Возможна ли продажа квартиры совершеннолетнему через выделение доли?
Expertrating.ru

Юридический портал

Возможна ли продажа квартиры совершеннолетнему через выделение доли?

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Александр, многие оказываются в подобной ситуации. Конечно, лучше сразу оформлять все по правилам: выделять доли в той квартире, в которую вложили маткапитал.

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

При покупке жилья за маткапитал нужно выделить доли всем членам семьи

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию. Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую. И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Если нельзя сразу оформить жилье в долевую собственность, в том числе детей, член семьи, на чье имя купили жилье, должен дать нотариальное обязательство выделить доли на всех остальных, в том числе на несовершеннолетних детей.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Такое обязательство вы оформляли, когда получали материнский капитал на приобретение строящегося жилья. Но, поскольку вы продали строящуюся квартиру раньше, чем дом ввели в эксплуатацию, обязательство вы не выполнили.

Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р .

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске. Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Можно ли оформить доли на детей в другом жилье

Пенсионный фонд может заинтересоваться, в какой конкретно квартире дети получат свои доли. Но без повода он это вряд ли будет делать. Если сделаете все оперативно, а новое жилье будет соответствовать санитарным нормам и располагаться не в аварийном доме, вряд ли ПФР станет оспаривать эту сделку. Цель господдержки будет достигнута: дети получили доли в нормальной квартире, семья улучшила жилищные условия, бюджетные деньги никто не присвоил.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием. Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала. Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В подобных случаях применяется общий срок исковой давности — три года с того дня, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Если иск касается прав и интересов ребенка, которому на момент подписания сделки не было 18 лет, трехлетний срок исковой давности считают с момента, когда ребенок станет совершеннолетним.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность. Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной. Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

Но рассчитывать, что все сложится именно так, не стоит. В результате можно потерять больше. Лучше все-таки выполнить обязательство и выделить доли детям, пусть и в другой квартире. Мы уже писали о том, как выделить доли детям в квартире, если использовали маткапитал.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Возможна ли продажа квартиры совершеннолетнему через выделение доли?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” (далее – Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Читать еще:  После слова заявление ставится точка или нет

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги – разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего – может выглядеть так:
– заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих);
– паспорта родителей (законных представителей);
– свидетельство о рождении ребенка;
– согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;
– согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
– копия паспортов всех собственников жилого помещения;
– свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП);
– акт передачи квартиры – в случае приватизации;
– выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
– поэтажный план и экспликация на квартиру;
– отчет о рыночной стоимости имущества;
– единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
– аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;
– банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Продажа квартиры с долями детей (мат. Капитал) и выделение долей в новой квартире

В собственности квартира (для удобства обозначим ее №1) , приобретена с использованием материнского капитала. Детям доли не выделяли. Приобрели новую квартиру (больше по площади и стоимости, чем квартира №1). Новая квартира приобретена с использованием заемных средств от организации-работодателя (находится у организации в залоге. Заемные средства составляют 76% от стоимости квартиры. Доля детей в старой квартире 6%). Право собственности на новую квартиру оформлено на родителя. Квартиру №1 собираемся продавать. Сейчас выделили доли детям в квартире №1. Обратились в опеку для согласования разрешения на продажу квартиры с долями детей №1 и выделения долей детям в новой квартире. Получили ответ, что это разрешение необходимо было получать ДО приобретения новой квартиры. Сейчас выделить долю в новой и продать старую квартиру возможно только с одновременным выполнением следующих условий: 1. Выделить доли в Новой квартире по договору дарения 2. Внести сумму от продажи долей детей в квартире №1 на специальный детский счет Вопрос: Правомерны ли требования опеки, а именно выполнить одновременно эти 2 условия? Почему мы должны были согласовывать продажу старой квартиры ДО покупки новой квартры, как эти два процесса связаны между собой. И разве опека дала бы разрешение на продажу старой квартры ДО покупки новой? Почему мы не можем сейчас выделить доли в новой квартире, хоть она уже и приобретена. (организация заемщик не возражает против выделения долей детям) Если это действительно невозможно, почему мы не можем внести сумму от продажи старой квартиры на счет детей и не выделять доли в новой квартире. Если внести деньги от прадажи старой квартиры на счет детей, возможно ли потом ими воспользоваться, например для погашения ипотеки по новой квартире с выделением долей детям Как поступить в сложившейся ситуации?

Ответы юристов ( 3 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6750 отзывов эксперт

В собственности квартира (для удобства обозначим ее №1), приобретена с использованием материнского капитала. Детям доли не выделяли.

Стоит сразу оговориться, что это являлось нарушением норм федерального законодательства на тот период времени, так как при распоряжении материнским капиталом его получатель дает нотариально заверенное обязательство по выделению долей всем членам семьи, в том числе и детям.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862

«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»:

засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения

Сейчас выделили доли детям в квартире №1.

Т.е. Вы привели в соответствие с законодательством распоряжение средствами материнского капитала, что уже неплохо.

Получили ответ, что это разрешение необходимо было получать ДО приобретения новой квартиры.

Таких требований быть не должно.

Органы опеки обязаны проверить приобретенное жилое помещение на наличие либо отсутствие прав несовершеннолетних в связи с возможным отчуждением их долей в квартире №1 и выделением им соответствующих долей в новой приобретенной квартире.

При этом соответствующие порядки регулирующие выдачу такого рода разрешений органами опеки, принимаются на уровне муниципалитетов.

Вот один и примеров, если в Вашем случае речь идет о г. Санкт-Петербурге, по Внутригородскому муниципальному образованию Санкт-Петербурга муниципального округа Невский округ:

Государственная услуга по выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом подопечных (несовершеннолетних)

11.2.2. Документы на приобретаемое имущество:

— документы о государственной регистрации права собственности;

При этом в соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ:

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.
Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Т.е. орган опеки уполномочен проверить законность сделки по отчуждению недвижимости, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет его права, но таких требований как срок для приобретения другого жилого помещения до обращения в орган опеки или после федеральный закон не устанавливает, а это означает, что органы опеки не наделены правом устанавливать сроки для проведения сделки как по продаже старого так и по покупке нового жилья.

В такой ситуации. граждане вправе признать отказ органа опеки по тому основанию, что они обратились за разрешением к ним после приобретения нового жилого помещения, незаконным в судебном порядке.

Пример такой положительной судебной практики по ссылке:http://sudact.ru/regular/doc/5.

  • 8,2 рейтинг
  • 929 отзывов

Здравствуйте, Екатерина! Действительно, согласно п.1 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Дело в том, что продажа и дарение долей детей в квартирах — это различные гражданско-правовые сделки. Органы опеки обычно отказывают в тех случаях, когда старая квартира (доли в ней) продается полностью, а новая приобретается в рассрочку или сделка проводится путем продажи и одновременно дарения, поскольку в данных случаях могут быть нарушены права детей.

Полагаю, что в данной ситуации наиболее оптимальным является заключение договора мены: в новой квартире родителю (на кого оформлена в собственность новая квартира) необходимо продать соответствующие доли детям и одновременно купить доли детей в старой квартире, а только после этой сделки продать старую квартиру (в этой старой квартире уже не будет доли детей и продать ее будет просто):

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Новая квартира приобретена с использованием заемных средств от организации-работодателя (находится у организации в залоге

Но при оформлении договора мены необходимо согласие работодателя, у которого новая квартира находится в залоге:

ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Читать еще:  Как разделить дом между двумя собственниками?

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Киря Власов

Добрый день. Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего, а взамен подарить ему в 3 раза большую долю в другой аналогичной по площади и стоимости квартире. Даст ли опека разрешение?

Здесь решение принимают только органы опеки. Не факт, что пойдут навстречу вашим желаниям и вот почему: считается, что квартиры родителей дети и так наследуют, поэтому при продаже детских долей обычно требуется покупка (именно покупка нового, а не дарение имеющегося!) жилья.

Добрый день. Согласна с Анной. Добавлю, что если дарение – от близкого родственника, то маловероятно, что одобрят – комиссия полагает, что принадлежащее близким родственникам косвенно уже принадлежит несовершеннолетнему, поэтому не считают это равноценным обменом. Советую сходить в опеку, они порой вполне дружелюбно консультируют.

полностью согласен со всем вышесказанным; более того – в москве в таком варианте опека с очень большой вероятностью откажет. в любом случае, сначала консультация в опеке, причем желательно при поддержке специалиста, и только потом – какие-либо действия с долями. иначе есть шанс капитально налететь, и запороть обе квартиры.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, при должной убедительности и аргументации у Вас все должно получиться. Неоднократно лично получал постановления “о дарении”, причем как одновременном, так и отложенном. Но, может быть и наоборот, коллеги правы, начинать нужно с посещения специалиста ООиП.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. В Вашей ситуации однозначно ответить невозможно, все зависит от конкретного отдела органов опеки и попечительства и даже от конкретного специалиста. В Москве такую сделку не одобрят совершенно точно, нельзя забрать у ребенка деньги, а взамен дать что-то бесплатно. В регионах такие сделки проходят без проблем. Обратитесь в отдел опеки по месту регистрации ребенка и получите ответ от первоисточника. Общего правила тут нет.

Добрый день. Есть еще вариант (по крайней мере в Перми). Сначала подарить ребенку долю во второй квартире, а потом продавать первую, а долю денег несовершеннолетнего от продажи зачислять на закрытый детский счет. Но до 16 лет ребенка эти деньги на закрытом счету можно будет тратить только на недвижимость ребенку и только с разрешения опеки.

О правах несовершеннолетних, заботятся органы опеки. Вам прямая дорога к ним, рекомендую подготовится, что бы доводы Ваши были максимально убедительными, Успехов

Я прошу прощения, наверное что-то некорректно написал. Но этот вариант мне сообщили в органах опеки, по нему я сейчас продаю квартиру с детскими долями и маткапиталом. Мне сказали, что у ребенка нельзя просто продать единственную недвижимость. Либо сразу купить взамен другую, либо другая должна быть у ребенка на момент продажи. Поэтому мне пришлось сначала выделить доли детям во второй квартире, и только после этого подавать документы в опеку на продажу первой квартиры с их долями.

Если это плохой вариант, подскажите, пожалуйста, что не так?

Анна Орлова, я говорил с инспектором по телефон, распоряжений нет у меня. Она мне сказала, что у них есть два условия: 1 – нельзя продать единственную недвижимость ребенка, не купив новую взамен; 2 – деньги от продажи детской доли можно тратить только на недвижимость этому ребенку.

Поэтому, если мы не покупаем взамен продаваемой квартиры новую, у ребенка на момент сделки должна быть в собственности другая недвижимость, а деньги от продажи его доли в первой квартире должны быть переведены на закрытый счет под управлением опеки.

Поэтому пришлось заранее подарить детям доли в другой квартире.

Но, конечно, это целесообразно только если детская доля в квартире небольшая, в моем случае это 1/25, потому, что эти деньги будут лежать на счету ребенка.

Анна Орлова, именно поэтому сначала я подарил детям доли в другой квартире, чтобы доли в первой квартире были не единственной недвижимостью детей.

После чего я могу продать первую квартиру с их не единственными долями, но деньги за их доли я забрать себе не могу, они переводятся на счета открытые на имена детей и контролируемые опекой (инспектор сказала, что они разрешат тратить эти деньги только на новую недвижимость детям).

Но вполне возможно это особенности пермской опеки. и в других регионах так делать нельзя.

Документы на сделку по продаже первой квартиры сейчас переданы в опеку, 30 сентября они должны мне ответить.

“Документы на сделку по продаже первой квартиры сейчас переданы в опеку, 30 сентября они должны мне ответить.” – ну, не исключено что вас ждет сюрприз. вопрос “как же так?! вы же мне сами сказали?!” придется адресовать в воздух. потому что то, что инспектор сказал по телефону, может сильно расходиться с документами, которые обязан подписывать начальник инспекции, а визировать весь руководящий состав. а руководствоваться, как вы понимаете, они будут именно своими внутренними нормативами. по которым их, пардон, имеют надзорные органы.

Анна Орлова, опека разрешение выдала. Никаких долей больше выделять не надо. По словам сотрудника опеки, это совершенно нормальный вариант, которым многие пользуются.

“Рассмотрев заявления таких-то. о выдаче разрешения на отчуждение по 1/25 доле в праве общей долевой собственности (продаваемая квартира). принимая во внимание, что несовершеннолетним принадлежит по 1/35 доле в праве общей долевой собственности (вторая квартира). учитывая, что жилищные и имущественные права несовершеннолетних не ущемляются. приказываю: разрешить несовершеннолетнему Х произвести отчуждение 1/25 доли. при условии одновременного перечисления денежных средств в сумме не менее Х (1/25 от оценочной стоимости продаваемой квартиры), полученных от продажи 1/25 доли. на счет, открытый на имя несовершеннолетнего Х. в течение месяца предоставить документы подтверждающие перечисление денежных средств. “

Анна Орлова, вообще-то я про это несколько раз писал в комментариях. Вы видимо не заметили этого.

В ситуации когда квартиру продать надо, а покупать взамен ничего не предполагается – это единственный гарантированный вариант. Но это тоже вариант.

Отложить на счет 4% от стоимости квартиры (1/25 доли), которые потом можно потратить на недвижимость, образование или лечение ребенка (а после достижения им 18 лет вообще просто снять) это не самое страшное, что может случиться.

Анна Орлова, именно поэтому выше я и писал, что “это целесообразно только если детская доля в квартире небольшая”.

Я не совсем понимаю откуда у вас информация, что если у ребенка одна доля, то можно взамен ИЛИ купить, ИЛИ подарить, ИЛИ положить деньги. Мне опека такие варианты не предлагала.

Похоже, что тут смешаны две разных ситуации.

Первая. Если у ребенка есть только одна доля, то при ее продаже можно ИЛИ купить (долю не хуже и не меньше) ИЛИ (подарить И положить деньги). Остальные варианты – исключения.

Нельзя (как вы пишите выше) только продать единственную долю и положить деньги. Опека это не разрешает, т.к. у ребенка нельзя продать единственную недвижимость. Но опять же, конечно бывают исключения.

Вторая. А вот если у ребенка не одна доля (например, подарили заранее, как в моей ситуации), то можно ИЛИ купить ИЛИ положить деньги. Но дарить уже нельзя. И если класть деньги, то уже неважно, какая из долей больше/дороже, которая продается, или которая остается, тут имеет место только факт наличия другой/других долей.

dobzhansky, давайте говорить прямо – вам просто повезло. с конкретной опекой или звезды так встали, не знаю. но экстраполировать этот опыт на все остальные опеки и регионы элементарно опасно. это примерно как сказать “я один раз в час пик перебежал через садовое садовое кольцо, и меня не сбила ни одна машина! значит все нормально, можно так делать”. более того, если вы еще раз сдадитесь в эту же опеку, далеко не факт что решение будет таким же. поэтому не надо предлагать откровенно опасные варианты людям. они вполне могут оказаться гораздо менее удачливые чем вы, и в итоге квартира с дареной долькой окажется просто запоротой.

Анна Орлова, “Но то что вы просто так, по своему личному желанию, подарили ребенку 1/25 квартиры- это неоспоримый факт”, это не мое личное желание, а требование нашей опеки. По своему личному желанию я не стал бы создавать детские доли в квартире)

Если еще раз коротко, как было дело: есть квартира с долями детей из-за маткапитала. Надо ее продать, но покупать взамен ничего не планируется. Опека говорит, что в таком случае есть только один вариант – дополнительно предоставить детям другую недвижимость, а деньги от продажи этой положить на счет. Никаких других вариантов по их словам нет. Может быть конечно они что-то недоговаривают, кто их знает. Но при этом неважно в какой момент я предоставляю детям другую недвижимость, до продажи или одновременно с продажей. (это уже к замечанию не риэлтора, что меня должны были обязать еще раз выделять доли).

Ну и конечно же я полностью согласен, что ни в коем случае нельзя что-то делать с детскими долями самостоятельно, не проконсультировавшись с опекой. Это я к тому, что знать надо про разные варианты, а выбирать конкретный только с согласования органов опеки.

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Читать еще:  Как составить жалобу на судью?

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже. Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках. Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации — документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца. Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга. Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости. Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится. Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети — совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector