понесёнными расходами. Но со дня приобретения объекта ему начисляется имущественный налог. А если он приобрёл отдельно стоящее здание – земельный налог.

    Заключение

    Для продажи нежилого помещения требуется собрать не только документацию на строение или помещение. Если объект продаёт юридическое лицо – разрешение от учредителей. Купля-продажа оформляется договором, который требуется зарегистрировать в Росреестре. За регистрацию взимается пошлина. По её завершении сделка считается состоявшейся. Полученные по сделке деньги учитываются в качестве прибыли и подлежат отчёту в ФНС РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

    Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

    Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

    Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

    В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

    Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

    Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

    Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

    Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

    Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

    Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

    Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

    Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

    Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

    Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

    Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

    Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

    Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

    Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

    Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector